中国社科院财经战略研究院近日发布《中国住房市场发展月度分析报告(2019年11月)》,预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。分城市看:一线房价总体先抑后稳,个别可能上涨。二线城市涨跌并存,但大起大落可能性不大。三四线城市总体下跌。
报告指出,经济增长是城市进从而房地产业发展的源动力。经济增长速度下滑,将导致城市化动力减弱,并使得部分居民对房地产市场预期也发生转变。随着经济增长不断趋缓,城市的人口吸引力相对降低,对住房市场的短期信心也将受到影响。
报告认为,本轮房地产景气周期,房价上涨持续时间长,总体涨幅巨大,一二三四线城市轮动特征明显。但自2019年以来,越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列,表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。
看到社科院的报告,很多人都想问一个问题,是不是我们终于等到了房价要下跌的时代了?
首先,房地产价格的核心逻辑到底是什么?其实,正如同报告所说的,我们所有人都在生活过程中,对于房地产其实都是有一种异化的思维了,感觉房地产市场的价格是一种魔咒,会自己上涨下跌。其实,这是错误的思维方式,一个地方的房价之所以会上涨,其本质根源是这个地区城市的快速发展,一个地区经济发展的速度越快,必然会导致人口的涌入和集中,在这个时候,由于人多地少,每个人都需要居住,整个市场的房子其实都处于供不应求的状态,在很多时候并不是因为房子有多么之前,而是因为房子所在的那个土地有多么稀缺,正是土地的稀缺性,带来了房地产价格的增长。所以,在中国经济发展的相当长的一段时间内,中国的土地都是严重稀缺的,所以自然而然就带动了房地产价格的增长。
其次,那么本轮的房地产周期到底该怎么看呢?本轮房地产周期之所以涨幅如此巨大,最核心的原因就是中国经济高速发展之后,引发了中国本身的房地产土地稀缺,再加上中国的资本市场缺乏一个足够的好的投资渠道,最终的结果就是房地产的价格开始上涨,其实房价的背后是海量资金的投机。而国家所提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”这个逻辑,就是让房地产回归其居住属性,从而让不正常的房价开始回归正常的状态。
第三,房价到底该怎么看呢?对于房地产市场来说,之前泡沫式的增长必然会走向终结,这是大势所趋,但是实际上房价的价格一定会呈现出不同的差异化特征,之前泡沫较为明显的一线热点城市必然会出现房价下降,但是如果某些区域本身房地产的价格其实不高,泡沫不大的话,出现一定程度小幅度的房价上涨也是有可能出现的。但是如果这个城市的经济增长和人口集聚出现问题的话,那么必然会引发房价的下跌。
所以,社科院的报告不能盲目的看,必须要有针对性的看到问题所在,才能理解报告。
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