地产进退,土地市场只剩央企国企

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  文|邓浩志

  深圳又一场土拍盛宴,一天卖地127亿元,买家分别是中海,电建,五矿,华润招商,深圳安居集团。

  

  

  5块地6个得主,清一色国企央企,国企也不是一般的国企,都是市场化程度不高,和地方政府关系极为密切的那种。不单深圳如此,其他一二线城市情况也差不多,基本也是央企和地方的国企唱主角。现在的土地市场就没民企什么事,像万科这里已经完全市场化的国企优势也不明显。房地产市场最近这三年国进民退已经说过多次,可这次是最最严重的,这半年算是进入了一个新高峰。

  

  土地市场的这种趋势恐怕还会继续,原因非常简单,目前针对房地产行业融资全面收紧,多数房企融资已经融到了企业员工(相关内容我在咨询号谈过)。房企融不了资,别说买地没钱,甚至一些刚性兑付项目都出现了问题。统计数据显示11月4日以来的20天内,已有20家国内房企计划或已发布美元融资超50亿美元,平均融资成本融资成本最高涨至12.8%。德信中国、佳兆业、正商实业等几家房企的融资利率均超过10%另外今年以来,不少国内房企发行了利率超13%的海外债券,当代置业、泰禾集团、鑫苑置业、景瑞控股、弘阳地产等。以上所述清一色都是民企,就我个人所了解,今年下半年后的融资成本几乎没听说有低于10%的,15%是正常,短期融资过20%都有。这么高的利息,只能短期周转一下,谁还敢用来拿地?而央企则不同,仍有融资渠道,融资成本在5%以内的现在竟然还有,地方的国企也有地方政府在政策上的特殊扶持。

  这种地产资金紧张的背景恐怕将成为未来几年的一种新常态。

  首先过去几年房地产市场过于野蛮生长,聚集了太多的社会资源,就官方的多次表态看,这种趋势不但对金融安全埋下隐患,而且对其他行业的生存空间也产生了挤占,所以收紧地产发展空间成为了当前被反复强调的基本策略,肯定会坚持几年。

  其次是过去几年社会财富过度集中于地产商,这无论是财富角度还是社会话语权角度看,对国家都不是好事。中央到地方也可能通过房地产领域的国进民退,实现社会财富与资源的再分配,把过于强大的地产商削弱,把他们赚的过多的钱收一部分回来,而当前的政策动作和上述这个目标是非常匹配的了。

  所以房地产这个行业要过几年苦日子了,而相对压力大的一定是民企,中小房企。如果这一轮调整维持个2、3年,大部分规模民营房企会被迫在规模上进行收缩,又或者在发展模式上进行改变,比如少在招拍挂市场拿地,多参与旧改等等。而小型房企被收购的命运会继续,只不过被收购的主要对象会从“碧万恒”分流大部分到央企、地方国企身上。

  (本文图片来自网络)

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