高善文：房地产将进入存量时代

11月27日，安信证券召开了2020年度投资策略会，“一票难求”的火爆场面再度上演。安信证券首席经济学家高善文作了主题为《知止不殆》的演讲，同时亮出四大观点：

一是中国经济增速下滑还没结束，这一过程或将持续几年时间；

二是高速城市化的过程在不太遥远的将来或将结束，房地产和汽车行业将进入存量时代；

三是经济下滑已经成为广泛共识，很可能已经反映在股票市场；

四是深化改革、调整结构带来的效率提升，还没有被资本市场所重视，或是未来一段时间的收益来源。

看城市化率，日韩在转型 10 年之后，城市化率已经在75%以上，但中国不足 60%。值得注意的是，城市化率这一指标在定义和测量上存在很大的困难。

“为了解决这一指标测量的困难，我们测量在现代经济部门就业的人口占全部非农就业人口中的比重。在这一数据显示，我们和其他东亚经济体毫不逊色，我们好于台湾，并将快速追上日本的水平，这对 2030年有很重要的含义，如果这一指标是合理的，中国高速城市化的过程在不太遥远的将来或将结束，这将给房地产等多相关产业带来一定的压力。”高善文说道。

过去的经济增长是靠贸易、城市化率，但中国的制造业还在持续增长，为中国提供了技术的基础。

在经济转型开始后的 8 年时间，日本出口品国际份额的提升是26%，中国是 24%，不包括加工贸易中国的份额提升是54%。从这一角度观察，中国经历的国际竞争力的提升可以说处在东亚的正常水平，甚至略强于他们。在高善文看来，中国的投资率，始终显著高于东亚其他经济体的水平，并且在经济开始转型后，下降异常缓慢。

对于房地产市场，高善文认为，随着高速城市化的结束，房地产市场将进入存量时代。“一个重要的现象是新开工面积始终高于销售面积，房地产投资始终很高。但我们预计存货重建的过程可能在明年某一个时间会结束。”高善文说。从汽车保有量来看，在可比阶段，中国的汽车保有量在类似的年份低于韩国和日本的水平。但如果将比较的基准进行一些调整，即调整年份，我们发现汽车保有量水平中国和其他经济体比较接近，但保有量上升速度弱于日韩。总体而言，汽车市场基本上已经进入存量时代。