11月西安楼市：市场降温、供应井喷、新盘扎堆！

11月份今天就要结束了，此时试图回顾我们刚刚经历的2019年11月份西安楼市。

NO. 1｜壹

但凡在西安地产行业或者关联行业的从业者，相信大家对11月份西安楼市有一个最大的感受，那就是市场继续降温。按照传统的楼市淡旺季，经历金九银十之后，每年的11月份、12月份一般都是楼市淡季。而今年11月份西安市场降温更明显罢了。

关于市场降温，最直接的数据反映就是不用摇号的楼盘越来越多。

以前，是7、8成的楼盘需要摇号；现在，是7、8成的楼盘不需要摇号。西安不用摇号的楼盘，已经从此前的改善盘，蔓延到了目前的刚需盘。

就以今天开始意向登记的3个楼盘为例，航天新城的英郡年华国际社区均价1万元/㎡、经开草滩板块的绿城·桂语蘭庭均价1.16万元/㎡，这样的盘如果放在几个月前，大概率是千人摇盘，即使达不到千人摇，起码也会是七八百人摇。但是，今天早上意向登记2小时，英郡年华国际社区113套房源登记量88个，绿城·桂语蘭庭440套房源意向登记量59个。很明显，从这两个刚需盘，就可以看出目前西安市场降温明显。西安市场降温，最重要的原因之一就是6.20限购新政之后，在西安有买房资格的人急剧减少，并且经过几个月的去化之后，具有购买资格的人更少。更重要的是，新政“落户+12个月社保/纳税”直接将此前“早上落户、下午买房”阻挡在了门槛之外，估计7-11月这几个月西安新增落户人口会降速。同时，当市场降温之后，不用摇号的楼盘越来越多之后，购房者的观望情绪也已经产生。因为，此前市场供应不足、一房难摇的情况已经有所改善，不用摇号的楼盘越来越多，购房者有时间可以货比三家，不再那么的着急了。而随着市场上打折优惠信息的出现，很多购房者还在期待的自己意向的楼盘价格能够有所下降，进一步产生观望。

NO. 2｜贰

与市场降温同时发生的是，11月份西安市场供应井喷。除了全月供应量实现井喷之外，大家最明显的一个感受就是11月份新盘亮相。在11月份，包括中国

铁建·西派时代

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阳光城·檀悦

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中南·君启

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正荣·紫阙台

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金辉·东方铭著

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清凉云晖

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朗诗·雁南栖

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绿城·桂语蘭庭

等8个纯新盘首次拿证入市销售。

特别是大明宫板块的三个新盘，同一个区域、同为top20房企、相差不大的价格、类似的产品、同一时间入市，直接展开直面PK。

关于这三个盘，每个人的评价不同，而购房者则会用购买力来投票。三个盘在前几天接受了意向登记，从意向登记情况阳光城·檀悦占据优势。这周，三个盘已经开盘，坐等下周各机构公布三个盘开盘去化数据。除了上述几个住宅项目之外，11月份的新项目还有一个现象，那就是公寓类产品新项目也选择了集中亮相。其中，浐灞板块的龙湖·新壹城、源创国际、新天地金融中心这三个公寓产品在11月份集中亮相，竞争也是比较激烈的。同时，融创·东方宸院的公寓在昨晚也已经拿证开始销售，西部大道上的金地·未来域也已拿证开卖……

一夜之间你会发现西安市场上咋这么多公寓项目呢？另外，11月份，融创·海逸长洲、融创高新新盘、金辉·长安云筑、金辉·凤栖云筑、金地·格林云上、碧桂园·文景府、未央·金茂府、金科·博翠天宸、碧桂园·云顶、融创凤五项目等新盘，虽然还没有开卖，但也以各种形式释放相关信息，未来一两个月入市销售也是大概率事件。

NO. 3｜叁

市场降温、供应井喷、新盘集中入市，开发商的销售压力可想而知。特别是对于目前全年业绩完成率还比较低的开发商，压力就更大。因此，打折优惠、贝壳渠道、全民转介、送车位、送物业费、员工内部价等各种营销策略，都已经出现了。对于目前西安市场上打折优惠的楼盘，我将其分为以下几种情况：第一种情况：业绩完成率低、任务重的楼盘。这些楼盘的开发商，由于年初对于2019年西安市场的判断过于乐观，定下了比较高的销售目标，结果由于项目入市时间、市场降温、项目取证等因素影响，目前全年业绩完成率比较低，所以为了冲刺业绩，就给出了优惠政策，以实现快速去化。第二种情况：价格备的高，留下了打折优惠空间。有的楼盘，在价格备案的时候，公关做的好，价格备案不但给批下来了，并且还备了一个不错的价格，价格要高于市场上同类产品的价格，这就给了开发商在实际销售中打折优惠的价格空间，实际销售价格要低于备案价格。因此，很多时候，大家不要被一些公示的高价格所吓倒，有的楼盘实际销售价格并没有那么高。第三种情况：纯属凑热闹。同一区域几个楼盘同时销售，竞品项目推出了优惠措施，那我也得推出打折优惠措施，要么我家项目就占据下风。这种情况的项目，我将其称为纯属凑热闹。在打折优惠的背后，大家需要警惕的是，价格打折之后，项目的产品品质是否会打折。说实话，对于一个楼盘，用材、绿化、配套、装修等方便，分摊到实际销售中，每平米降个千百块钱的成本，对于购房者来说根本看不出来，所以说这真的是一个良心事情。对于购房者来说，大家可以算一下一个楼盘的成本。把楼面地价与建安、税费、配套费、营销费、装修费用等各项费用一加，大概能算出一个楼盘的实际成本。如果说售价与成本差不多，甚至低于成本，那就要谨慎了。毕竟，开发商都是企业不是做慈善的，当然也不会做赔本的买卖了。更多的时候，大家开始要相信那一句话：一分钱一分货，贵总有贵的道理，便宜有便宜的道理。

NO. 4｜肆

11月份，西安楼市还有一种现象，那就是地产行业的违规操作有所抬头。11月份，西安住建局已经通报了南二环边的某楼盘、绿地集团在西安的某楼盘违规销售的典型案例。其实，除了被通报的两家楼盘外，还有一些楼盘在违规操作的路上。

从这一点上来说，开发商品牌部门留下的泪，都是销售部门留下的坑。

还有一点，西安目前正在整顿房产中介市场，特别是西安频现房屋托管公司跑路被CCTV点名之后，西安已经成立了专项整顿小组，重点整顿虚假房源、高收低出、违规分割出租、提供租金贷、违规收费、恐吓房客、恶意克扣押金等现象，已经将此次整顿与打黑除恶相结合。西安的房产中介市场确实需要整顿，因为实在太乱了。所以，在此建议各位房产经纪人，按照规则合法合规租房、卖房，别抱有侥幸心理。刚刚过去的11月份，地产行业还有一个大讨论，那就是渠道营销。在某壳的人看来，这是他们抢了媒体的饭碗，所以媒体才批评某壳。哥想说：某壳太高估自己了！一个连自己问题出在哪都不知道的公司，是很危险的。11月份即将结束，我们期待看到更好的12月份，也希望大家都能完成全年指标任务。在此预告一下：12月份，地产房剑也将会推出一些活动。