自行政版图调整之后，宁波城市发展一路以来高歌猛进，诸如南部新城、东钱湖新城、抑或奉化、姚江板块等，城市外延新生板块纷纷崛起，更成为网红楼盘的诞生地，直接开一个爆一个。所谓“长江后浪推前浪,一代新人换旧人”，曾经为层峰人士竞相首选的核心板块却显得后劲不足。尤其老海曙，作为老底子代表，已被推上“过气”舆论的风口浪尖：海曙难道不行了？但毕竟盛负“宁波富人区”之名，坐拥三江人杰地灵，生活配套醇熟完备，海曙于城市内核版图的地位断然是不可小觑的。今年4月，
2019海曙区城市价值发布会
上确定未来海曙将按照“东商西绿中高新”的发展思路，形成“一心两带三圈”的空间格局，重点发展城市核心区、姚江文创湾、集士港卫星城、临空经济示范区、四明山大花园等片区，展开城市发展卷轴。
虽然不及其他板块高举高打规划红利，但海曙还是吸引了一票品牌开发商竞相争地。截止11月，海曙区出让土地共计8宗，其中4月老海曙高塘四村地块，以20750元/平+28500㎡配套用房成交，最终成交楼面价实际约2.8万平，算得上是宁波迄今为止单价“地王”
2019年宁波市海曙区土地市场成交汇总
接下来的地价有点“差强人意”，但还是看得出海曙依旧备受追捧。
根据华星研策周报，至11.24日海曙区库存面积为42.2万㎡，相较市六区总库存面积276万㎡，去化周期约4.7个月而言，实属“余额不足”。那么对于新地块，市场不免有了更多的期待。本期本号就来关注下2019年海曙土拍新地块的概况及对应的地理范围学区。
1
海曙区Ⅱ-4g/4j地块（原高塘四村）
借势开春的土拍热潮，海曙第一块土拍就迎来了2019年的高光时刻。海曙区Ⅱ-4g/4j地块（原高塘四村）位于海曙核心区，距离余姚江仅约500米，地理位置得天独厚，高达2.8万/平的实际地价真实反映它的可贵。
根据其所处的地理学区范围，未来小学很有可能划入高塘小学，对口中学为李兴贵中学。学区内以老小区居多，暂无在售新盘。
2
海曙区CX08-01-01C地块（集士港南片地段）
海曙区CX07-01-07f地块（集士港中二片）
5月，集士港接连成功出让两大地块。功能定位为卫星城，集士港未来将打造成宁波的城西门户，更拥有沪甬铁路宁波西站、国家级临空经济示范区、虹桥版大型综合枢纽等政策利好，同样成为诱人的“香饽饽”。海曙区CX08-01-01C地块（集士港南片地段），耗时2时，历经211轮竞价，溢价率58.6%，这宗地创造了板块内宅地单价最高纪录，同时也让集士港带给宁波人全新的想象力。目前以项目推广名香榭水岸入市。
海曙区CX07-01-07f地块（集士港中二片）经过241轮竞拍，最终溢价率44.5%，成交楼面价11000元/㎡，也算是不错的成绩。目前正以项目推广名禹州海西明月府入市。
以上两大地块根据其所处的地理学区范围，未来小学都很有可能就读集士港小学，对口中学为集士港中学。众所周知，集士港小学已发布三年红色招生预警（2019年-2021年），不过目前有新增一所九年制一贯学校——海西实验学校，已经立项批复。教学规模72个班，小学48班，初中24班，预计2022年年底完工。届时新地块也有可能划入新校。
学区范围内在售楼盘
楼盘名
户型面积（建面约）
在售均价
规划户数
香榭水岸
95-107㎡
未定
314户
禹州海西明月府
89-116㎡
未定
——
荣安西溪里
102-128㎡
22300元/㎡
646户
荣安桃花源
156-165㎡
22000元/㎡
904户
荣安桃李郡
108-173㎡
22000元/㎡
439户
曦墅
238-279㎡
23000 元/㎡
49户
（以上数据均来源于销售平台）
3
海曙区HS07-03-39b/HS07-02-51地块
（原杭甬高速段塘立交地块）
同样位于海曙区核心，紧邻地铁2号线藕池站，周边环伺老小区及工业区，但被万科拿下，未来项目的建成有望进一步提升区域内住宅品质，且在一定程度上产生万科效应带动板块价值的撬动。
根据其所处的地理学区范围，未来很有可能划入藕池小学，对口中学为古林中学。周边有华润公园道 （1138户）将于明年内交付。
学区范围内在售楼盘
楼盘名
户型面积（建面约）
在售均价
规划户数
公园道
60-180㎡
12000元/㎡
——
（以上数据均来源于销售平台）
4
海曙区后孙地段五江口区块地块临一线姚江，地块规划用途为居住、商业、商务、娱乐康体设施混合用地，计建筑面积将近50万方，可想而知海曙又一超级综合体将崛地而起。其中实际宅地计容建面约26万方，未来预计新增有2000户住户。
教育资源方面，地块自配一所幼儿园，未来大概率会就读海曙外国语学校（五江口校区）。五江口校区为九年一贯制设置，于2017年建成并投入使用，学区对应清风社区西区（青林湾西区6-8期），五江湾小区，也承担了青林湾校区分流生源的作用，目前并未发布招生预警。但一旦新地块建成，大量的住户入住，就学问题势必严峻。
5
海曙区HS17-03-07地块
今年土拍爆冷的一块地，起拍价17800元/㎡，是宁波土拍史上起价最高的一块地，且天资优越，临一线江景，最终楼面价仅停留在19430元/㎡，令人咂舌。
根据规划，鄞奉板块包含4个社区：澄浪社区、红起社区、小漕社区、洞桥社区。目前学区主要为尹江岸小学、南苑小学、翰香小学和段塘学校，对口中学为东恩中学。
除了以上几个学校，位于绿城地块的南侧，鄞奉板块还有一所新学校即将启用，即段塘学校扩建新校区。新学校占地5万方，规划为54班九年一贯制学校，预计明年启用，启用后计划更名为：雅戈尔实验学校。
6
海曙区HS17-03-09地块（鄞奉片区地段）
刚刚绿城拍完，中梁又紧随其上，17380元/㎡的楼面价还是不温不热，再看下周边在售楼盘，地块北侧北宸府售价约31000元/㎡；两公里范围内江湾城售价约38000元/㎡，海语天下售价约35000元/㎡，海曙金茂府售价约33500元/㎡，走的都是豪宅路线价格不低。
按照绿城与中梁一贯的住宅打造调性，又有雅戈尔教育资源的加持，会不会预示着鄞奉板块的全面起飞呢？
学区范围内在售楼盘
楼盘名
户型面积（建面约）
在售均价
规划户数
北宸府
119-169㎡
31000元/㎡
908户
城投悦江湾
84-137㎡
30000元/㎡
320户
江湾城
145-330㎡
38000元/㎡
460户
（以上数据均来源于销售平台）
7
海曙区HS09-05-01地块
（轨道4号线柳西新村站）
这块老海曙核心腹地地块仅一轮报价，就以底价完成了土拍交易，竞得者为华润。先来看下这块地的条件，西面隔河与老效实相望，沿迎春街一直往东走400多米就是天一阁，地段优越毋庸置疑，更优秀的是，距离地铁1号线大卿桥站仅约400米路，其毗邻的苍松路上又在建地铁4号线。双地铁加持，难怪最终交由擅长打造地铁上盖物业的华润接手，就在5月，轨道交通3号线儿童公园站地块同样由华润以12800元/㎡拍下。
根据其所处的地理学区范围，未来小学很有可能划入中原小学，对口中学为十五中学（老校区）。
学区范围内在售楼盘
楼盘名
户型面积（建面约）
在售均价
规划户数
金地华章
123-139㎡
32000元/㎡
210户
（以上数据均来源于销售平台）从单价地王到突发爆冷，海曙的地价并未带来更多惊喜，除了地段的优越性，涉及社区老旧、街道狭窄、配套老化等因素，加之老城肌理格局的改造之难，老城心的渐受冷落日益明显。
近年来宁波城市变革大刀阔斧，越来越多的人选择居住城市外延板块，其实每一个城市的发展，终会出现“地段平权”效应，虽然市中心起点过高，但随着互联网+轨交时代的开启，其价值还是会被慢慢拉平。也许切实提升民生配套建设，尤其教育资源这类的刚需，才是真的"保留价值"的有效举措。
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