社科院发出重要预警：这些重要城市房价或将下跌！

　　据澎湃新闻报道，11月27日中国社科院财经战略研究院11月《中国住房市场发展月度分析报告》显示，核心城市房价开始止涨趋稳，二手住房成交量冲高回落。其中值得注意的是，报告对于北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海十个城市的房价提出下跌预警。

　　房价拐点将至？

　　根据报告数据，10大重点城市二手住房成交量的持续下降，成交量指数为135.61点，比9月下降了19.89%；此外，天津、重庆这些准一线城市近一年的房价走势低迷，近一年天津累计下跌3.78%，重庆累计下跌2.55%。

　　以上数据告诉我们一个事实，那就是国内不少核心城市的房价开始止涨趋稳，二手房成交开始回落，部分一线城市房价逐渐失去反弹支撑。

　　这些城市的房价怎么了？

　　先来看帝都北京。《北京人口蓝皮书:北京人口形势分析报告（2018）》显示，北京户籍人口与常住外来人口双双下降，分别减少3.7万和13.2万人。可以说，北京除房价高涨挤出人口外，政策性控制人口也是其中主要原因。

　　再来看看其他城市。从2011-2017年，天津、重庆、郑州、武汉和西安等主要城市人口流入逐渐放缓，其中天津出现较严重的负增长。

　　说白了，就是留在这座城市接盘的刚需越来越少，所以当地房子的流动性便越来越低，而一旦房子失去了流动性，有价无市，任何浮盈浮亏都虚无缥缈。

　　当然这些准一线城市目前还有一定的吸引力，对于这些城市来说，尽管房价在本轮楼市周期中涨了不少，但相比北上广深，大多数人口流入城市的房价仍相对较低。

　　不过像廊坊、保定、张家口这种紧挨着都市圈的三四线城市来说，命运就没那么好了，它们将被核心城市无限吸收，收入增长缓慢，人口持续外流，本土刚需支撑不了，外来接盘侠不看好，这里的房子就会失去流动性，即便当年再高的房价，最终也会回到原点。

　　未来楼市最大的利空？

　　人口，可以决定楼市的周期和兴衰。有人说，未来中心城市的房子还会上涨，但我想说那只是部分，剩下90%的城市人口随着结婚率和出生率的逐年降低，适婚年龄人口将慢慢减少，买房刚需也就越来越少了。

　　最典型的例子还是日本。二战后日本出现了一波人口出生高峰，等这一代人结婚需要买房之时，也就是大概1977-1980年，正好也是日本房价开始起底腾飞之时；等到1955-1960年出生人口创纪录新低，30年后，也就是1985-1990到达婚龄，也是日本房价到顶峰，开始崩盘，正好也是90年代左右。

　　因此，理论上说当国内适婚人口开始负增长时，离房价拐点也不远了。

　　对于90%的中国城市来说，无论比例还是总量，24-50岁这个能创造价值的年龄人口数量目前来说还是比较高的。可是10年后随着老龄化发展，楼市需求会变得很有限。对于中心城市来说，楼市需求取决于新增人口，新增人口中年轻人多，需求就大。

　　此次社科院提到的十个城市中，除京津外，不乏许多说三四线小城市，而随着不少省份棚改货币化红利的消逝，未来或许有更多城市的房价会亮起黄灯。