特写 福晟吴洋:商业地产要洞悉需求的改变

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  观点地产网 经过三个月时间再次见到吴洋,远远走来,他依然是那副精神干练的样子。

  11月15日在2019观点商业年会期间,吴洋抽空跟我们坐下闲聊,从福晟商业、市场现况到他对中国商业地产的思考。

  近年来,中国商业地产的发展态势给我们带来太多思考。一边是百货商场、大卖场等传统业态出现困难,一边是新零售的高歌猛进;一边是外资对中国市场的兴趣激增,一边是越来越多原本专注住宅发展的房企介入。

  经历了规模化的急速扩张之后,国内商业地产开始出现阶段性的发展瓶颈期。

  而在这此前的投资热潮中,一种明显特点是,不少初涉商业的房企特别强调规模化,强调复制与全国化布局。

  “我依然反对这样做。”吴洋表示:“中国的房地产一直在冲规模的阶段,不论是住宅还是商业地产,好像不冲到一定的规模公司就活不了。”

  他承认,受市场和融资等方面的制约,规模化确实也是现实的需要。但是真正要想把商业做好,复制了体量、外形、外壳,一个优秀项目的内核却是难以复制的。“因为商业地产更多是具备一种文化属性,每个项目都是属地化的,消费者的趋势、偏好、特性都不一样。”

  只是每个阶段都有每个阶段特定的产物,“到了一定阶段就需要调整,我认为未来商业地产运营这一块是最核心的竞争力。”吴洋说,在福晟商业的思维里,运营已经放在首要的位置。

  资料显示,福晟集团目前运营的自持商业物业体量约200万平方米,成功打造了商业“五福”系列,包括城市综合体福晟钱隆广场、写字楼福晟金融中心FFC、社区商业福晟mall、街区商业福晟里以及旅游商业街福街。

  “我们还是看重未来整个运营体系。未来持有物业资产运营体系的运营管理的提升才是根本之道。”吴洋称,福晟商业产品更多偏向商办物业。其中,以代表作福州福晟·钱隆广场为例,商业运营体系Officetree与这栋办公楼的良好结合,正体现福晟商业的运营之道。

  据了解,Officetree作为商务智慧系统,其中能为企业租户提供一个资源共享、合作发展、品牌展示的平台,用户能在平台中快速找到自己所需要的资源,节省了资源搜索与沟通的时间。

  对白领员工来说,Officetree能够提供个性化的服务,满足员工们在办公、社交的多元需求;对物业管理者来说,Officetree能够打造一个双向交流的平台,物业能够及时了解租户的需求,租户也能及时掌握写字楼正在发生的动态。

  因此“我们做的甲级写字楼,超甲级写字楼,在当地运营体系已经属于楼王。”吴洋介绍:“我们的租金最高,客户质量最佳,入住率基本上已经领先的。”

  而根据福晟商业的规划,依托于Officetree商务智慧体,福晟将以福晟·钱隆广场为起点,逐步扩展至全国各区域的写字楼项目,后续也将嫁接商场资源,逐步完善Officetree各项功能,打通写字楼与商场的界限。

  “这就是技术的应用。我们更多是在分析这个楼里客户的群体需求。”同时,抓住员工就能抓住企业客户。吴洋表示,对商场来说也是一样,“保持竞争力很简单,抓住消费者偏好、消费者趋势、消费能力,当你把这三个抓住了,商业就存活了。”

  其中一个重要的点就是用大数据来洞察人们的消费习惯的改变。吴洋以短视频社交软件抖音作为例子,“现在已经是碎片化的时代。”

  按其理解,抖音为什么可以抓住用户。“你在里面可以找到所有的信息,你用最快的浏览时间找到碎片化的信息,15秒让你迅速地知道一些事情。一个突发的事情,一个新鲜的事物,你都可以用最快的时间找到。”

  碎片化时代,消费者想要的东西变成什么?“原来是大型的百货,大型的购物中心,全年龄段、全时段,恨不得将一家老小,所有人都包进来。现在不行了。”即全年全时段的消费客群,这样一个理念已经不符合目前的消费潮流。

  吴洋称,目前的策略可以是针对80后、90后甚至00后。但是这一小部分年龄代的人群里面也能分出几个消费偏好。

  “商业mall开始越来越小。原来一座是20、30万平方米,现在越来越小。”吴洋告诉我们:“现在即使你做20、30万平方米的mall,最后也是像卫星城一样,一个mall由若干个主题的区块组合在一起。”

  这叫做区块IP。“实际上现在所有的写字楼都变成一个个区块,区块之间根据不同的定位有不同的客群,融入不同的租户。如果是金融业,里面基本上以金融业为主体,如果再搀杂一些其他行业,经营上就会出现问题。”吴洋此前在谈到区块IP的理念时曾说道。

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