奥山上市申请再失效 典型“土储少，负债高”小房企艰难资本路

近日，香港联交所显示，今年5月23日更新过上市申请的奥山控股，第二次递交的招股书状态再次显示为“失效”。

虽然遇到坎坷，奥山控股对上市还是抱有很大的执念。6月28日，奥山控股总部地址迁往上海，还在今年10月份换了CFO。

去年奥山首次递交招股书前后，原正荣CFO谈铭恒被挖到奥山控股担任负责融资的副总裁及CFO一职，到今年10月份，谈铭恒已转去祥生地产。

奥山控股此后新任命了融资副总及CFO谭为民，他曾任职于海通证券、新城和绿城。

近期，赴港上市的中小房企众多，包括汇景控股、海伦堡、中国天保集团、万创国际、景业名邦、三巽等等，其中景业名邦背靠雅居乐，上市前景较为明朗，而对于其他规模小的房企，资本市场的兴趣可能并不大。

土储少、负债高、融资成本高

有业内人士表示，阻碍奥山上市的因素可能是高负债以及土储少。

招股书显示，截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度， 奥山的收入分别为 13.12亿元、15.52亿元及18.9亿元，年复合增长率为20.1%，而于2016年、2017年及 2018年，该公司纯利分别为4600万元、1.95亿元及2.4亿元。

于2016年、2017年及2018年，该公司毛利分别为3.55亿元、6.63亿元及人民币7.31 亿元。毛利率从2016年的27.0%增至2017年的42.7%。

从收入、毛利和纯利来看，奥山的市场表现还是让人满意的，但是“大山就在眼 前”。

据奥山控股称，截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度，公司的借款总额分别为25.33亿元、53.38亿元及59.68亿元，而截至相同日期，奥山净资本负债比率分别为316.5%、568.9%及283.1%。

虽然2017年至2018年净资产负债率大幅下降，但实际上，其计息借款及其他借款反倒从2017年的53.38亿元增至59.68亿元。

另外，截至2016年、2017年及2018年12月31日，该公司未偿还银行及其他借款加权平均实际利率分别为9.9%、9.9%及9.4%。

同时，其招股书显示，于2018年12月31日至最后可行日期止期间，该公司与金融机构分别订立总额为人民币3.41亿元及人民币20.2亿元的贷款协议及信托融资协议。贷款利率从10%至18%不等，信托融资利率从10%至13%不等。由此可见其融资成本之高。

香港资本市场一向对房企的土地储备较为看重，但在土地储备方面，奥山并不出彩。

截至2019年3月31日，该公司在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计有25个项目，应占土地储备的估计总建筑面积约为340万平方米，其中包括规划总面积约为200万平方米的开发物业，规划总面积约为110万平方米持作未来开发物业。

冰雪特色还只是一个“概念”

6月28日，奥山控股总部地址迁往上海，这被看做是奥山布局全国的一个讯号，对 于这个创业22载，曾偏居一隅的湖北区域企业来说无疑是一个新的挑战。毕竟房企转身 就如“胖子转身”。

事实上，集团一直将重心放在湖北省，而从招股说明书中公司土储分布看出，公司 有63.2%的土地储备位于武汉，而其中，奥山国际冰雪运动小镇占地达21%，由此可看出公司对于发展重心倾向于武汉以及冰雪运动小镇的印证。

创始人邬剑刚于1997年在湖北成立奥山集团业务并开始进入建设及装修行业。1999年，奥山集团于湖北省武汉市获得其首个住宅房地产开发项目。

2003年，奥山置业成立作为房地产开发业务平台。

2010年，武汉奥山商业成立，奥山集团进一步拓展业务至商业物业经营及管理业 务。

于2013年，奥山于武汉开发了首个真冰场奥山真冰场。

虽然其招股书显示，其将业务分为了物业出售，商业地产的管理与运营，以及冰雪运动及娱乐服务的三大板块，但从收入来看，其房地产销售占了较大比例。具体而言，物业销售达到了17.81亿元，占总收入的94.2%；商业物业方面为1.07亿元，占比为 5.7%；冰雪业务及娱乐方面则为295万元，占比0.1%。

目前，其冰雪项目包括奥山真冰场、武汉光谷冰雪综合体及奥山国际冰雪运动旅游小镇，其中仅奥山真冰场正在运营，另外两个项目将在2021年及2020年竣工。 而且，冰雪业务收入从2017年度的868万下降到2018年度的295万元，降幅达到了66%。也就是说，奥山控股收入来源还是极度依赖传统的物业销售。

据相关机构数据，2013-2017年，我国冰雪产业的市场规模从1177亿元增长至3976 亿元，增长近3倍左右。虽受宏观经济影响，行业增速有所下降，但整体上冰雪产业仍处于扩张时期。预计2020年，中国冰雪产业市场规模将超过6000亿元。

另外，招股书显示，2018年，“经开奥山国际冰雪运动旅游小镇”成功入选《2018 年全国优选体育产业项目名录》，建成后将成为国家AAAA级旅游景区和武汉2022年北京冬奥会培训基地。 但是，这些在奥山那里都还没有兑现成真正的营业收入。

值得注意的是，奥山旗下还有一家奥山影视文化有限公司，据悉，其投资了《琴动我心》、《第一大总统》等多部主旋律影视剧，其中《琴动我心》，由邬剑刚的女儿邬祯琳出演女一号。这也许可以看作是邬剑刚影视传播、文化教育等领域多元化拓展的尝试。

上市对于奥山来说是解资金之渴，也可以看作是一个分水岭，上市后融资成本更低、融资渠道则更宽，但招股书再次失效后，奥山未来还能否受到资本的亲睐，待时间检验。