曾疯狂扩张到20000间房，如今被重组并购，长租公寓进入寒冬？

野蛮生长后迎来寒冬。

文 | 舒言

近日，河南悦如资产管理公司发布公告称，其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营，故接受并购重组。

实际上，长租公寓暴雷已经不是什么稀罕事了。据不完全统计，自2017年起，已经有20多家长租公寓因资金链断裂、经营不善而宣告破产，众多租客、房东遭受了巨大经济损失。2018年至今，随着长租公寓行业深陷“甲醛门”、租房贷等风波，行业暴雷事件也是层出不穷。

悦如公寓暴雷

已无力维持正常经营

河南悦如公寓的这场“暴雷”风波，始于悦如公寓官方微信公众号发布的一则通告。

通告称：10月8日，悦如资产管理有限公司因经营不善，无法继续运营，已经被郑州比逊达美公寓管理有限公司并购，已将全部股权转让给对方，且已经进行了相关股权转让及工商变更手续。在全部变更协议生效后，公司经营管理及房源管理等均由收购方全权负责。

这则通告几分钟后便被删除，但一石激起千层浪，悦如公寓暴雷的消息立刻引发了涉事各方的关注。

创立于2014年的悦如公寓，在国内长租公寓品牌指数排行榜上曾一度位列第八名。

2016年，在住房租赁政策红利下，悦如资产迅速扩张，仅一年就在郑州市场收购房源10000间。当时，成立仅两年时间的悦如资产，在郑州就拥有分散式20000间房，集中式10栋楼，并且还在武汉开设了公司。乘着政策东风前期积累了大量的房源，悦如资产一时风头无两，但也为日后资金链断裂、运营难以维继埋下隐患。

从2014年至今，不过短短四五年的时间，悦如公寓的命运就犹如过山车一般，如今“已无力维持公司正常经营，接受并购重组”的结局也不免令人唏嘘。

长租公寓接连暴雷

运营模式或是主因

长租公寓在中国广泛普及，并被资本市场所追捧，背后有着租房市场深刻的市场逻辑。有业内人士指出，分散式长租公寓业务盈利差，回款难，回报周期长。因其发展模式，长租公寓也面临着资金链紧绷的难题。而长租公寓接连暴雷的主要原因就在于尚未找到合适的盈利模式。

目前，国内大多长租公寓处于微利状态,只有通过高效率的管理来尽可能赚取差价。随着郑州租赁房屋供过于求，导致租金下跌,悦如公寓这种以赚取差价为主的盈利模式发展空间受限，难以为继。

眼下，郑州市场供过于求导致房屋租金下降已是事实。而且，悦如公寓前期扩张带来的房源，出租率低，运营成本高，公司不堪重负等问题，成为微利时代下压垮悦如公寓的一根稻草。

金评媒（ID：JPMMedia）了解到，一些“爆雷”公寓一方面采取“长收短付”的方式，分别与租客、房东签约，也就是和租客约定押一付六、押一付十二，甚至有租客交付了两年的租金，而和房东约定押一付三。同时，还采用“高收低租”的方式扩大规模，即从房东手中以高价获取房源，而以较低的租金吸引更多租户选择自身的品牌，因此，资金链一旦断裂，该模式难以为继。

“长租公寓行业本质上是一个资本密集型行业，前期需要投入巨大的资金获取房源、装修和改造，后期也需要源源不断的运营和维护的投入。” 经济学博士、空白研究院院长杨现领表示，“而与前期巨大投入形成反差的是，长租公寓是一个薄利的行业，行业净利润率不足5%，投资回收期通常要在8年以上。”

业内人士认为，如果真的想在长租公寓行业干出一番事业，就必须做好长期作战的准备。很显然，多数涌入到长租公寓的投资者，目前并没有认识到这一点。