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社科院报告预警:青岛房价三个月内有下跌……你信吗?

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“一年核心城市住房增值率,要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。”

昨日,中国社会科学院财经战略研究院发布的《2019中国房地产大数据报告》显示了上述内容。报告认为,始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。要保持调控政策的延续性与稳定性,避免出台刺激购房政策增加市场风险。

此外,《报告》对城市房价进行了预警预报。北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海等城市在三个月内有一般下跌的预警预报

2019住房市场运行动态

1.核心城市房价由较快回升到止涨趋稳,

二手住房成交量冲高回落

2019年,核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变。2-4月出现被称为“小阳春”的较快反弹;5-7月“小阳春”逐步消退,房价涨速下降。8-10月,市场进一步趋稳,房价稳中略降。10月,核心城市房价同比微涨0.3%,环比微涨0.028%。纬房核心指数显示,近一年核心城市住房增值率,要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。

全国24个核心城市

一线城市4个:上海、北京、深圳、广州;

准一线城市4个:天津、重庆、苏州、杭州;

二线城市16个:武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞。

十大城市二手住房成交量指数(2017年1月成交量=100)

4.过半二线城市稳中趋涨,

部分城市继续下跌

从近一年二线城市房价走势看,过半二线城市稳中趋涨。上海周边的宁波、南通、无锡,以及东北沈阳、哈尔滨、长春等同比均有上涨,昆明、厦门房价也有回升。

二线城市纬房指数监测显示,二线城市房价平均同比上涨1.647%。其中,近一年宁波同比上涨10.41%,沈阳同比上涨9.79%,南通同比上涨9.18%,昆明同比上涨8.20%,厦门同比上涨8.15%。成都、南昌分别同比略涨2.35%和2.32%,年度涨幅相对较小。青岛、济南、长沙、武汉房价相对低迷其中青岛同比下跌11.67%,济南同比下跌8.89%,长沙同比下跌6.62%,武汉同比下跌3.9%。

5.三四线城市房价下跌个数增多,

部分城市房价涨速仍相对较快

2019年以来,三四线城市房价下跌个数逐渐增多。但受周期异步性、货币化棚改余热等因素的综合影响,少部分三四线城市如临沂、南阳、唐山、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨,其中隐含着未来下跌的风险。

6.2019年珠三角城市群景气度相对较低,

长三角城市群景气度相对较高

2019年10月环渤海城市群房价同比分布图

7.核心城市住房租金下跌,

租房市场景气度下降

2019年10月,核心城市住房租金指数为102.74,环比下跌1.16%,同比下跌1.10%。核心城市住房租金继9月下跌速度有所加快后,10月租金下跌速度继续加快。

市场形势分析

1.房地产融资政策仍然从紧,但房贷利率趋于回落

2018年底至2019年初,随着定向降准等货币政策的实施,资本市场的资金紧张状况显著缓解,部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。但防范宏观风险仍是政策底线,“大水漫灌”的情形并没有出现。房地产相关信贷也仍然受到严格的管控,房地产融资政策环境仍然从紧。2019年8月25日,央行发布个人房贷利率新规,重启了房贷利率的调整机制。在全球经济存在下行压力的条件下,货币环境总体仍将适度宽松,这意味着市场利率将处于在合理区间的下限。考虑到信贷利率有走低的趋势,在房贷利率形成新规下,既使存在房贷利率加成机制,房贷利率中长期也将趋于下降。但在短期内,房贷利率不会有显著变化。

2.土地市场格局或将发生重大变化,但短期不会对房地产市场构成直接冲击

在较长时间内,集体土地无法直接进入土地市场,土地市场的城乡二元分割特征显著。修改后的《土地管理法》改变了多年来只有国有土地才能入市的单一土地供应渠道,符合条件的集体土地可合法直接入市,土地市场供应格局或将发生重大变化。短期内,由于可用的集体经营性建设用地规模较为有限,城乡土地市场并轨的尝试尚不会对房地产市场构成直接冲击。中长期看,虽然集体建设用地仍然不能用于房地产开发和商品房建设,但通过建设租赁性住房等渠道,集体土地入市也能对房地产市场格局产生重大影响。

3.抑制住房投资投机方向未变,但调控政策面临边际性宽松

2019年4-5月,包括佛山、苏州、大连、南宁等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示,表明了政府对房价上涨的现实态度。房地产调控政策仍将总体保持延续性与稳定性。另一方面,随着土地改革等重大制度改革的推进和全国房价稳中趋降,部分城市住房限购、限价政策有一定的边际性调整需要。作为一项被动成为长期制度的短期行政手段,虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用,但是也在一定程度上降低了市场效率。作为短期应急手段,一些城市的限价政策中长期效果也不明确,但对市场效率的影响却较为显著。

4.经济增速下滑对房价的影响逐步显现,房价上涨预期有所减退

经济增速下滑使得房价上涨预期进一步减退,更多潜在购房者的房价预期转向悲观。在全球贸易摩擦加剧的背景下,世界经济前景趋于复杂化,全球经济不确定因素进一步增加。受世界经济大环境及国内结构调整的影响,我国经济增速也不断下滑。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联,这将导致市场观望情绪增强,抑制房地产投资投机。

2020重点城市市场预测

预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。

短期重点城市房价趋降主要原因有:

经济增速下滑,城市化动力减弱。经济增长是城市进从而房地产业发展的源动力。经济增长速度下滑,将导致城市化动力减弱,并使得部分居民对房地产市场预期也发生转变。受外部贸易摩擦和内部结构调整的影响,2019年3季度GDP同比增速降至6%。随着经济增长不断趋缓,城市的人口吸引力相对降低,对住房市场的短期信心也将受到影响。短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变。

始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。本轮房地产景气周期,房价上涨持续时间长,总体涨幅巨大,一二三四线城市轮动特征明显。但自2019年以来,越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列,表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。

另一方面,尽管经济增速下滑,但经济增长的内生动力仍然存在,房价即使下降也仍存在一定支撑。住房调控政策基本见底,调控政策及融资条件均存在边际性改善的可能。这些因素可能共同促成房价的软着陆。

由于中国房地产市场区域差距大、发展极不平衡,在总体先抑后稳的背景下,不排除局部较快上涨或下跌的可能性。

分城市看:

一线房价总体先抑后稳,个别可能上涨。

二线城市涨跌并存,但大起大落可能性不大。受一线城市房价下跌的传导及短期观望氛围增强的影响,二线城市房价或将以小跌为主。但部分城市发展前景较好、房价基数低、中长期房价累计涨幅相对小的城市房价仍可能上涨。

三四线城市总体下跌。部分行情启动较慢的三四线城市,借助于货币化棚改余热,房价也仍可能上涨。

城市房价预警预报

根据监测模型及专家评价,提出以下参考性预警预报:

浅红色(一般上涨)预警:深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波

正红色(较快上涨)预警:

深红色(大涨)预警:

浅绿色(一般下跌)预警:北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。

正绿色(较快下跌)预警:

深绿色(大跌)预警:

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