未来，中国三四线城市的房价，总体下跌？那一二线城市呢？

据人民法院公告网显示，截至到今年11月20日，全国房地产开放商的破产数量已经达到了446家。此外，还有不少房地产企业开始裁员，以减少开支。对此，有不少网友认为“房地产企业的寒冬来了”。并引申出“为了渡过难关，房价一定会下降”。

中国的房地产企业超过10万家

事情真的会这样吗？著名分析人士马光远就不这样认为，近期撰文指出：目前，中国房地产企业超过了10多万家，这是一个非常庞大的数字。任何一个行业都是残酷竞争的，一年倒闭几百家企业是一件很正常的事情，和以前没什么不同。

他认为，未来中国的房地产企业应该剩到两三万家才正常。因此，那些看到今年宣布破产的这几百家企业，然后就“立即欢呼雀跃奔走相告，这些高兴的人压根不懂房地产”——因为，即使在最好的年份，房地产企业倒闭的一年也有几百家，这根本就是正常现象。

没必要对这样的现象做过多解读。这几年中国房地产市场整体平稳，使得一些竞争力差的企业“被驱逐出了队伍”，这再正常不过了，不用“听风就是雨”——过去大家没房子，不是开发商太少，而是太多。小的开发商圈占了太多的土地，但没有开发能力，导致供给减少。现在他们离去，不是件大事。

那未来，中国房价走势呢？

马光远认为，整体情况来看：中国好房子仍然短缺，大部分的城市都缺好房子。在一个城市中，好房子的比例能够达到20%已经算很不容易了——这就是其主张的“20%的投资理论”。大致含义就是：大概20%的中心城市，20%的房子具备投资价值。

这一点和社科院的观点类似，他们的《中国住房市场发展月度分析报告（2019年11月）》中指出：未来中国房地产行业，整体无法像曾经那样“辉煌”，各地房价走势开始出现分化。

首先是认为，三四线城市的房价，总体下跌。因为，过去一段时间，这些城市的房价增长主要有两点。一种是在一线城市打工，然后回到老家的城市买房；另外一种就是，不准私自盖房。

使得大量农村人口跑到周边城市买房，推动了房价。这种现象不可持续，且多地已经停止。加上这些地方属于人口流出地区，缺乏房价上涨的“基础因素”。因此，未来这些城市的房价整体出现下降或“有价无市”。

二线城市，涨跌并存，但大起大落可能性不大。自2019年以来，越来越多的城市房价开始下跌，而且部分跌幅扩大，尤其像成都、杭州、武汉等朝气蓬勃的新一线城市也加入行列，表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。

但这些城市，未来经济增长的内生动力仍然存在，仍对周边地区人口具备较大的吸引力。因此，房价即使下降也仍存在一定支撑，而且调控政策及融资条件均存在局部、边际性改善的可能。

一线城市呢？总体先抑后稳，个别可能上涨。从一线城市近一年的房价走势看，广州、北京、上海房价相对低迷，但购买者的需求并未下降，依然是大学生毕业生首选的城市。因此，房价可能是先抑后稳。

至于深圳，下半年仍继续维持上半年的涨势。而且，深圳调整普通住宅标准，有助于降低交易成本，近期部分购房者确实希望年底或年后入市，预计会形成一小波市场交易高峰。本文由【南生】整理并撰写，无授权请勿转载、抄袭！