利好地产!转让土地使用权适用税率拟调整为9%

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2019年11月27日,财政部、国家税务总局发布《中华人民共和国增值税法(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》),将转让土地使用权的适用税率由11%调整为9%。

具体来看,《征求意见稿》第四章第十三条第二款规定“纳税人……转让土地使用权……税率为百分之九。”而按照2017年修订的、目前仍然有效的《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条第二款规定:“纳税人……转让土地使用权……税率为11%:”按照《征求意见稿》,该项税的税率将下降了2个百分点。

  

  《征求意见稿》的出台具有重要的意义,首先降低了土地使用权转让成本,促进了土地市场的流通,有利于房地产行业的健康稳定发展。随着房地产市场的发展,大量未开发土地沉积在土地市场,由于土地交易的税收成本高,部分土地持有者无法或不愿意承担土地交易的税收成本,造成土地不能进入交易市场,也不能投入开发,为市场提供供应,房地产市场供应出现瓶颈,不利于稳定房价。 而下调增值税,一定程度上降低了转让土地使用权的成本,有利于土地流转,使土地更加通畅地进入房地产市场,形成有效供给,打通市场供应渠道,有利于房地产市场供求平衡,促进房地产市场的健康稳定发展。

  我们可以看一个典型的案例,A开发商10年前获取某城市中心土地100万平米,当时的全部成本为5亿元,经过城市十年的发展,目前该土地已经增值到20亿元,而土地目前的成本(如增加财务成本等)为10亿元,增值10亿元,过去需要缴纳税款1.1亿元,按照《征求意见稿》的规定,则需要缴纳税款9千万元,比原来少缴2千万元,开发商在这一纳税项目上将节约成本22.22%。

  

  【详见下文,可申请试用】

  其次,《征求意见稿》减少了申报者的办理负担。《征求意见稿》第十四条规定“增值税征收率为百分之三。 ”按该规定,申报者在申报过程中可以直接按照增值税征收率申报,而不必详细计算增值额。 另外,《征求意见稿》取消“1日、3日和5日”等三个计税期间,新增“半年”的计税期间,进一步减少纳税人办税频次,减轻纳税人申报负担。

  其三,《征求意见稿》借鉴各方面的经验,使法律更加具有适用性。如(1)建立了期末留抵退税制度; (2)明确了除法定免税以外,根据国民经济和社会发展的需要,或者由于突发事件等原因对纳税人经营活动产生重大影响的,国务院可以制定增值税专项优惠政策,报全国人民代表大会常务委员会备案。 (3)明确增值税由税务机关征收,进口货物的增值税由税务机关委托海关代征。 明确了纳税人、扣缴义务人的如实申报义务、发票管理及法律责任的原则性规定。 (4)为平稳过渡,《征求意见稿》公布前出台的税收政策,确需延续的,按照国务院规定最长可以延至本法施行后的五年止。 这些规定都使该法更易通畅执行。

  

  整体来看, 《征求意见稿》在构建适应我国国情的现代增值税制度、贯彻增值税税收中性和效率原则,进一步发挥增值税筹集财政收入的作用、按照推进国家治理体系和治理能力现代化的要求,构建与新税制模式相适应的税收征管制度等方面都做出了切实可行的安排。 在房地产方面,确实有利于市场的发展。 但我们也要看到,目前房地产的税收体系仍比较繁琐,房地产开发的各个环节税负仍然比较繁重,各种不清晰的法律法规规定仍然大量存在。 减税降费,打造有利于市场的营商环境仍有很长的路要走。
附表:

  

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