最新大变革！这样住平房，使用权被收回？北京核心区腾退独家解读

北京城市更新：“使用权转移”溯源》

2019年11月，北京东城发布《东城区街区更新实施意见（试行）》，提及平房院落保护和修缮不力的，探索使用权转移机制，引发广泛关注。

对北京历史文化名城保护史、公房发展史，回溯下公房使用权变动的来龙去脉，溯源和评点，从中发掘城市更新的趋势和未来。

抛砖引玉，以期思考。

第一阶段 2005年历史文化名城保护：采取措施

2005年《 北京历史文化名城保护条例》第三十三条说：

具有保护价值的建筑的所有人、管理人、使用人，应当按照有关保护规划的要求和保护修缮标准履行管理、维护、修缮的义务。

保护修缮标准由市规划行政主管部门会同市建设、市文物行政主管部门制定。所有人和管理人、使用人对维护、修缮义务有约定的，从其约定。

对于所有人和管理人、使用人确不具备管理、维护、修缮能力的具有保护价值的建筑，市人民政府应当采取措施进行保护。

表述上，应当采取措施保护。

这，有点格式化语言，有点轻描淡写，官方惯用语，似乎没啥严格的约束力、威慑力。

第二阶段 2009年旧城文化历史街区保护和修缮：罚款

时光像护城河水，哗哗流过。

2009年，北京市建委、市规划委、市文物局共同整了个《北京旧城历史文化街区房屋保护和修缮工作的若干规定（试行）》（《若干规定》）规定，私有房屋由房屋产权人出资进行修缮。

不仅如此，如果私有房屋与公有房屋结构相连不可分割，或因公有房屋修缮后影响私有房屋使用，需与私有房屋同步进行修缮的，私有房屋产权人应当积极配合修缮。

同时，私有房屋产权人承担房屋安全使用责任。房屋行政主管部门发现确属危险的私有房屋，要及时下达危房解危通知书并监督房屋产权人限期进行修缮改造。对于影响公共安全的私有危险房屋，房屋产权人拒不进行修缮的，房屋行政主管部门有权指定实施单位代为修缮，修缮费用按照本规定第九条承担。

首都核心区无小事。

危房，或有安全隐患的，或需要按照核心区功能修缮改造的，必须配合。

房屋产权人、使用人未按照规划条件和相关技术标准履行管理、维护、修缮义务的，按照《北京历史文化名城保护条例》第三十九条的规定责令改正，可以并处10万元以上20万元以下的罚款；侵犯他人合法权益的，依法承担相应法律责任。

这里面说的很具体，九哥认为，应该包括对私房户的约束，因为他既是产权人又是使用人。

第三阶段 2018年加强公房管理：鼓励平移 整院腾退

2017年，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》颁布，老城保护呼声愈发高涨。

这不，史上最严的公房不能出租、出售的政策来了。

北京市人民政府办公厅在2018年5月14日发布《《关于加强直管公房管理的意见》的通知》，京政办发〔2018〕20号，即“20号文”，明确说积极推动核心区历史文化街区平房腾退和修缮，“鼓励通过平移置换实施整院腾退。

东城、西城区政府制定鼓励承租人平移置换到其他院落直管公房居住的相关政策，实施整院腾退和修复”，鼓励平移、迁移，通过置换，从原来的平房院落迁移到同区域的其它院落里去居住。

其实，这就是使用权的一种转移啊。

这种专门接受平移居民的院儿叫“平移院儿”，原来一个区域的，不愿走、走不动的老街坊，聚集在改造、修缮一新的新院儿里，共同开始新生活。

搬出旧房，转移到新的根据地——本质上就是使用权转移、迁移。

还说，“做好历史文化街区的平房自管产腾退。历史文化街区的自管公房单位与相关区政府协商移交自管公房产权并转化为直管公房后，其承租人自愿腾退或平移置换的，可按照上述政策办理。”

它就是说，也鼓励自管公房单位积极行动，承租人愿意平移、迁移置换的，也可按直管公房的套路去搞，通过使用权平移、迁移，促进老城更新。

第四阶段 2019年年初直管公房申请式退租：引导平移、拼院

“20号文”是个引子，对公房的管限政策越来越具体。

北京市住房和城乡建设委员会、北京市东城区人民政府、北京市西城区人民政府，在2019年1月15日发布《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》，京建发〔2019〕18号，简称“18号文”，也具体、细化了“使用权平移”、“使用权迁移”。

它说，“区政府可制定平移置换鼓励政策，引导承租人在实施主体的统筹安排下平移置换到其他院落直管公房居住，实现空间资源的合理利用。”

同时，实施主体完成恢复性修建后的房屋，“用于居住用途的，可用于院落平移使用”，就是说，实施主体完成恢复性修建后，一些院落、房屋，用于平移使用，为“使用权平移”、“使用权迁移”提供了现实空间和政策落点。

平移，平移置换，院落平移使用，平移安置，平移院儿，拼院儿，逐渐叫开了。

第五阶段 2019年11月使用权转移：保护修缮不力，失去居住其中的资格

力度越来越大，管制越来越狠。

2019年11月，北京东城发布《东城区街区更新实施意见（试行）》（《实施意见》）

《实施意见》提出，要推动老城保护立法，明确保护责任，平房院落的使用权利和保护责任并行，对于保护责任人不具有维护修缮能力的，探索建立使用权转移机制。立法如果出台，住在平房保护院落中却无力对房屋进行保护和修缮的保护责任人，或将失去居住其中的资格。

这，升级了，超越2009年的《若干意见》的罚款，房屋使用权可能被转移、平移、转换、再安置。

这或是公房使用权方面的一个质的变革。

一方面，没能力保护、修缮的，被转移使用权。

如果平房院落保护的相关法律出台后，没有保护保护和修缮能力的租户，有可能在原房屋的使用权转移，面临强制平移的后果。

要么，住进平移院，就是和滞留在老城区的其它住户一起住进合并院，就是拼院，拼了一个新的院子，重新安置。

要么，腾退的区域开始行动，极度困难的家庭，比如吃低保的家庭，退租、拿钱，选共有产权房、公租房，或是贴谱儿的选择。

另一方面，不愿意保护、修缮，被转移使用权。

比如，菜西片，少数人出于种种考虑，即便有能力，也不愿意出钱参与正在开展的申请式修缮。

有的私房户觉得这样挺好，不愿意掏钱按照有关样式、风貌来保护、修缮。

现在，如果不照办，就可能走人吧。

公房租户，要么平移，住合并院；要么选择共有产权房、公租房。

私房户，可以外迁安置房，或直接拿钱走人。不照办的，可以走人，否则使用权或被转移、移交、移动。

综上，自2005年开始，一直梳理到2019年年末，14年间，伴随城市化突飞猛进，城战、房战愈加激烈，公房使用权变化巨大，政策频出。

通过检视，可以发现，有关方面对直管公房使用权的约束越来越严，有一开始的泛泛而谈的“采取措施”到眼下的“使用权转移”，个中玄妙，细加品味，你懂的。

还是那句话：各家不同，深思慎选。