2019年，楼市的几件大事

今年的楼市，如果用一个字来形容的话，那就是：难。

银行收紧开发贷，房企贷款难；

楼市资金被掐断，房企融资难；

房贷额度紧缺，买房难；

......

这些“难”的背后，细数一下，却藏着不少五味杂陈。

2019楼市依然“稳中求进”

过去10个月，楼市整体销售依然比较稳，其中最值得关注的是销售额和销售面积。国家统计局数据显示，1—10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%；商品房销售额124417亿元，增长7.3%；其中，住宅销售额增长10.8%。

而“进”则是销售额相比去年15万亿来说，今年超过去年基本是大概率事件，而这也说明了一点，那就是在楼市整体收紧的背景下，国内购房需求仍然旺盛。

人才引进=楼市松绑？

今年楼市最大的看点我想一定少不了各地的抢人大战。一线城市一直对人才有着强烈的吸引力，因此刚需供应很充足，而其他城市的刚需则很大程度上来自于各地人才引进政策。

今年年初至今，全国有超过30城陆续出台了人才新政，据不完全统计，单单10月就超过23次人才政策，在所有67次房地产政策里占据了34%。

是人才不够用吗？其实并不是。每年大学毕业生人数都在增长，而现在经济增速下滑，就业机会在减少，理论上人才是供大于求的。但为何这些城市都在抢人呢？

中泰证券研报显示，从2014年至今，中专毕业生增速持续负增长，2014年下降8%，2015年下降达10%，2016年下跌6%，2017年重回8%的下跌趋势。中等职业教育毕业生等技能型人才缺口正在持续扩大！这才是抢人的根本原因。

所以这也是为什么南京、重庆、武汉、西安等不少城市都将落户门槛放低至中专、技校。高学历人才对于一线城市的服务业等高端产业来说固然重要，但技工才是不少二三线城市工业基础真正需要的人才。

但抢到了人就可以提振当地楼市吗？也不是。首先人才引进并不等同于给楼市松绑，抢人大战”的兴起，对活跃楼市效果微乎其微，短期的强刺激终究无法持续，真正有潜力的城市，完全不需要短期引进的人才和刚需；其次引进了人才你还得留住他们，房价与收入差距不能太大，因为当地合理的楼市才是人才政策实施的土壤。

房贷利率的博弈

近几个月，包括贷款市场报价利率（LPR）、中期借贷便利利率（MLF）在内的接连下调。11月20日，1年期和5年期LPR利率分别下调0.05%，对于个人商业贷款来说，5年期以上的贷款绝大部分都是房贷，所以5年期LPR利率下调，相当于“房贷基准利率”松动的一个信号，且随着未来市场利率的继续下调，“房贷基准利率”大概率还会走低，但房价上涨幅度终究还得与基本面和货币增速相匹配，不得胡来。

中央政治局会议释放楼市重要信号

今年7月30日，中央政治局会议召开，指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这不仅打消了市场舆论关于是否会以刺激楼市来支撑经济增速的质疑，也为未来楼市定了调。

首次提出这个，说明此轮的房地产调控是认真的，长期的，地方政府别抱幻想。此外，在全球降息的大背景下，也进一步告诉市场不能因为利率下行而出现炒房的念想。

楼市：全面收紧

定了调，就得行动。

今年8月，多地房贷利率上浮，不少热点二线城市出现房贷额度收紧，暂停受理房贷的情况，合肥甚至有12家银行接连停止二手房贷款。而就在几天后，全国多家银行也收紧了房地产开发贷额度。

显然，这是对政治局会议定调后的实践。掐死房贷额度和开发贷额度，一边是需求端，一边是供应端，可谓釜底抽薪。

其实从5月份开始，房地产的收紧信号就已经很明显。5月18日银保监会便明确了整治违规向房企“输血”的乱象；今年7月初，银保监要求控制房地产信托业务增量和增速。

百因必有果，由于信托房地产投向的占比从2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%，以及上半年国内贷款累计额达1.33万亿元，增速下降，但总量有增无减，这才引起了监管层的注意。不过截至11月26日，房地产信托新增规模环比增速负增长，为2015年4季度以来首次！流入楼市资金得到有效控制，但遏制资金流入楼市仍然任重道远。

房企“扎堆”破产：最残酷的时代来了？

据人民法院公告网显示，截至11月20日，已有454家房企破产，而去年全年仅为450家左右，刷新纪录已成定局。

与其他实体经济企业的命运一样，房企一旦被切断资金来源，这里又没有其他资金跟上，就很容易死掉。很多人说现在不是经常“小步快跑”式频繁降息吗？为啥房企还这么悲催呢？

要知道，现在是宽货币，紧信用的环境。泽平宏观数据显示，2019年前三季度M2增速平均值仅8.36%，与前三季度社会融资规模和名义GDP增速相匹配。而“宽”出来的这些货币，监管层是希望流向实体经济的。紧信用，则旨在遏制楼市再度过热，防止开发商跟风炒作。

房贷新政正式出炉

今年不少地方都开始陆续执行最新的房贷政策，总结一下，新政对于购房者做了不少限制，其中对于负债率过高和银行流水不符合要求的个人明确规定暂停发放按揭贷款。

这一调整可以说避免了原先的高杠杆购房炒作空间，同时也是“房住不炒”政策的体现。

“都市圈”时代来临

今年2月，发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，意味着都市圈时代正式来临，楼市格局也将在2019年发生重大变化！

都市圈意味着人口、资源的聚集，而我国都市圈尚未成熟，未来空间依然很大，但都市圈的成长空间绝不等同于房价上涨空间！要知道，房价终究与一座城市，一个国家的基本面，以及当地人口购买力的提升相适应的。

比如美国自1970年后进入后城市化阶段，城市人口和土地面积增长均逐步放缓，但同期美国房价指数却上涨了约9倍之多。根本原因是在于房价与美国经济的持续增长紧密联系，与都市圈和城镇化的关系非常有限。

目前国内的人口和发展红利仍未消逝，长期看国内大多城市的楼市依然有保值增值空间。

展望2020年楼市

展望明年楼市，再结合我之前关于楼市的文章，我想有几大特点值得我们注意：

1、此前我在文章中提到过，三四线城市楼市的购房需求大多是在棚改货币化作用下诞生的，这其实是在透支未来城镇化需求。到明年，这些城市新房成交量或面临巨大压力，价稳但量跌是大概率事件。

2、在部分购房需求旺盛的城市，二手房市场成交可能会高于新房市场。受因城施策影响，北京二手房价格走低已成常态，但在深圳“豪宅”新标调整后半个月里，二手房市场量价齐升。

未来随着土地转让和基建空间逐渐减少，部分城市的优质新房资源会越来越少，二手房的市场会越来越大。

3、中小房企受到融资收紧影响，会进入洗牌阶段，降杠杆是大势所趋，而资金链紧张的优质房企可能将成为被兼并对象，房企行业集中度会进一步提升。

4、不可低估高层调控的决心。很长一段时间，调控政策将难以松动，毕竟房地产的超前发展和繁荣，都与经济高质量发展方向背道而驰，用银保监会主席郭树清的一句话来结尾，那就是靠房地产实现经济繁荣 最终要付出沉重代价！