长三角一体化:城市竞争考验房企战略选择

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  12月1日,中共中央、国务院印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》(简称《纲要》),规划范围包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省全域(面积35.8万平方公里)。根据规划目标,到2025年,长三角一体化发展取得实质性进展,到2035年,长三角一体化发展达到较高水平,成为最具影响力和带动力的强劲活跃增长极。规划要求发挥上海龙头带动作用,苏浙皖各扬所长,加强跨区域协调互动,提升都市圈一体化水平,推动城乡融合发展,构建区域联动协作、城乡融合发展、优势充分发挥的协调发展新格局。

  其中,《纲要》要求深化户籍制度改革,构建城乡居民身份地位平等的户籍登记制度,对高层次人才探索建立户口不迁、关系不转等柔性流动机制。中小城市及建制镇落户限制全面放开对长三角城市发展影响备受各行业关注。

  世邦魏理仕华东区产业地产部主管缪博文指出,由于长三角地区经济发达,产业众多,在前期的发展中并未考虑城市间的协同发展,各地区各自招商引资,缺乏统一的合作协调机制导致相邻区域尤其是省与省之间存在产业重复性高。在长三角一体化的进程中,势必会打破传统行政区域的界限。这些区域将在产业链、创新链、价值链布局以及科技创新、制度创新和资源配置上加速一体化进程,推动产业协同发展。

  世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕则指出,《纲要》的正式发布,确立了全方位、多层次、立体化的城市群发展方向,不仅完善中国改革开放空间布局,更提升长三角参与全球资源配置和竞争能力。随着长江三角洲区域整体协调发展,各都市圈各区域之间“基建+人才+产业”将进一步升级,上海将充分发挥中心城市作用,加强与周边城市的分工协作,打造具有全球影响力的世界级城市群。

  一名房企内部战略研究人员认为,《纲要》给出了城市在长三角中的定位细化规则,各地产业分工明晰,分工趋向均衡。在此基础上长三角各地也可避免重复竞争,各地公共服务均等化、中央给城市同等公共服务资源。长三角正在向国际大湾区靠拢,各地在抢人抢产业资源上将错开竞争。这样的前提下,战略选择将决定房企排位。

  一家刚迈入千亿俱乐部的房企相关人士对记者表示,处于不同规模阶段的房企对城市选择是不一样的,自己所在的企业更关注长三角地级市以及成长型县级市。千亿规模房企会有选择做战略下沉,比如浙江温岭。相比之下,二线城市给这类型房企的机会不多;千亿以上规模房企,具有城市分布、对外融资成本低等优势,重点寻求一二线城市的投资机会。

  一个现象是,战略选择影响房企增速。通过梳理财报数据,记者发现今年1-10月销售增速前三均是千亿规模以内的房企:销售增速最快的是中骏集团(01966.HK),一共销售608亿元,同比增幅55%,第二名为宝龙地产(01238.HK),销售505亿元,同比增长52%,第三名华发地产(600325.SH)以610亿元,同比增长51%。而大部分排名行业前30位的房企增速是下滑的,上述研究人员指出,“如果他们的增速上不去,过不了千亿,日子就会越来越难过”。

  据记者了解,扎根长三角的房企,已有头部房企抢先与长三角一体化核心区域政府全面合作,政府主导一体化与新兴产业,企业联合科技巨头合作、整合产业。真正核心一体化区域的战略性地块,不是房地产模式的土地竞价可以获得的,这更考验房企的战略选择。上述房企战略研究人员认为,此前房企通过招拍挂方式,即使拿了高价地,但有跨周期的价格红利预期,也不会亏损。现在主要城市的房价涨幅几乎都受到限制,对于房企而言,快周转运营能力重要性彰显。尤其是随着调控的深入,有部分城市已尝试土地招拍挂的形式转化为勾地形式,西北部分城市一些规模较大的旧城改造地块,更要求房企具有竞争多元综合能力,比如招拍挂、收并购能力。长三角、成渝、海峡西这三个片区近年来已成为房企进入的热门区域,尤其是长三角地区,是头部房企投资首选,没有布局长三角就意味着该企业在全国市场有缺失。业内甚至有一个说法:长三角区域已是千亿规模的房企兵家必争之地,不在长三角地区拿地就不算全国房企。

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