融侨悦蓉城：前期1700余套房源如何去化？

2019年12月2日，融侨悦蓉城346套房源上市。这是融侨悦蓉城年内获得的多张预售许可之一。多次的预售房源中，包括住宅、办公、商业等。

在前一批次开盘（2019年9月26日）之后，成都融侨官微称，“在众人争相抢购中，房源分秒递减，再一次证明了融侨悦蓉城产品的热销程度”。

今日，氢地产新媒体查询数据获悉，上一批次，融侨悦蓉城推出400套住宅，报名人数为105人，摇中概率100%，说“抢购”似乎有点过了。透明房产网的公开数据则显示，截止今日，融侨悦蓉城400套房源尚有122套在售，在售房源占比30.5%。

销售现场 图据成都融侨官微

从以上数据来看，经过一段时间的顺销，融侨悦蓉城去化了约70%的房源，但房源远未达到分秒递减的程度。

而检索融侨悦蓉城年内上市的其它房源，则发现了更多的存量房（部分可能存在备案延缓的情况）。除了本次的346套预售房源之外，更多存量房源（含住宅、商业、办公等）显示了融侨悦蓉城较为全面的销售情况，这些房源合计1761套。

1栋，42.7-98.75平米房源，可售42套。

3栋，21.61-158.47平米房源，可售119套。

3栋，101.62-128.99平米房源，可售77套。（注：为不同地块楼栋）

4栋，101.62-128.99平米房源，可售45套。

5栋，21.22-290.44平米房源，可售1478套。（注：多为“办公”房源）

从中可见，融侨悦蓉城的住宅产品，部分尚未售出，市场对融侨悦蓉城的住宅产品有一定接受度，但是，可能也存在一定的抗性。

另一个重点是，融侨悦蓉城的“办公”房源存量巨大，在当前市场，“办公”房源一般按公寓进行销售，不过，远郊公寓的价值一直是难以被市场认可的。具体到融侨悦蓉城，其有可能后期整栋出租、出售等（此为合理猜测，市场并未传出相关信息），而目前得到的信息仅显示其获证之后一直处于“在售”状态。

当然，这些都和项目本身的地段、产品、价格等情况息息相关。

氢地产新媒体获悉，2017年12月，融侨悦蓉城的开发主体“成都友星园林有限公司”取得了项目土地，面积约85亩，楼面地价约3071元/平米。2018年5月，融侨集团股份有限公司出现在“成都友星园林有限公司”的股东名单，占股56.4%。2019年之后，融侨悦蓉城陆续推出商品房。

以2019年9月的住宅价格为例，预售价格约11714-13052元/平米；2019年12月2日，取得的预售价格为11791元/平米起，参考总价约122万起，为清水房。

按照楼面地价和房价比来看，融侨悦蓉城最高做到了4倍以上。因此，项目的土地价值更多被开发商所获取，购房者或许并未和项目共同分享土地红利。

这一点，从项目周边的二手房价格可见一斑。项目周边，链家数据显示，北城首座二手房均价10613元/平米，炬星幸福里二手房均价11349元/平米，凤凰傲城二手房均价12103元/平米。对比来看，融侨悦蓉城并没有剪刀差，更多的价值还是放在远期。

那么，我们来看看远期价值。

首先是居住价值，融侨悦蓉城位于大丰板块，这一板块城市界面比较老旧，焕新的时间尚不可知，大的环境决定了居住价值相较其它主城板块要弱。

小的居住空间，以本批次为例，3房产品（面积约100平米左右）占比约2/3，4房产品（面积约120余平米左右）占比约1/3，刚需感比较强烈，并非高价值的主流改善产品，因此，居住价值也是打了一定折扣的，未来的二手房溢价相对较低。

再看配套价值，项目有一个亮点，距离地铁5号线皇花园站的距离约数百米，对于刚需是一个不错的出行选择；商业也可以满足日常需求，有多个商业在项目周边，但高大上的还是要进主城；学校资源目前有大丰小学、大丰中学等。从中可见，项目的配套尚可，可以满足一般的日常所需。

至于未来，项目周边的国际商贸城等诸多产业项目、规划的“中央公园”等绿化配套，将在一定程度上提高区域价值。

综上，融侨悦蓉城作为融侨在成都的首个项目，其最高以楼面地价的4倍出售住宅，且没有剪刀差，存在一定市场抗性是较为正常的；从居住角度来看，为降低入住门槛，产品及户型趋于保守，可能更适合当地的一部分刚需购房者。但其较高的存量房源，以及较多的办公类（公寓）房源，购房者还是多想原因、多想未来、多看楼盘，结合自身实际需求，理性购房。