二手房价“九连跌”，150万能买小户型“上车”

半岛记者 冯晶

进入第四季度，青岛二手房市场迎来了成交价“九连跌”。数据显示，近期青岛市场上新房成交的套均面积约118.5平方米，中大户型依旧是市场主流，这对刚需置业者来说，是不小的压力。目前的二手房成交均价约2万元/平方米，总价150万元左右就可以买一套小户型，那么，眼下这是不是“上车”的好时机呢？我们一起听听业内人士怎么说。

数据：岛城二手房价“九连跌”，近期成交量现“翘尾”行情

11月15日，国家统计局发布了2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。二手住宅方面，2019年10月岛城二手住宅销售价格环同比继续下跌。数据显示，2019年10月岛城二手住宅销售价格环比下跌0.6%，同比下跌4%。相比于2019年9月，10月岛城二手住宅销售价格的环比跌幅收窄0.1个百分点，同比跌幅扩大1.5个百分点。整体来看，岛城二手住宅销售价格从今年2月开始一直在下跌，已连跌9个月，且跌幅继续在扩大。

具体来看，2019年10月份，岛城二手住宅90平方米以下、90～144平方米、144平方米以上三种户型的销售价格，环比分别下跌0.6%、0.7%、0.5%，同比分别下跌4%、4.2%、3.5%。

而另据青岛网上房地产不完全统计，10月青岛市二手房网签量4355套，环比下滑16.01%。贝壳研究院数据显示，10月，贝壳成交均价为19889元/平方米，二手房挂牌均价21288元/平方米，二手房成交套均面积83.8平方米，成交套均总价166.7万元。

然而就在上周，青岛新房、二手房市场居然出现了“翘尾”行情，据青岛网上房地产公布的成交数据统计，11月10日~11月16日青岛新房成交3356套，环比前一周上涨58.68%；二手房成交1195套，环比微涨6.86%。

市场：近期成交理想，买卖双方诚意高

目前二手房，降价是普遍现象。以李村为例，李村是目前二手房交易最活跃的区域之一，去年二手房价基本上都在2万元/平方米左右，前年高峰的时候到了23000元~25000元/平方米，现在均价基本上17000元~18000元/平方米，甚至有些小区已经到了15000~16000元/平方米。

“看到房价在降，最近我们就有想换房的想法，但是也不着急。”市北区的张先生目前所居住的小区，是原四方区的封闭式小区，2010年之后的房子。“前两年价格最高的时候，我们小区挂牌价达到了27000~28000元/平方米，现在降到了24000元/平方米左右，基本上都是八九十平方米的房子，大户型不多，所以我就想为了孩子，卖一买一改善一下，趁着现在价格还可以。”但张先生也表示，根据目前的市场行情，房子挂出去多久能成交也不好说，挂出去也只是试试水，能卖出去就卖，卖不出去就等。“我那天去中介打听，我们邻居近期有降价卖的，但只要不是特别着急用钱，我也不着急卖，毕竟我们小区在这个区域，还是非常有竞争力的，涨跌都是市场规律。”

业内资深专家张斌表示，目前青岛楼市新房现在占比越来越高，二手房的占比越来越小，前两年二者差不多是2.5比1，现在涨到了3:1。主城区的新房都是改善性楼盘，套总价基本上都是三四百万元起步，相比较而言市区的小面积二手房还是会更好出手一些。

李先生是某二手房中介的置业顾问，负责市南区域。说到近期市场情况，李先生表示“近期成交比较理想，买卖双方的诚意都比较高”，但具体成交套数，李先生表示不方便透露。

李先生所负责的市南区目前很多房子均价都25000元/平方米左右。“市北区的情况也差不多。浮山后前两年价格最高的时候达到了4万元/平方米，现在回落到32000元/平方米左右，降价空间也不大了。所以，现在买二手房的话，确实是比较实惠的时候，特别是对有换房需求的业主而言。” 

“市南区、市北区新房比较少，比如现在在市南区买房的，典型的就两类人群，一类置业者是为了孩子上学，还有异类就是父母和子女，希望能住得近一点，基本上都没有什么投资炒房的想法，只要价格合适就买。所以，这部分人会觉得这个现在买已经比较实惠了。”业内人士表示。   

特点：二手房市场分化现象比较明显   

尽管现在是买二手房的好时机，但业内人士表示，购房者最目前的二手房市场也要有区别的去看待。“如果是买2010年以后的小区，有统一的物业管理、有车位，实际上价格还是比较实惠的，而且即买即住，无论是从自住还是投资来说都很划算。但是上个世纪90年代的小区没有统一物业管理和停车位，已经无法满足业主对住宅品质的要求，这样的房子如果是占个好位置、好学区还好，否则的话基本卖不动，所以，目前二手房市场的分化还是很明显的。”张斌表示。

另外，从区域上来说，目前在原胶南以及胶州，新房的占比非常大，市场上80%都是新房，均价在万元/平方米左右，二手房成交比较少，市场基本上都被压缩了。而且近郊优质的配套都集中在市中心，这些区域成交的二手房，都是非常成熟的区域的，真正在这里买二手房的购房者，大部分是当地人，为了孩子上学，或者因拆迁从周边的乡镇集中到市区等。

业内：年底二手房将保持微跌态势运行

业内资深人士张斌表示，目前二手房的市场情况是长期积累的结果，目前整个的房产市场价格都在降，二手房也不例外。诸葛找房数据分析师国仕英分析，“金九银十”期间，房企为了回笼资金加快销售回款，纷纷降价或者打折促销，更多的城市新建商品价格加入到下跌行列。二手住宅方面，受新房降价效应影响，部分置换需求较为迫切，为将手中小户型房屋出售置换大户型房屋，降价出售现象及降价幅度有所增加。受市场调控政策加码影响及新房降价促销等双重因素影响，年底二手房价格受新房价格影响，也将保持稳定或者微跌态势运行，购房者的观望情绪可能会更浓。