广州楼市走下坡路，二手房降价20%也卖不掉

记者 | 黄昱

全国楼市都面临下行压力，广州市场也不例外。

据广州中原监控数据显示，11月广州网签一手住宅成交量为5907宗，环比下跌4%，年内仅高于2月份，成为第二成交低位。

新房市场销量下滑，房企一线人员感受最深。一位央企开发商的营销总向界面新闻透露，广州公司年底的业绩压力比较大。

得益于上半年大湾区规划落地等利好，广州楼市在3-5月份有过短暂的“小阳春”。但自7月底中央重申严格把控楼市态度后，市场气氛逐渐转冷，加上经济大环境、缺乏楼市利好等因素影响，买家购房心态产生变化。

为了年底冲刺业绩，很多开发商在11月都加大了促销力度。例如，碧桂园广州推出20盘联动促销活动，折扣低至94折，其中保利碧桂园·公园大道项目更是推出8套特惠房源，最高让利达到79万元。

广州本地国企越秀在南沙的越秀东坡项目也推出特惠房源，一口价228-349万元，还给购房者提供分期首付，首付只需先交十万，最长1年分期，成交送5万车位抵用券。另外，越秀滨海新城一次性推出16套限时特价房，最高优惠接近39万。

开发商频频让利，但购房者似乎并不买账。李元（化名）从去年开始就计划在广州买房，他坦言：“一直都没有找到合适的楼盘，打算下个月再找时间去看看。好多楼盘一直在促销，我已经不吃这一套了。”

广州中原研究发展部指出，购房者观望情绪持续升温，上门客户同比去年大幅减少，每周成交量仍不足千套。11月，除番禺的亚运城成交376套新房外，其它区域大盘成交均不超过200套。

“除买家购房意愿明显下降外，供应量减少也是导致成交量不太好的重要原因。”广州中原地产项目部总经理黄韬认为，因为资金紧张，很多开发商有意放缓了一些离预售条件比较远的项目进程，另外还有部分开发商希望避开年底这样一个“以价换量”的市场。

数据显示，广州11月一手住宅供应量跟过去三年同期相比情况“反常”，供应面积为41.9万平方米，环比下跌34%，同比下跌53.1%，供应套数仅为3875套，还不如春节2月的5003套。而2016年、2017年、2018年11月的供应套数分别为11754套、10918套以及7915套。

对于供应减少的原因，广州中原研究发展部进一步指出，今年四季度外围区主力大盘出现“阶段性缺货”，部分处于下一阶段建设周期，尚未有新货入市。此外，部分热点板块项目基本完成销售任务，或待明年春节后再推新。

黄韬指出，目前广州市场比想象中还要差，这从最能反映房地产真实情况的二手房市场可以看出。

广州链家研究院数据显示，今年广州二手房的交易套数自7月起持续下降，10月环比9月下降4.1%，共成交8302套。

从二手房整体成交均价来看，从今年4月开始，除9月外，整体呈下跌趋势，10月二手房均价下跌到今年以来最低水平，成交均价为21513元/平方米，环比下降4.4%，相比4月份下降幅度达12.8%。

不少开发商“以价换量”促销，也分流了二手房需求。由于佣金高、交易过程简单，很多中介向购房者推荐新房的意愿也更强烈。一位链家中介更表示：“不太建议买二手房，一方面二手房需要支付税费，另一方面也没有新房优惠，例如南沙新房就会比二手房稍微便宜一点。”

在新房市场的冲击下，目前二手房市场处于“买方市场”，且存在较大的让利空间。

据链家研究院数据统计，今年以来，每月广州链家约有20%-25%的放盘业主选择调整挂牌价。在所有的调价动作中，70%以上属于降价动作。10月份的二手房议价空间达到10.2%。

二手房成交周期从8月开始连续延长，10月达到144 天。黄韬指出，一手房年底的优惠力度很大，改善型买家如果卖不掉原有房产的话也没有名额或资金来购买新房，所以很多二手房业主不得不“大放血”，导致今年广州二手房价格整体跌了15-20%。

市中心或者换房比较少的区域，二手房价跌幅大概在5%左右，而一些急于出手、没有投资价值的房子，跌幅有的达到30%。“但是跌30%的二手房比例可能只占二手房总成交量的10%左右，70%-80%二手房是跌10%-15%。”

另外，总价超过1000万元的豪宅跌幅也比较明显，贝壳提供数据显示，珠江新城一套237平方米豪宅近期降价90万元，越秀一套近200平方米豪宅近两周连续两次下调价格，共降价138万元。

广州中原研究发展部指出，由于开发商前期大量的营销去化铺垫，冲刺全年销售业绩，预计12月份一手市场交易量将明显增长，从而在一定程度上进一步抑制二手市场的交易需求。

二手房价的下跌态势可能会延续到明年‘小阳春’，之后出现横盘，在黄韬看来：“广州二手房市场‘有价无市’的情况非常严重，有些二手房价格下跌20%可能都成交不了，但是你要业主打出6、7折，业主肯定也无法接受。”