深圳房价横盘三年之后,二手房今秋开始破局!

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  深圳中原研究中心数据显示,11月11日深圳发布“豪宅”新标以来,深圳二手房市场量价涨势凶猛。“豪宅线”调整第一周(11日-17日),深圳二手房总计成交1885套,环比上周增长4.81%;调整第二周(18日-24日),二手房成交量加剧攀升,达2094套,环比上周增长11.0%。
从2017年到2019年,深圳新房价格从54000元每平涨到55000元每平,花了三年时间。
深圳二手房价格则从56800元每平左右上涨到了最近的6万元左右每平。尤其最近二手房的独立行情,也传导给了新房市场更强的信心支撑。
深圳楼市上涨有了强有力的买家支撑,真正体现了宏观调控下的市场价格表现。

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价格倒挂现象将愈演愈烈
众所周知,为何售楼部会出现抢房大战?说穿了就是出现了套利空间。无论是2018年招商双玺的“5000万蹲”;还是去年排队三公里的华润城四期;抑或是今年的深业中城冻结资金140亿,都离不开限价令下的二手房与新房的价格差,少则几百万,多则上千万的差价,让市场称为“楼市打新”。
2019年,豪宅认定标准改变后,二手房迎来了成交量的井喷,过去一套几十万的豪宅税,也被买家、卖家分享了政策的实惠。

  

  尤其最近几周时间,二手房成交量井喷,成交量是新房的五倍左右,过去二手房也仅占市场成交量的60%,估计这一数据,年底可能将改写。

  政府出台这一政策时,也许初衷是想让利买方市场,可久久没有放量的二手房市场,出现普遍加价出售的现象。买家得利的空间有限,很多房子真正的销售价格得到大幅提升,一手房与二手房的价格差越来越大,新房均价55000元每平左右,二手房均价则上到了6万每平左右。

  

  一边是摇号排队抢新房,一边则是二手房的加价出售,这都是深圳供需矛盾决定的:2200万人口,每年仅仅3万套商品房出售,深圳早已进入存量房市场。

  在一二手价格倒挂现象逐步加剧的同时,可以猜测2020年抢房大戏将时有发生,只要有套利空间,就会有市场哄抢

  2

  一半是火焰 一半是海水

  深圳楼市下半年这波走势呈现出一半是海水,一半是火焰的特征。西边火,东边冷;限价豪宅与刚需盘火爆,普通住宅销售情况差强人意。不过整体来看,火爆是关键词,销售遇冷的项目在少数,都是自身内在问题所致。

  

  作为未来发展的重心,前海与宝中,自然备受关注。无论是宝中榕江云玺的登场,还是前海颐湾府、招商领玺的上场,都备受市场青睐,尤其前海两大项目的登场,8万多的价格,明显有限价销售的套利空间存在。对于光明刚需楼盘华润公园九里的上场,也是备受关注,开盘当天,便销售8成以上。
对于东边的龙岗而言,火一直在对岸,只能望火兴叹了。京基御景半山项目当天推出,据说才销售16%,一直销售的不愠不火,这与区域劣势有关;上周金茂府首次开盘,也出现了两种声音打架:一个说是销售42套,一个是161套。深圳看房团认为销售10万+的金茂府,透支了未来几年的投资空间,即使只卖42套,也是成功的。

  

  世茂深港国际中心
8.18日深圳得到城市重新定位大礼包之后,深圳楼市走出了全国楼市之外的独立行情,即使是公寓这种受冷遇的产品,最近也火的发烫。比如仁恒世纪梦公园,当天销售卖了300多套;中洲滨海商务中心当天卖了800套,世茂深港国际中心当天卖了400套。这明显是没有深圳房票,同时又看好深圳的潜力的资金,在陆续进场。
深圳楼市不缺购买力,缺的只是投资价值与好的产品。3万套商品房的供应,远远解决不了市场供需矛盾,在新房与二手房价格倒挂的前提下,更多投资需求或被催生。

  3

  
二手房的破局,能否带动新房量价齐升

  二手房的强劲走势的确给了我们市场信心,在一二手房价格倒挂越来越加剧的情形下,一手房没有理由走出截然相反的走势。那么,二手房的破局,能否带动新房量价齐升?
分析这个问题前,我们先要弄清楚深圳的宏观调控是限购、限贷、限价的三限政策,在限价令没有松绑的前提下,新房价格走高的可能性不是很大。但成交量是可以体现出来的。二手房的供需成交两旺局面,能影响到新房成交量的急剧放大,可深圳每年供应的商品房产品也就3万多套。所以2020年,二手房的破局最大的影响就是不同项目的销售周期,受追捧的热度。也许西边会比较火,东边继续不温不火状态。
在整体看好深圳市场的同时,深圳看房团看好的区域投资潜力选择顺序是:前海、宝中、光明、沙井、西丽、龙华。当然以上是纯投资顺序,还得结合个人不同的需求,比如上班、上学、自住等情况。

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