这两大趋势，将影响中国房地产20年！

来源：刘晓博说财经

最近一周，房地产行业最大的新闻是什么？

或许有读者会说，是四川省限购最严厉的“天府新区成都直管区”放松了限购；有人则可能说，是截至11月下旬全国有446家房地产企业破产。

其实，这些都只是房地产“中、短周期”下的新进展而已。

如果立足“长周期”观察，华润置地的一场战略合作峰会显得更有意义，它甚至堪称中国房地产业的“一大步”。

2019年11月27日，华润置地与华为、中国电信联合举办了“5G智慧城市战略合作峰会”暨“南山科技金融城智慧城市示范区”发布仪式。这意味着华润置地全面启动了数字化战略的布局，同时还传递着房地产行业“巨变即将来临”的先声。

一、华润置地想干什么？

客观地说，智慧城市并不是什么新概念。对外公布“智慧城市战略”的大房企，也不只华润置地一家。

早在2014年，国家发改委就牵头8部委出台了“关于促进智慧城市健康发展的指导意见”，并给出了官方的定义：

智慧城市是运用物联网、云计算、大数据、空间地理信息集成等新一代信息技术，促进城市规划、建设、管理和服务智慧化的新理念和新模式。

在2019年谈论智慧城市，显然更有意义。原因很简单，人工智能技术更成熟了，而2019年还是中国的5G商用元年。这些新因素，都让“2019年版”的智慧城市科技含量更高，距离业态成熟更近。

华润置地是中国房企的“TOP10”，也是房地产领域的“一线央企”。华润置地的定位是“城市综合投资开发运营商”（见下图）。因此，它在智慧城市建设上范围会更广泛，应用场景会更丰富。

其中不仅包括智慧商业、智慧社区、智慧写字楼，还包括智慧场馆运营以及施工现场的智慧再造（见下图）：

为此，华润置地成立了“物联网实验室”、润腾智慧科技有限公司进行研发，打造了“瑞云”系统，并取得智慧园区建设自有核心知识产权。

其中南山科技金融城，是华润置地倾力打造的“智慧城市示范区”。

这里原来是深圳的一片城中村，居住环境很差、到处都是握手楼，跟深圳这个现代化城市的面貌格格不入。华润介入旧改之后，不仅把城中村变成了一个宜居、宜业的现代化城区，还因为成功植入了时尚元素（比如万象天地商业街区）。如今，这里已经成为深圳新的城市地标，国内知名的网红打卡地。

更重要的是，华润置地通过智慧城市、智慧社区的建设，给整个南山科技金融城片区装上了“超级大脑”和“神经系统”。支撑这些高楼大厦的已经不仅仅是钢筋水泥，更是各种先进的系统——物联网、5G、人工智能、人脸识别、云计算、大数据、自动控制、VR等技术被集成在一起，保障着南山科技金融城的高效率运作。

目前华润置地智慧园区项目已成功复制到深圳湾、雄安华润大学、北京长安中心、广西南宁华润大厦等项目；智慧能源系统、智慧停车系统等单个智慧化应用已经在全国30多个城市100多个项目上投入使用。

从下面两个应用场景上，我们可以看出华润置地智慧城市建设的独具匠心：

场景一：在办公楼里，人脸识别技术可以通过大数据分析，掌握“楼内居民”的情绪变化，知道他们什么时候高兴、什么时候焦虑。然后通过灯光、背景音乐、大堂布置，或者相关活动，来缓解焦虑和压力，让社区更和谐、让工作效率更高。

场景二：在购物中心里，大数据分析可以“参透”商场人流量的变化规律，以及每个楼层、出入口的人流规律，提供给店家做调整经营策略的参考，以实现更大收益。

二、“一小步”和“一大步”

为什么说“智慧城市的建设”是华润置地的“一小步”，但却是中国房地产行业的“一大步”？

逻辑是这样的：随着华润置地这种定位为“城市综合投资开发运营商”的“头部房企”，在5G时代全面发力“智慧城市”建设，房地产行业在中国经济中的地位、作用将发生新的重大变化。

以前在人们眼中，房地产虽然很重要、带动能力很强，但它基本不属于“实体经济”，跟科技创新也相距甚远。甚至有“激进派”认为，房地产行业是科技创新的敌人。

当中国TOP30的大房企纷纷加入“智慧城市”建设的时候，情况就完全不同了：这意味着，房地产行业正在给物联网、5G、人工智能、云计算、大数据、自动控制、VR等技术的运用，提供史无前例的巨大平台。

其实这很好理解。智慧城市，说白了就是由一个个智慧社区构成的。除了政府的政务系统需要智慧化，剩下的就是写字楼、商场、居民小区、酒店、公共设施了。

中国房地产行业的新房销售额，在2018年约为15万亿元，2019年有望逼近17万亿。如果配套价值1.5%的智慧设施，就足以产生2500多亿元的年销售额。

至于存量的小区、写字楼、购物中心，蕴含的商业机会就更为庞大。

有了施展能力的场所，有了源源不断的订单，中国的科技创新将被注入巨大的动力。

另一方面，智慧城市的建设又会助推中国的新兴城镇化。所谓新兴城镇化，就是“中心城市+都市圈+城市群”。它意味着未来大城市的容积率、人口密度会更大，那么潜在的风险也更大，比如怎样应对火灾、台风、特大暴雨、公共卫生事件等。

有了智慧城市系统的护航，上述风险中的很大一部分可能被提前感知、防范。这样，现代城市不仅效率更高、更宜居，也会更安全、更可持续。

三、被智慧城市改变的房地产行业

上面我们讲了，智慧城市将如何改变我们的工作和生活，讲了房地产行业正在为科技创新提供史无前例的大舞台。其实，智慧城市的建设也在改变房地产行业、开发商和我们的购房理念。

我们都知道，中国的房企正在全面转型。因为大家都意识到，城镇化蛋糕最容易吃到的时期，还有10到15年。中国常住人口城镇化率在2018年末已经达到了59.58%，未来还有10到15个百分点的增长空间，而年度增速在1个百分点左右。

但房企转型，就一定是去搞新能源汽车吗？或者去生产瓶装水、搞电商？

其实未必。跨行业是换跑道，不是真正的转型。真正的转型，是在行业内寻找新趋势、引领新变化。智慧城市的建设告诉我们，房地产也有“+高科技”的可能，而且这种嫁接非常有意义，可以创造新需求——人类对诗意栖居的需求，对未来万物互联式办公的需求，对更精准运营的商业需求。

这些都可以通过“智慧城市”的不断迭代实现，而且永无止境。

房地产已经进入到了一个全新的时代：给不动产装上“大脑”，安上灵敏的“神经系统”。你有能力做到这一点，就可以打败竞争对手，不断做大做强。因为你开发出来的房子，是活的房子，是有温度、有生命、有安全保证的房子。而这，就是未来房地产行业的一个重要趋势。

当然，房地产还有第二个大趋势，这就是围绕着“新型城镇化”或者中国“城镇化2.0版”的大机遇、大趋势。它主要存在于都市圈、城市群里，可以通过轨道交通等方式主动创造出来。

未来的一流开发商，将不仅仅是“城市综合投资开发运营商”，而应该是升级为“都市圈综合开发运营商”。到了那个阶段，对开发商“+金融”、“+科技”的能力将提出更高的要求。

对于购房者、投资者来说，未来买房子、选房地产股的思路也要跟上，也要改变。

判断一套好房子的标准里，肯定要增加“智慧社区”的内容。比如你早上打车去机场准备出差，走到半道突然想起卧室的空调没有关闭，炉子上还煮着东西。如果有智慧系统，你通过手机就可以关闭空调和煤气，根本不需要担惊受怕。

这就是“房地产+科技”带给你的安全感和新生活，而能提供这种产品的开发商，才是值得投资的，它的产品才是值得购买的。

而且，智慧社区的建设，最终会改变医疗和教育。到那时，学位房的定义会变化吗？到那时，我们一定要住在市中心吗？

在历史上，汽车、地铁的普及，曾改变了城市和不动产的价值。未来，房屋本身的科技化、智能化，将会改变城市的面貌。

未来的智慧城市一定是多中心的。“多中心”意味着“多机会”，意味着都市圈承载力会增强，“好地段”会批量增加，绝对的高房价会被遏制，年轻人会有更多的选项和机会。

四、结论

总之，华润置地这种“标杆性房企”全面拥抱数字化时代，投身智慧城市建设，向我们传递了强烈的行业变革的信号：

1、房地产将进入“智慧时代”，为钢筋水泥的不动产设计并安装“超级大脑+神经系统”，改善居住体验、提高工作效率、增加安全性，是未来房地产竞争的新焦点。不能进化的开发商，将被淘汰出局。而房地产的真正转型，将围绕“+高科技”来进行。

2、房地产行业正在成为中国科技创新的最大客户，为科创创新提供史无前例的大舞台、持续不断的新订单。房地产不是科技创新的敌人，而是密切合作的伙伴。

3、房地产的“智慧时代”和“都市圈时代”将同步到来，将助推城市的多中心化。“城市片区”的“阶层固化”会被“多中心化”打破，绝对的高房价会被抑制，年轻人将获得更大的机会，“学位房”以及“地段、地段还是地段”的传统理念都将被打破。

因此，华润置地的“一小步”是中国房地产行业的“一大步”；而中国房地产行业的“一大步”，又将成为城镇化和社会进步的“更大一步”！