别看5年LPR降了就兴奋，你的房贷可不一定降

上周LPR第四次报价正式出炉：1年期贷款市场报价利率为4.15%，此前为4.2%。5年期贷款市场报价利率（主要作为5年期以上贷款的参考标准）首次下降至4.8%，此前为4.85%。

该消息一出，就有不少文章开始鼓吹房贷政策放松了，楼市开始放水的讯息。但事实上，对房贷利率一直处于全国最低水平的上海来说，5年期LPR的下调并没有在市场中溅起太大的浪花。

据11月28日，融360发布最新数据显示，在经历了5年期LPR下调之后，全国首套房贷款平均利率为5.53%，相当于LPR加点68 BP，二套房贷款平均利率为5.85%。上海依然是全国首套房贷利率最低的城市，且没有之一，首套房贷款平均利率比全国平均利率低了0.63%至4.9%。

（数据来源：融360大数据研究院）

划重点：房贷利率以实际放款当月的LPR为准

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近日，网易房产致电沪上各大国有银行和商业银行，发现11月上海整体房贷市场保持着相对稳定的状态，各家银行对LPR的下调也都表现的较为冷静。

国有四大行中，基本都表示有希望给到首套购房者95折的贷款利率（4.65%），此外，农商银行和广发银行等商业银行也可以给出相应的折扣。

一位建设银行的个贷专员表示，虽然每个月银行会根据LPR的报价来调整房贷利率，但实际上，大多数银行依然还是根据客户本身的资质、房贷额度和风险偏好等因素来决定最终给购房者的房贷利率。

而另一位农业银行的工作人员则表示：“目前对首套房贷款者来说，依然执行之前95折即4.65%的利率标准，二套房则仍然需要上浮10%，即5.45%的利率标准，放款快的话也要至少三个星期，且最终的利率会以放款当月的LPR为准，一年为一个周期进行调整。”

如果以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”且无折扣情况下的贷款模式进行房贷成本测算，测算结果如下表：

也就是说，理论上如果购房者的放款时间在每月20号之前，那么第一年的月供数额参考上个月公布的5年期LPR，而如果银行在20号之后放款，则参考当月的5年期LPR标准，但不管是首年月供下调与否，第二年银行会再次根据LPR的变化对月供数额再次进行调整。

因此，对一般的贷款者来说，并不是人人都能赶上LPR下调的好机会，且如果后续LPR有所变化，银行也会因此作出相应的调整。

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比房贷利率调整更烦的是等银行放款

一位长期从事二手房交易的中介向网易房产表示，每到年末的时候，比贷款买房子更难的，其实是等待银行放款。“我国的个人住房贷款额度是受管理的，临近年底，各银行房贷余额已经不足，难以给客户较低的房贷价格。”东兴证券在研报中指出。

类似的说法也得到了上海一新房项目的楼盘销售的认同，由于越接近年底贷款人越多，放款周期比之前有所拉长，大多数银行年末房贷额度都比较紧张。

他指出：“放款时间很难讲，而且每个银行都不一样，我有一个客户可能本身资质的关系，等了很长时间还没放贷，那家银行说最快估计也要到年后了。”

在电话调研的过程中，一位中国银行的工作人员透露，对于一些个人征信较好的贷款者，该行在完成审批后30天就会放款，但也不排除个别贷款者的放款时间拖至45天甚至更久的情况。

“银行房贷年末吃紧，审核更加严格，因此也就导致了放款速度相应变慢，额度用一个少一个，每个来买房的人想银行快点放款，但实际上我们还是会考虑对资质更好的贷款者优先放款。”上述银行的工作人员表示。

可以看到，在房地产调控政策不发生明显变化的前提下，LPR的下调实际上不会立即反映到新增房贷的利率水平上，再加上临近年底，多银行表示信贷额度紧张，预计年底前上海市的房贷利率将保持基本平稳，短期内不受LPR刺激。