统计了这些大数据,发现深圳有5个市中心

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  文/孙不熟

  如果你问一个广州人,市中心在哪里,毫无疑问是珠江新城。

  如果你问一个上海人,市中心在哪里,自然是万众瞩目的外滩-陆家嘴区域。

  如果你问一个深圳人,市中心在哪里,可能就有争议了。

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  我记得我第一次去深圳时,罗湖是正当红的市中心,那个时候的地王大厦还是亚洲之巅。当我去深圳工作时,福田CBD已经成为当之无愧的市中心。但是这两年我又发现,位于深圳湾的人才公园一带,出镜率比福田CBD还高。

  换句话说,深圳的市中心有一个特点,就是多中心布局,找不到一个像珠江新城、陆家嘴这样的对全市具备绝对统领效应的中心区域。

  关于这一点,大家是没有疑问的,有疑问的是,深圳到底有几个市中心?

  或者说,有没有什么办法识别出这些市中心?

  在回答这个问题前,我们首先要界定什么是市中心。关于市中心,人们一般会从这样几个维度去理解,比如行政中心、商业中心、就业中心、交通中心、科教文卫中心,这些区域都具备较强的中心效应。

  民以食为天,一切以经济建设为中心,就业中心毫无疑问是一座城市最强势的中心,这一点无论是中国,还是发达国家,概莫能外。

  所以,本文把“市中心”定义为“就业中心”。百度地图慧眼和深规院联合创新实验室此前联合发布了一个研究成果通过大数据技术识别出深圳至少有五个市中心。

  如下图所示,从左至右,它们分别是高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”(人民南-东门-蔡屋围)片区。

  

  这个研究成果的统计方法是怎样的呢?

  

借助百度地图慧眼提供的2019年3月深圳市就业人口数据,并借助企业工商注册数据,统计了100m×100m网格内的就业密度,并考虑深圳庞大的就业人口基数。
以就业密度大于3万人/km(即300人/网格)且明显高于周边地区平均密度的网格为基准,结合街区路网和规划功能区范围,提取就业中心边界并统计就业中心的就业密度。

  简单来说,把深圳分为若干100m×100m的网格,然后提取其中就业密度大于3万人/km的区域,并将其定义为就业中心

  以下是通过大数据识别出的深圳各区域就业人口密度效果图。

  

  图片来自深规院公众号“UPDIS“

  可以看到,南山、福田、罗湖区均出现高强度的就业集聚效应。龙岗中心、坂田、宝安中心也有较大规模的就业分布,但尚未形成强势的就业集聚效应。

  如下图所示,华为富士康、宝安中心区,是深圳原关外地区最强势的两大就业中心,但目前的强势度和关内的五大就业中心,仍有差距。

  

  图片来自深规院公众号“UPDIS“

  02

  进一步统计发现,就业密度大于3万人/km的区域目前只有高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”,它们各自的就业人数、平均就业密度分别如下:

  

  五大就业中心就业数据统计(数据来自公众号“UPDIS“)

  如图所示,五大中心的就业人口密度,最低也超过5万人每平方公里。其中,高新园区的高密度就业面积、就业人数都排名第一,6平方公里的区域,共有31.44万人同时办公,堪称深圳最强势的就业中心。

  高新园区位于众所周知的南山区,这里是深圳第一经济强区,全国上市公司最密集的行政区,仅一个区就有100多加上市公司,超过很多大城市乃至中西部省份,名扬全球的粤海街道办也位于这个区。

  正是因为有南山、有高新园区在,深圳的商务中心区(福田CBD)的首位度、存在感都不高,缺乏陆家嘴和珠江新城那种一统天下的气势。

  数据显示,福田CBD的高密度就业区只有2.6平方公里,总就业人口是14.17万,均不到高新园区的1/2。之前我写过一篇文章《CBD蓝皮书发布:谁是中国最强CBD?》,福田CBD在产值上输给了天河CBD,但如果比园区,广州无论是科学城还是琶洲,都还不是南山高新园的对手。

  除了高新园和福田CBD,另外三个就业中心相对要弱一些。其中,车公庙片区和华强北也位于福田,华强北的产业大家很熟悉,车公庙则有招商银行总行等大企业集聚。

  罗湖“金三角”有地王大厦、京基100等地标建筑,但高强度就业区面积在五大“市中心”中最小,只有1.4平方公里,总就业人数只比车公庙略高,和福田CBD差距较大。

  以下是五大就业中心的产业结构(TOP3行业):

  

  图表来自深规院公众号“UPDIS“

  值得一说的是,百度地图慧眼和深规院联合创新实验室还发布了一个有趣的数据:五大就业中心哪些楼宇的就业人数最多?

  他们通过百度大数据,识别出全市范围内所有就业人数超过5000人的办公楼宇:

  

  图表来自深规院公众号“UPDIS“

  数据显示,就业人数超过5000人的15座办公楼中,有6座属于高新园就业中心片区,3座位于福田CBD片区,2座位于车公庙,2座位于罗湖,1座位于华强北,1座位于坂田。

  03

  从房地产的角度,我们可以从这些数据中发现什么呢?

  就业中心强势度和房价水平,呈现强相关关系。

  大家知道,深圳房价最高的当属深圳湾片区,深圳湾一号可以卖到30万一平,有人说因为靠海、有人才公园、环境好,所以卖这么贵。

  但其实,这种理解是错的,深圳湾一号能卖到30万一平,最决定性的原因不是海景(要不然盐田区的海景房应该更贵),而是因为这里靠近全市最强势的就业中心——高新园区。

  仅次于高新园区的就业中心是哪里呢?福田CBD,而这里的房价也仅次于深圳湾,排名第二。这种现象,我把它称之为“科技打败了金融”,这种现象极少出现。同理,华强北、车公庙、罗湖“金三角”的房价也和它的就业中心强势度成正比。

  所以,我想告诉各位的是,什么学区房、海景房、地铁房,都是次要的,从本质上决定房价水平的永远是生产力,也就是这栋房子所依附的就业中心,学区、地铁、海景也会影响房价,但都是次要因素。

  在此意义上我认为,深圳未来的房价地图会随着就业中心的多中心化趋势,出现一种地段平权效应。因为未来的深圳,除了上述五大就业中心,还有坂田、宝中、龙岗中心三个次中心片区,再加上前海、蛇口、后海也在建设中,深圳的强势就业中心将越来越多。

  (本文数据和图表均来自百度地图慧眼和深规院联合创新实验室,感谢他们的研究成果)

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