海淀西四环再现纯新商品房,均价11万+值不值?

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  买房就像高考报志愿,每个分数段都有自己的烦恼。

  继后,2公里外海淀西四环又新出了个纯商品房项目——大苑海淀府,户型为建面约170㎡三居,225㎡、263㎡四居。

  虽然预售证还没下,据销售称,壕装,要卖到11万+。

  严肃君本来还在唏嘘,怎么田村都要卖到11万了,结果没几天就有群友来问了,我预算2000万,买这个好,还是外面买别墅好?

  01.

  在两个产品种类之间做选择,其实并不难。

  如果说别墅是郊区属性,那么大平层就是城市属性,面向的本就是不同年龄段,不同购房目的的置业人群。

  为了自己或者父母养老的,择一处地广人稀的山清水秀之地,寻一个有天有地有院子的别墅,养花种草。

  而年富力强尚需打拼的,则可以偏向于占据城市重要甚至核心资源的大平层,满足当下实际居住的各种需求。

  02.

  从已验证的历史经验来看,大平层的未来升值潜力也远远超过郊区别墅

  尤其是2018年6月以后,北京新房市场以限竞房为主流,在70/90政策的束缚下,那3成的自由发挥空间,往往会以叠拼、合院等类别墅的形式展现出来。

  从总价区间来看,这些限竞房“经济适用墅”多数为千万级,但“便宜”的另一面是,短板也很明显,周边高楼林立成盆地,单层面积过小,院子切割过碎,地下开发过深,基本是通病,详情可戳。

  另一方面是,由于限竞房大量入市,却少有项目会打造150㎡以上的改善产品,导致大平层在整个新房供应中占比走低。

  据业内统计,北京150㎡以上的大平层,从2016年市场占比19.24%,已经跌至不足8%。

  如果再延伸到七八年后,以90㎡小三居为主力限竞房进入二手房市场,大量置换需求情况下,大面积的改善房源将会更加抢手。

  03.

  说完大背景,再来说说大苑海淀府这个项目。

  既然已经确定大平层的城市属性,那其所占据的城市资源是否重要,是否核心,是判断一个项目是否“值钱”的第一个标准。

  

  大苑海淀府位于海淀田村,距离地铁6号线田村站仅800米,700米可上快速路阜石路,2公里直达西四环,交通十分便利。

  但周边配套就比较一般了。

  项目1公里内只有一个综合性商超京粮广场,一开始严肃君还以为是大型粮油超市,进去才发现是个五脏俱全的商场,整体感受有点儿城乡结合部。再远一点的蓝色港湾、万达广场等都在项目直线3公里开外。

  最近的三级综合医院是航天中心医院,驾车10分钟可达。

  项目自身配有幼儿园,最近的小学是北京教育学院附属海淀实验小学(原田村小学,二流二类),2公里范围内还有中国科学院玉泉附属小学,首都师范大学附属中学(第一分校)。

  04.

  大苑海淀府还有两个减分项。

  一是项目东侧还有大片平房待拆迁,生活氛围浓厚,且3年内无拆迁计划。

  

  (图片来自百度全景地图,原田村小学就位于一片待拆平房中)

  二是预计2021年12月建成的海淀区宝山综合处理厂

  该项目位于大苑海淀府西北仅2公里处,具体位置是:东至巨山路约360米;南至田村北路约220米、距田村路约550米;西至五环路约600米;北至规划永引南路约120米。

  项目建设总体规模为7500吨垃圾日处理量,其中生活垃圾压缩转运每天1800吨、餐厨垃圾每天处理300吨、厨余垃圾处理每天300吨、粪便处理每天1600吨、污水处理每天3500吨。除此外,还包括容纳550辆环卫车辆的停车楼等。

  嗯,味儿可能会有点儿大。

  05.

  当然,大苑海淀府也有自己的加分项。

  目前北京在售的大平层改善项目,多集中在4环附近,总价2000万/套左右,往往还需配建保障房。

  大苑海淀府全部为商品房,没有任何回迁、公租以及其他保障性住房,可以避免昆仑域、恒大华府等混居型社区存在的尴尬。

  项目共有10栋住宅楼,11-14层,还有5栋配套楼,未来将会是学校,会所等,一定程度上可以弥补周边配套不足。

  园林绿化也已成型,就算在秋冬季节也很耐看,再加上宣传的大面积四季不冻湖,还是很有想象空间的。另外物业是高力国际,24小时服务,后期维护比较放心。当然,物业费也不便宜,每月16.7元/㎡。

  目前住宅楼主体已全部完工,干挂樱花红石材立面,米黄色外观。关键是,现房出售

  至少,买房就是交房,不用担心“货不对板”,维权印横幅的钱省了。

  06.

  大苑海淀府主力户型为170㎡三居,225㎡、263㎡四居,得房率80%左右,目前尚无带尺寸的定版户型图流出。

  由于建面够大,三个户型整体方正,南北通透,全套房设计,三面宽朝南,在功能间排布上也几乎没有硬伤。

  严肃君带大家来抠一下细节~

  先说E户型,之前宣传为185㎡,后缩水至170.5㎡,销售称入户电梯北侧没有绘制任何家具的小房间,为赠送的保姆间,根源可能就在这儿。

  问题是,三个卫生间都是暗卫就算了,还没有一个是公用卫生间。可能是保姆上厕所的需求比较少吧。

  另外网传该户型尺寸,南向三面宽分别是主卧(4米)、客厅(4.4米)、次卧(3.5米),其他户型尺寸大家可以合理想象。

  

  225.69㎡的C户型同样有赠送房间,也是位于电梯北侧,南向客厅与两个卧室齐平,避免了E户型客厅挡光问题。

  

  从户型图来看,263㎡B户型面积应该也有所改动,厨房分了中西厨,保姆也终于能有一个独立的卫生间了。

  

  还有一个问题是,大苑海淀府的三个主力户型,全部没有阳台,可能对于中产阶级来说,晾衣服的需求也比较少吧。

  看房的过程中,销售一直在强调项目精装的水准。但大苑海淀府向南2公里,就是前段时间开盘的恒盛·欧洲公馆,毛坯均价8.5万/㎡。

  就算大苑海淀府精装一眼看去全是德系,意系品牌,严肃君觉得11万+的均价也还是贵了。

  互动时刻:

  写到最后,严肃君还线上询问了一个富人朋友的看法。

  此人先是因为不能全款,错失中海·望京府,又因为不想买储藏室,放弃海淀某项目。

  被问及考虑不考虑大苑海淀府?给的答复是否。

  “不买,太老。再说万科如园着急卖的房子,均价才7万多,阳台还那么老大,干嘛跑去田村买?”

  你又怎么看呢?欢迎在评论区留言~

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