相比于新房，光明区的二手房怎么买？

多个住宅项目的热销，让光明区房价呈现一种虚高的状态，也令很多购房者将目光转向光明区的二手房市场。

对于追捧光明区新房的购房者来说，一定是对光明区有着极高的升值预期，但是回归居住属性，超过5万，接近6万的单价，是否过于昂贵了？因为这个价格甚至可以购买福田和南山的二手房。

同时，相比于新房，光明区的二手房是否值得买，怎么买？也是众多粉丝关注的问题。

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在2007年，光明新区成立，当时仅有公明、光明2个办事处，从2007-2014年这几年间，光明区的商品房市场还处于一个沉默的状态，公明街道作为老城区，大部分是统建房和集资房。

直到2016年8月，公明、光明两个街道二分为六，新设光明、公明、新湖、凤凰、玉塘、马田六个街道办事处。

这6个街道谁的潜力最大，从各街道的固定资产投资占比似乎可以找到答案。

（固定资产投资：通过建造和购置固定资产的活动，国民经济不断采用先进技术装备，建立新兴部门，进一步调整经济结构和生产力的地区分布，增强经济实力，为改善人民物质文化生活创造物质条件）

上图为2018年光明区各街道固定投资占比情况，凤凰街道的固定资产投资额比其它5个街道的总和还要高。

而从2018年的固定资产投资增速来看，增速最快是新湖街道，为68.9%。

凤凰街道的高投资体量和新湖街道的高投资增速，主要源于凤凰城和科学城的规划。

凤凰城是深圳17个重点区域之一，也是光明区唯一一个入选区域，从2014年启动建设到现在，可以说是发生了翻天覆地的变化，以观光路、光明大道和光侨路为主干道，布局了华星光电等高技术企业，还坐落着招商局光明科技园、华强文化创意产业园等高端产业园区。

在交通基础设施建设方面，光明大道、观光路、光侨路等城市主、次干道已基本建成通车，综合交通枢纽——光明城站高铁捷运化服务能力大幅度提升，地铁6号线在凤凰城内设有观光路站和长圳站两个站点。

科学城更是耳熟能详，其核心区项目选址位于新湖办事处辖区东北侧，涉及新羌和圳美两个社区，定位为支撑深圳源头创新的重要载体，综合性国家科学中心的重要节点，广深港澳科技创新走廊的重要引擎和（深圳）北部中心发展重要动力源。

光明科学城配套区域的建设也在快速推进。中山大学深圳校区、光明云谷、光明小镇已经开工，中山大学附属第七医院一期投入运营，中山大学附属中学、附属小学以及中大片区人才房也即将动工建设。

但是有一点需要注意，科学城去年4月才落户光明区，今年1月才正式开工建设，这个百年工程虽然值得期待，但却是一个非常漫长的过程。

去年9月，深圳市光明区一届一次党代会报告中提出了五大重点片区建设思路：

光明科学城片区要强化科学装置、科教医疗、创新创业等核心功能，统筹地下、地面、地上空间利用，加快重大装置核心区、中山大学深圳校区、光明云谷、光明小镇等重点功能区建设，打造世界一流科学城。

光明凤凰城片区要聚焦先进制造、企业总部、交通枢纽等功能，以站城一体化的理念，高标准、高品质、高效率统筹推进光明城站及周边地块开发，打造产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅。

光明中心片区要突出科技、商务、政务、文化、社交等功能融合，依托中央公园规划建设，重点打造一批立体城市项目，建设大尺度城市地标，打造多元融合的中央活力区（CAZ）和城市新中心。

公明、马田核心片区要提升商务、购物、休闲、文化等功能，挖掘老城区文化底蕴，保留城市历史肌理，打造配套完善的光明副中心。

玉塘核心片区要以城市更新和品质提升为抓手，引领“城市再生”，推动传统产业转型升级，完善商业文化配套，打造独具魅力的光明南大门。

其实这5大重点片区的排序就是光明区未来发展的优先级：

1、科学城和凤凰城是光明区两个重点规划，虽然科学城落地和建设时间较晚，但它的重要性和规格要远高于凤凰城，凤凰城则具有一定的先发优势和交通优势；

2、光明街道属于行政、文化中心，定位为新城市中心，夹在凤凰城和科学城中间，地理位置优越；

3、公明街道是光明区的老城区，人口较为集中，商业配套相对齐全，但这些配套都以中小型配套为主，环境破旧，农民房较多，近3年来，其固定资产投资占比一直垫底。马田街道要与公明街道共同打造成为光明的副中心；

从片区价值来看，近期6号线、13号地铁沿线价值最大，中期凤凰街道，光明街道价值最大，远期科学城更具有想象空间。

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光明区的商品房主要集中在公明街道、光明街道和凤凰街道，后两者呈现低龄化，崭新宽阔的街道以及完善的绿化，但几乎没有相应的配套措施；公明街道既有一些2000年前后的老房子，也有2015年左右的次新房，相对完善的商业教育配套，但整个片区发展的优先级处于落后状态，农民房较多，环境比较落后。

在未来5年内，能够带动光明区房价升值的，主要还是2条地铁的开通，分别是2020年开通的地铁6号线和2022年开通的地铁13号线。所以如果以短期投资为目的，不适合去追高买新房，目前光明区一二手房存在较大的差价。

在光明区，无论新房还是二手房，都是围绕以下几个地铁站建设的：观光路站、光明大街站、楼村站、南庄站、公明广场站、合水口站。

如上图所示，凤凰城范围内二手房基本都突破5万大关（经上月成交数据计算，以实时价格为准），如深房传麒山和光明大第，光明1号处于观光路站和长圳站中间位置，交通上略有缺陷，但在同片区内仍处于一个较低的价格，随着整个片区价格的提升，光明1号也会上涨。

光明大街站附近一系列项目，价格在4.5万左右，新房和二手房的投资属性要高于居住属性，如绿地新都会，星河天地，新地中央等等，都面临高容积率，低使用率，无社区花园等问题。

在交通方面，凤凰城和光明街道，去福田中心和南山科技园大约要45分钟（地铁上的时间）。

公明街道二手房普遍在4.2万左右，也有很多距离地铁站很近的次新房，如宏发嘉域距离合水口站200米，均价4.1万，而华润的新项目距离合水站近1公里，均价4.8万还是有些虚高。

公明广场站未来有可能接驳地铁13号线，成为双地铁物业，但13号线二期开工时间尚未确定；南庄站附近的宏发上域、雍景城，距离地铁不远，配套成熟且有光明一小和公明中学学区，颇受刚需的青睐。

公明街道的项目，去福田中心和南山科技园的时间大约在1小时左右（地铁上的时间）。

光明区的二手房，综合价格、区位、配套、房龄等因素，按投资价值可以分为三个梯队：

1、宏发上域、宏发嘉域、光明1号、新地中央；

2、福盈中央山、正兆景嘉园、宏发雍景城、宏发美域；

3、光明峰荟、益田假日府邸、光明大第、深房传麒山、南星大厦。

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近几年来，光明区房价不断上涨，其二手房价格已经与龙岗区相当，但从居住价值上来看，光明区还远没有龙岗区成熟。

从投资角度，凤凰城和光明街道确实有较大的升值空间，但需要很长的时间挤出泡沫，引入产业和高端人才，现在房价的不断攀升对于光明区的发展并不是一件好事。

公明街道的项目更适合生活工作在光明的人，如果以短期投资为目的，不看片区，求一个较低单价/总价的地铁项目更加合适。