招商局商业房托基金 1503 招股中 国际配售已获超额认购

作为央企首单房托项目，由深圳知名上市公司招商蛇口发起，香港上市公司招商置地作为管理人的招商局商业房托基金进入公开发售的第三天。据市场消息称，国际配售目前已获超额认购，并受国内外长线基金、保险基金和家族基金的追捧。本次发行的规模约为3.3-3.8亿美元（绿鞋前），发行价格区间HK$3.42-4.00，依据未来三年的承诺分派安排，对应2020年投资收益的区间约在5.9%-6.9%，2021年投资收益6.4%-7.4%，2022年6.5%-7.6%，由招商蛇口提供上市后3年收益承诺，其收益率逐年增长，投资性优于市场上其它可比房托基金。招商局商业房托基金从资产的区域分布、潜在的资产注入规模、以及收益率来看，招商局商业房托基金有望成为众多房托基金中最具有亮点的产品。

资产聚焦深圳区域 迎接存量资管爆发风口

招商局商业房托基金由中国最大央企招商局集团旗下地产平台招商蛇口发起，旨在投资并持有能形成稳定收入的高质量商业物业，专注于粤港澳大湾区（不含广州和佛山）、北京和上海一线核心城市。

招商局商业房托基金初始核心资产包括位于深圳蛇口的新时代广场、数码大厦、科技大厦和科技大厦二期四个写字楼和一个花园城购物中心，总租赁面积约25万平方米，2018年租金收入约3.89亿人民币，总评估值约65.79亿人民币。这五栋物业资产优势明显：1. 地理位置优越 2. 租户结构多元化3. 内生增长能力高。尤其是随着深圳地铁12号线的开通，该五栋物业资产将成为双地铁物业，租金提升潜力大。

中央政府在今年印发了「粤港澳大湾区发展规划纲要」，将大湾区的战略定位为具有活力的世界级城市群，把湾区打造成宜居宜业的中心，未来工作空间的需求将随人口的流入而大增。随着更多住宅和商业地产的建设投入，及城市化推进，房地产行业将迈入存量时代，尤其是一线核心城市。专注于核心城市的房托基金能充分体现物业价值、是盘活存量资产的有效途径。

招商局拥有庞大的存量物业 未来注入可期

招商局集团作为百年企业，扎根香港、希望长期持续、并进一步支持香港的发展。招商蛇口具有庞大的投资物业规模，2018年底在全国拥有398亿的投资物业，其中，包括28个综合开发项目和9个商业开发项目，在深圳拥有近1000万平方米的优质土地储备。

招商蛇口将通过优先购买权和分派承诺给予房托基金强力的支持，确保房托基金能提供稳定增长的收益表现，同时也确定房托基金在规模上的潜在增长。除了母公司招商蛇口在大湾区拥有庞大的资源外，招商局集团旗下也有不少优质的资源，可以透过招商局商业房托基金进行盘活，为房托基金提供优厚的稳定回报。

与此同时，招商置地拥有专业的资产运营管理经验，招商房托的应运而生为招商蛇口轻重资产分离和业务转型提供了一个重要的支点，未来，将以此盘活招商局集团内庞大的存量物业，降低整体资产负债率，同时可以增加资产的流动性和盈利能力。

REITS抗风险能力强 同时提供稳定的高收益

在经济市场环境波动的情况下，房托基金的抗风险能力强。房托基金中通过拥有不同类型、业态和区域的产品，能有效降低产品单一化的风险，从而降低投资者所承受的投资风险。除此以外，房托基金中所有资产都位于国内重点政策发展的区域内, 同时资产所在的区域是大股东招商蛇口的总部，增长可期、风险可控。

本次发行的规模约为3.3-3.8亿美元（绿鞋前），发行价格区间HK$3.42-4.00，对应2020年投资收益的区间约在5.9%-6.9%，2021年投资收益6.4%-7.4%，2022年6.5%-7.6%。除了收益回报优厚外，据了解，持有中国资产的房托基金如汇贤和越秀在2019年分别增长了10.4% 和 9.4%。综合以上的分析，招商局商业房托基金具有稳定高回报、增长可期的投资亮点，是香港REITs市场极具里程碑意义的产品。