三四线城市房价现状：座座皆是空城，谁才是最后的接盘侠？

我是杭州房哥，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为1000人提供买房最佳解决方案。房哥不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房哥属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“杭州房哥”公众号的粉丝提问。

提问：房哥你好，三四线城市房价这么高，以后会跌吗？

回答：可能会跌。房哥认为：三四线城市房价继续上涨的基本面不存在，这也是业界的一致认同。

一是三四线城市属于人口流出区域，抛开棚改、去库存的方针不说，真实有购房需求的并不多，而盼望农人进城买房并不是一件简略就能完结的事。

二是跟着过去一两年房企的纷繁进驻以及炒房团体的涌入，不少三四线城市由于过度开发，导致空置率居高不下，特别是一些城市的市郊更是“鬼城”频现。现在来看，不少三四线城市正面对着无人接盘的为难现状。

提问：房哥，有一套金茂悦89方房子给老人住，想在边上再买一套，八九百万左右怎么选呢？九龙仓·天玺天荟如何，最好是有学区。这样的价格，就担心买在这不安全。

回答：如果买在申花都觉得不安全，那可能就没什么特别安全的地方了吧。申花几乎集齐了所有该有的资源，有学区，有地铁，有银泰城、大悦城，不远处还有乐堤港，居住氛围也挺好，都成又一个豪宅区了，这些都是确定且存在的。这还不安全，就很难选了。如果是担心价格的涨幅，现在整个杭州的价格都不会猛烈上涨，大面是稳而小步向前。

在这里，八九百万要有学区，新房中相对靠谱的，就是天荟和天玺了，隔路相对就是公办的育才登云小学，育才托管，质量应该是比较高的；私立学校，也有锦绣中学在边上。楼盘本身，高层洋房都有，高层从139-158方不等，洋房产品在这一带比较少了，估计你的总价也能够得上，应该能买155方或166方左右的。

小区规模还比较大，相对来说楼间距就比较开阔，而且洋房都以点式为主，就能留出比较大的景观面。当然，申花还有更大的绿化景观，边上超级大的运河亚运公园在建。

可以先关注着吧，地铁方面附近有5号线的萍水街站、10号线的和睦站，到各大购物中心的距离也适中，居住上没什么好挑剔的，就看什么时候上市了。

提问：房哥你好，手上有一套中粮·方圆府的134方，淮矿东元府的89方，以及刚交付的武林郡89方，都是老人房票，都在出租。自己住余杭排屋，感觉年龄大了，排屋爬楼梯太累，想换到市区来，有哪里舒适的地方可以居住，卖掉哪些房子置换呢？

回答：以你的承受能力，杭州大多数房子都可以了，不管是八九百万还是千万级，就看自己想买在哪里。首先要来看的，是你要卖掉什么房子。这三套其实卖掉哪套都行，不算差但也算不上很有竞争力。方圆府可以排在最前面，134方还只有三房，总价高了，不会太好卖，买的人也会更挑剔。后面两个房子不分伯仲，你就都挂出去，看谁能更快以你想要的价格卖出去。

至于买什么，就看想住在哪里。如果七八百万的预算，城东新城、申花及老城西的房子都能关注，像老文教区的黄龙云起，总价800多万也够了。如果能到上千万，南星桥的仁恒滨江园、望江新城的御品、钱江新城的凤起钱潮都够得着。

现在市中心的概念已经不一样了，楼下有高能级购物中心有地铁的繁华板块，都是市中心。奥体的杭州壹号院，滨江核心区的晓风印月，都可以是你的菜。

提问：房哥，有一套九堡璞丽东方的129方洋房，全款买的，今年底交付。手上还有100万现金，从资产保值角度，是否需要卖掉去摇更好的楼盘，比如杭州壹号院这样的？我还有六成首付资格，不考虑学区。

回答：璞丽东方的洋房，不住的话放着有点可惜，可以考虑卖掉。但问题在于卖掉后去摇壹号院，不一定能要得到啊，它本次的中签率只有12.9%，要拼运气。而且你的总价可能不太够，接下来都是大户型了，这套洋房就算能卖四五百万，加上手上现金，买千万以上的壹号院还是会有点吃力。

不过买其他的房子就会轻松很多，像边上的澄品、滨江的御虹府，包括钱江新城的都会森林也可以，八九百万够了。如果视野再扩大点，申花的楼盘、城东新城的楼盘，老文教区的楼盘，也都能够得着。

提问：房哥，总价预算300万，近三年在杭州上城区工作，后续换城市。想买套房长期持有，看了绿城·丽江公寓精装二手房，88方预算刚够，买点家具就能入住了。之前新房都没摇中，接下来还有天空之城、幸福里加推，我是该等还是直接买二手，丽江公寓有投资价值吗？

回答：丽江公寓能够满足你即刻的自住需求，虽然户型不好，88方只有两房，但好歹是绿城，好歹做了精装修，九堡也有钱江新城二期的规划预期。这房子显然不是投资型的，但如果心态很好只抱着微小的涨幅诉求，买丽江公寓也可以。

换句话说，它只能跟着大势走，不会跑得更快，掉队也掉不到哪儿去。想它跑在市场前列，就很难了，88方两房始终是个麻烦。或者，你就降低对楼盘品质的要求，到九堡别的区域或者其它方向，去买一个89方三房，会主流得多。总价略高点，比如七堡，稍微低一些，隔一条高架的普福板块，产品上的选择余地比较大。

提问：房哥你好，400-600万，想买余杭径山的依山郡，觉得环境好性价比高，想作为第一居所。和我先生一起住在里面，我不用坐班经常宅在家里。不知道买这样的房子如何，以后会不会卖不出去？或者买青山湖的春风燕语中式合院如何？

回答：卖不出去的可能性还真有，或者说没法以你满意的价格卖出去。径山这里仍然是城市的外围圈，还没融入到城区里面，城市配套弱，显然不能成为大部分人的第一居所。关键还在于，住在这里需要忍受冷清和寂寞。如果你特别喜欢它，觉得环境好、空气好，离城西不远，可以买，就是要做好未来转手难的心理准备，否则还是避开。

另外性价比角度而言，不是便宜就是有性价比，要便宜又好用才能算性价比。在你的价格预算上，400万的确没什么排屋能买，但600万选择就多了，比如富阳的银湖一带，目前的城市关联度比径山要好，居住密集度更是好很多，就看方向能不能对上了。接下来有雍景山的小排屋推出来，估计价格仍然高不了，可以关注。

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