2020年重点城市房价有望实现软着陆？房价真的要下跌了吗？

中国社科院财经战略研究院近日发布《中国住房市场发展月度分析报告（2019年11月）》，预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。分城市看：一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨。二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大。三四线城市总体下跌。

报告指出，经济增长是城市进从而房地产业发展的源动力。经济增长速度下滑，将导致城市化动力减弱，并使得部分居民对房地产市场预期也发生转变。随着经济增长不断趋缓，城市的人口吸引力相对降低，对住房市场的短期信心也将受到影响。

报告认为，本轮房地产景气周期，房价上涨持续时间长，总体涨幅巨大，一二三四线城市轮动特征明显。但自2019年以来，越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列，表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。

看到社科院的报告，很多人都想问一个问题，是不是我们终于等到了房价要下跌的时代了？

首先，房地产价格的核心逻辑到底是什么？其实，正如同报告所说的，我们所有人都在生活过程中，对于房地产其实都是有一种异化的思维了，感觉房地产市场的价格是一种魔咒，会自己上涨下跌。其实，这是错误的思维方式，一个地方的房价之所以会上涨，其本质根源是这个地区城市的快速发展，一个地区经济发展的速度越快，必然会导致人口的涌入和集中，在这个时候，由于人多地少，每个人都需要居住，整个市场的房子其实都处于供不应求的状态，在很多时候并不是因为房子有多么之前，而是因为房子所在的那个土地有多么稀缺，正是土地的稀缺性，带来了房地产价格的增长。所以，在中国经济发展的相当长的一段时间内，中国的土地都是严重稀缺的，所以自然而然就带动了房地产价格的增长。

其次，那么本轮的房地产周期到底该怎么看呢？本轮房地产周期之所以涨幅如此巨大，最核心的原因就是中国经济高速发展之后，引发了中国本身的房地产土地稀缺，再加上中国的资本市场缺乏一个足够的好的投资渠道，最终的结果就是房地产的价格开始上涨，其实房价的背后是海量资金的投机。而国家所提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”这个逻辑，就是让房地产回归其居住属性，从而让不正常的房价开始回归正常的状态。

第三，房价到底该怎么看呢？对于房地产市场来说，之前泡沫式的增长必然会走向终结，这是大势所趋，但是实际上房价的价格一定会呈现出不同的差异化特征，之前泡沫较为明显的一线热点城市必然会出现房价下降，但是如果某些区域本身房地产的价格其实不高，泡沫不大的话，出现一定程度小幅度的房价上涨也是有可能出现的。但是如果这个城市的经济增长和人口集聚出现问题的话，那么必然会引发房价的下跌。

所以，社科院的报告不能盲目的看，必须要有针对性的看到问题所在，才能理解报告。