重庆立法将物业管理纳入社会治理体系

重庆立法将物业管理纳入社会治理体系

修订后的 《重庆市物业管理条例》 明年5月起施行

本报讯（记者 唐孝忠）《重庆市物业管理条例（修订草案）》经市人大常委会会议四次审议，2019年11月29日，经市五届人大常委会第十三次会议表决通过。《重庆市物业管理条例》（以下简称条例）自2020年5月1日起施行。《条例》将物业管理纳入社会治理体系，避免物业管理区域内行政执法缺位，形成共治合力。

条例修订的四个重点 确立监管主体职责

《条例》明晰了监督管理主体责任，强化了街道办事处、乡镇政府对物业管理活动的指导和监督职责，要求乡镇政府、街道办事处加强对业主大会、业委会以及物业服务企业的日常监督，促进矛盾纠纷依法及时解决。并要求居（村）委会加强对业委会和物业服务企业的指导和监督，协助街道办事处、乡镇政府做好物业管理相关工作，强化物业管理与社区治理融合发展。还将物业管理纳入社会治理体系，细化物业管理区域禁止行为清单，并明确了住房城乡建设、规划自然资源等部门的监管职责分工，避免物业管理区域内行政执法缺位，形成共治合力。

《条例》规范物业管理的关键环节。健全了物业管理区域划分和调整、物业承接查验等方面制度，进一步明确建设单位、物业服务企业的权利和义务。规范了物业服务用房配置、车位车库的租售等内容。规定了住宅物业的建设单位应通过公开招标选聘前期物业服务企业，同时提倡业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。规范了物业专项维修资金和公共收益等共有资金的管理。针对业主大会成立前和成立后两种情形，对共有资金的管理作出相应规定。明确业委会可开设账户。

强化对业主自治的支持与监督。《条例》规定，一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应当公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业委会。明确了首届业主大会的筹备组成员和职责，设定了筹备程序，细化了启动流程，一定程度上解决了首届业主大会召开难和业主委员会成立难的问题。同时，鼓励使用业主决策信息系统等新技术为召开业主大会提供便利。另一面，对业委会任职条件、职责与禁止行为清单、任期与印章管理、任中与离任审计、换届与解散、财务移交等作了细化规定，以防止业委会滥用权利，侵害业主利益。

突出对物业服务企业的监督。《条例》从加强物业服务企业、物业项目负责人的信用体系建设，推进服务公开透明和发挥第三方评估机构作用，规范物业服务企业选聘以及退出物业项目的义务履行，强化物业服务企业在物业管理区域内的安全防范及应急管理，推进行业自律等方面进一步加强了对物业服务企业的管理。

《条例》对民宿等住宿服务的规范

创设民宿等住宿服务的规范，《条例》对利用小区住宅开展民宿等住宿服务作了原则性规定，并授权市政府制定具体办法予以规范。

民宿等住宿服务在我市发展迅速，《条例》设置了这些规范：业主、物业使用人应按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。利用小区住宅开展民宿等住宿服务应当具备消防、安全、卫生等必要的条件。利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应遵守国家和本市相关管理规定和管理规约的约定，依法向市场监管、文化旅游、公安等主管部门办理相关手续，并同时告知物业服务企业。市、区县（自治县）政府及相关部门根据本地实际，加强对住宅小区内经营性活动的管理和监督。

条例的特点亮点

条例的制定坚持问题导向，总结了我市多年来物业管理工作的实践经验，既彰显了时代特征，又体现了重庆特色。

《条例》结合我市实际，规定了划定物业管理区域的一些具体原则。同时，要求规划自然资源部门审查建设项目设计方案，应当按照有利于实施物业管理的原则，考虑物业管理区域划分的需要，确定相关指标，并征求住房城乡建设主管部门的意见，从源头上解决物业管理区域划分的合理性问题。

完善物业管理信息公开制度。信息公开是物业管理活动接受全体业主监督的重要方式，为此，《条例》规定，相关主体应当定期公开物业管理相关信息。如列举了业委会应向业主公布的相关情况和资料，规定了物业服务企业应当将涉及业主切身利益的有关信息在物业管理区域内显著位置公开，以保障业主的知情权。

《条例》明确共有资金的监督和管理，针对业主大会成立前和成立后两种情形，对共有资金的管理作出相应规定。明确业委会可以依法开设账户，规定业委会可以持街道办事处、乡（镇）政府出具的业委会备案证明，到物业管理区域所在地的物业专项维修资金专户管理银行开设账户；对业主共有资金的监督和管理作出了相应规定。此外，因物业专项维修资金管理和使用面临的情况较为复杂，对物业专项维修资金的交存、使用、管理的具体办法，《条例》授权市政府制定。