返租商铺:毒如鹤顶红,买入无药医#36

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  关注过商铺的人,可能听过售后返租(带租约的商铺)。

  但大多数人都不明白售后返租的真实玩法。

  什么是售后返租

  在你买商铺的时候 ,开发商与你签订合同,承诺以x元/月的租金,返租你的商铺,降低你把生铺养成熟铺的成本,免除出租之忧。

  返租商铺运作模式

  ①返租公司为独立公司

  对接返租业务的,往往不是开发商所属的公司,而是开发商授权的一家独立运营的公司。

  更复杂的玩法是:开发商把包租经营权打包给甲公司,甲公司又委托乙公司进行经营。

  开发商没有直接参与返租商铺的经营,这个点很重要,后面讲。

  ②租金怎么返?

  返租公司与你签订合同之后,约定一定时间的免租期(一般是半年),返租时间一般为3年-10年。

  过了免租期之后,返租公司开始按合同约定付租金给你。

  返租租金往往高于市场价,大约6%-8%的返租率,按照这个返租率,商铺十来年就可回本。这也是很多商铺投资者心动买铺的原因。

  这么看来,返租公司替你承担了大部分风险,简直活雷锋啊。

  事实上,因为大部分商铺都不好卖,售后返租模式才会攀附而生,成为开发商卖铺的利器。

  羊毛出在羊身上

  返租租金不是返租公司自掏腰包补贴给你的。

  承诺售后返租的商铺比不返租的商铺总价要高,高出的费用,未来用于补贴返租租金。

  比如,大概120万的商铺,采用返租方式售卖的商铺至少要140万,多掏的20万就是预留的租金。

  返租公司中途跑路

  如果你买了这种铺子,一开始,返租公司会按时付租金给你。当然,头一年就拖欠租金的情况也不是没有。

  大概1年左右,很多返租公司就会倒闭,跑路。

  返租公司具体能撑多久,取决于该商铺项目的销售情况。

  商铺卖得越快,返租公司倒闭时间越快。

  毕竟返租公司本就是用来辅助商铺卖货的工具。货都卖完了,工具肯定也要撤走。

  所以返租公司当初跟你签多少年的合同都没有用,反正之后都是要倒闭的。

  

  返租商铺毒如鹤顶红

  ①商铺出租困难

  返租公司撤走之后,你会发现,你自己出租商铺,怎么都无法达到返租租金的收益率。

  更糟糕的情况,是想租都租不出去。

  返租租金本来就高于正常租金,不然怎么成为引你上钩的毒诱饵?

  ②赢了官司输了钱

  这个时候,买家差不多已经感到被骗了,准备联合被骗的买家们一起维权。

  买家们一起去找开发商闹(假如能找到的话),才发现当初签订售后返租的业务方,并不是开发商,开发商金蝉脱壳,无责。

  买家们只好一起掏钱请律师,起诉合同上的返租公司。

  很快,法院判决买家胜诉,然而买家们没高兴多久,就发现判决书只是废纸一张。

  因为返租公司早已经破产,公司无可执行标的,简单来说,就是没得钱赔。

  最终结果是:买家赢了官司输了钱。

  不要打无意义官司

  这种拿不到钱的官司,打赢毫无意义,反而只能让受害者们被律师再割一次韭菜,掏一笔律师费,而且还耗费精力和时间。

  遇到这种事情,只有认栽,及时止损,才能避免让自己陷进去更多。

  返租公司钻法律漏洞,可以全身而退,才是售后返租屡禁不止的原因。

  售后返租商铺维权案例

  ①美全世纪城

  这个项目打出“你首付,我养铺,租金抵月供”口号吸引购铺者。

  美全置业与购铺者签订10年返租合约后,1年后跑路;

  ②珊瑚都会

  承诺5年返租,5%回报率,之后和记黄埔地产拒绝履行招商义务,众多业主血本无归;

  ③天福克拉广场

  开发商当初给购铺者承诺返租,5年返总购铺款的3成。

  第16个月,开发商停止支付租金。

  以上案例,只是众多返租商铺中的冰山一角,蔚蓝都没有听到维权成功的消息。

  是投资失败还是骗局?

  开发商往往会把这种事情定性为投资失败,为自己开脱。

  但对于买家来说,如果开发商不与售后返租公司狼狈为奸,买家会上当吗?

  甚至,有些返租公司,其实就是开发商的马甲。

  蔚蓝想说,投资商铺前,多想一想,就会明白,好卖的商铺没必要多此一举。

  售后返租模式就是利用投资者看重风险兜底的心理,让投资者吃大亏上大当。

  还有一种叫约定回购的商铺,情况和售后返租差不多。

  远离返租商铺最安全

  蔚蓝并不是说所有提出返租的开发商都是骗子。

  有部分开发商,最初可能是抱着要好好开发商业街的目的,引入返租模式。

  但大部分返租商铺,都是有预谋的骗局,普通购铺者分不清楚,全部远离最安全。

  购买商铺时,如果你看到售后返租、8%超高年回报率躺收租金、10年包租、全程托管之类的广告语,你应该毫不犹豫,扭头就走。

  鹤顶红之毒无人可解,售后返租商铺,买入无药可医!

  本文为商铺进阶6部曲中的第1部,未完待续。

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