首单央企房地产信托基金亮相招商房托基金引领REITs新时代

2019年11月27日，招商局置地有限公司（香港联交所主板上市公司，股票代码：00978.HK，以下简称“招商局置地”）发布消息称：招商局商业房地产投资信托基金（即“招商房托”）香港IPO将于明日开始接受认购。

此次IPO拟集资4亿美元（约31.2亿港元），预计收益率在6%左右。发行上市后，招商房托将成为香港市场上近6年来首次公开发行的REITs，也是首单央企房地产信托基金。

招商房托发行上市

本次全球认购将于11月28日上午九时整开始，预计于2019年12月3日中午十二时结束。发行的每基金单位为4.00港元，每手为1,000个基金单位。按发行计划，招商房托将于2019年12月10日在香港联交所挂牌交易，股份代号01503。

届时瑞嘉投资实业有限公司（资产持有人，以下简称“瑞嘉”）会授予国际承销商超额配售权，并允许可由联席全球协调人（代表国际承销商）行使。据此，瑞嘉或须按发售价出售合计不超过37,500,000个基金单位（即不超过全球可供初步提呈发售基金单位数量的5%），以补足国际发售的超额分配（如有），花旗环球金融亚洲有限公司为独家上市代理。

作为招商房托的管理人，招商局置地是招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）旗下控股子公司。今年9月，招商蛇口公告称，拟通过境外控股子公司间接持有的、位于深圳市南山区蛇口区域的五项物业作为底层资产，在香港设立房地产投资信托基金，并在联交所主板上市，创新开拓房托管理人和地产基金资产管理业务。

据招股书文件显示，本次注入招商房托的底层资产为五项物业资产，均位于深圳市南山区蛇口区域，包括4项办公类物业（新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦）以及1项商场物业（蛇口花园城中心）。招商蛇口通过境外全资子公司Frontier Shekou Commercial Holdings Limited（以下简称“Frontier”）及Frontier的境外子公司间接持有上述五项物业资产。

招商房托设立和发行的方案清晰明了：招商蛇口先将Frontier的100%股权转让予招商房托，招商房托再向公众发行REITs基金单位，最终由招商房托的受托人以信托形式代表房托基金单位持有人的利益持有Frontier的股权。

央企引领存量时代模式创新

招商房托的发行上市，意味着招商蛇口在持有型物业退出平台方面的成功尝试。可以期待，未来招商房托将与招商蛇口、招商局置地一同构建全生命周期、全价值链、轻重并举的房地产开发平台、管理平台及资本运营平台，三大平台互益共赢、协同发展。

作为此次REITs发起人，招商蛇口（股票代码：001979.SZ）创立于1979年，致力于成为“人民美好生活的承载者”，以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，以独特的“前港—中区—后城”综合发展模式，全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。招商蛇口在深圳拥有近一千万平方米的优质土储，且其拥有的投资型物业规模庞大，其中包括28个综合开发项目和9个商业开发项目。

随着更多住宅和商业地产的建设及城市更新的不断推进，中国城市化率预计将由2018年的60%上升至2023年的65%，房地产行业逐步迈入存量时代。在这样的市场大环境下，如何做好存量持有型物业资产的周转和经营，对房地产开发企业的可持续发展至关重要，而REITs就是充分体现物业价值、盘活存量资产的有效途径。

招商蛇口多样的资产储备、良好的声誉及丰富的行业经验，将从收益、项目储备、运营管理等各个方面给予招商房托强大的支持；招商房托则将成为招商蛇口“轻”“重”分离业务转型的一个重要支点，以此盘活其庞大的存量物业，提升整体资产负债率，优化资金流动性。

招商蛇口方面表示，设立REITs是公司开拓创新融资渠道的又一大胆尝试，招商房托的上市将有助于增进公司对商业物业的资本运作与管理能力，进一步增强公司城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力。

业内人士认为，将深圳蛇口资产作为REITs底层资产并在香港上市，不仅是为内地房地产信托基金市场提供了样板和试点，对香港房地产信托基金市场也具有里程碑的意义，尤其是将助力当下困境中的香港更好地融入粤港澳大湾区国家战略、巩固其国际金融中心地位。

招商蛇口控股股东、实际控制人招商局集团有限公司是驻港四大央企之一，从这一层面上来看，招商房托在香港的上市发行，也体现了现代央企的责任和担当。招商局置地资管董事长黄均隆在致辞中表示，公司对香港资本市场有坚实信心，招商局集团作为百年企业，扎根香港、长期持续且进一步支持香港发展的愿景不会动摇。

附：5项物业资产介绍

据招股书文件显示，招商房托基金于2016年至2018年末收益分别为3.66亿元、3.59亿元、3.89亿元，2019年6月末收益为1.90亿元。期内溢利总额及全面收益总额分别为3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元。 2019年末为3.91亿元。

其中新时代广场，位于海上世界商业地区与太子湾之间的甲级写字楼，总楼面面积为87,337.0平方米，太子湾属新兴写字楼及零售商业地区。

数码大厦、科技大厦及科技大厦二期，三栋写字楼综合体（技术上划为工业用途），总楼面面积为124,545.0平方米，且位于获南山政府指定为高科技公司及初创公司之商业枢纽的蛇口网谷，专注于促进和发展新兴产业。

花园城，为位于蛇口街道的首个大型集购物、餐饮、休闲及娱乐设施于一体的综合商业楼宇，总楼面面积为50,496.9平方米。

截至2019年6月末，物业的总楼面面积及可租赁总面积分别约为262,378.9平方米及249,988.3平方米。其中写字楼单位面积为205,658.6平方米、商业物业面积为56,720.2平方米。根据可租赁总面积计的平均租用率为81.0%。

截至2019年6月末，当月基本租金总额计排名前五大的物业租户在不同行业开展业务，包括房地产、科学研究和技术服务业、石油、物流及医疗设备制造业。该等租户占物业截至2019年6月30日当月基本租金总额约17.9%。

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