新川怎么了？二手房竟然如此没有底气

前天(11月19日)，高新区新川片区品质楼盘北大资源紫境府拿了预售，精装预售均价20000元/㎡。

这个价格对应其品质，在我看来算是比较合理的售价，但是很多购房者却吐槽其价格过高，不如买大源片区即将开盘的凯德世纪名邸。此前凯德世纪名邸对外宣称新一批次预售价在22000元/㎡（清水）。

两者一对，北大资源紫境府的品质加成，精装加成，以及更低价格，我认为其优势是非常明显的。

究其原因还是大源版块的地段成熟，新川的认可度不高。这一点，在二手房市场的表现上尤为明显。

激进的大源&萎靡的新川

高新区大源版块，从2005年崭露头角到今天完全成熟，已发展15年左右。目前，版块内的二手房均价“荣登”高新区第二梯队，仅次于金融城片区。

数据来源：链家

新川片区，从2012年正式开工，四川+新加坡联手打造，起点较高，断断续续也发展了7年。虽然新川片区核心还没有完成交付的楼盘，但其周边附属居住版块，如中德片区、远大片区也已经基本成熟。抛开紫荆、玉林这些老旧版块，新川周边二手房价在高新区却属于垫底水平。

如果细化到二手房的成交价上，凯德世纪名邸的购（jian）买（dao）逻（cha）辑就非常清晰了。

下图是凯德世纪名邸近期成交的二手房：

精装出售的二手套三户型，单价高达28510元/㎡，清水房的出售价格也在25000元/㎡以上。

今年上半年，凯德世纪名邸清水的二手房的价格才21000元/㎡左右，刚过去半年，已经有4000元/㎡以上的涨幅。在如今限购政策的高压下，大部分二手房都在“挤泡沫”阶段，凯德世纪名邸这种涨幅确实让人非常意外。

所以，结合它预计22000元/㎡的新盘预售价，是可以明显看到3000元/㎡以上的“剪刀差”。

并且，凯德世纪名邸小区的成交量也非常恐怖。单10月，链家就成交了6套二手房，转手相对容易，也就意味着这个价格相对稳定。

再来对比一下新川片区

目前新川版块内暂无二手房，我就拿周边相对热门的楼盘作价格对比。

1.中德英伦联邦

英伦联邦算得上区域内的明星楼盘了，户型赠送大，单价也是最高的。产品线非常广，也是大部分购房者的在区域内首选盘之一。

目前英伦联邦系列的二手房成交价已经下跌到17500-22000元/㎡，个别赠送高的户型能卖出21000元/㎡，赠送低的户型基本只能卖18000元/㎡上下。

2.北大资源紫颐和翡翠府

该楼盘是去年交房的次新盘，一个主打品质改善的楼盘。目前，颐和翡翠府二手房成交价在18000元/㎡左右。要知道，这个楼盘在2017年的清盘价格可是高达20000元/㎡。现在看来，提前2年买房，还踩在高点上，确实让人很难接受。

3.嘉年华国际社区&远大都市风景

这两个楼盘，看看下图两个小区的房源挂牌价14500-15500元/㎡，成交价或许会更低，很难相信新川片区居然还有单价如此低的次新二手房。

新川二手房卖不起价是普遍现象。所以，区域内的新盘单价一旦高过2万元/㎡，不少购房者内心还是会有点打鼓。

高价地成片的新川究竟怎么了？

从2016年开始，新川的开发进入白热化阶段。数据统计，近3年时间，新川片区共计出让14宗土地，占整个高新区土地供应的70%以上，也就说未来高新区70%以上的新盘供应都要来自这个片区。

从土地的成交价上，2016年早期，不少地块成交价还集中在6000-8000元/㎡左右。而后两年时间，新川土地价格飞涨，已有多宗地块成交价破万，甚至超过了大源片区的地价。目前新川片区最高地价13900元/㎡，并且包含16%的移交比例，实际地价成本接近17000元/㎡。当然，还有个别地块土地成本突破了2万元/㎡。

但是，目前新川片区亮相以及开盘的项目来看，万元以上高价地楼盘除德商御璟天骄（均价25000元/㎡）面市外，其余项目均未上市。也就是说，新川片区目前供应的楼盘，还是以低价地项目为主。大部分楼盘预售价都在15000-20000元/㎡左右。

高价地未上市，是导致区域内二手房价格没有底气的原因之一。但是，个别高价地拿地2年还不敢上市，同时也说明了区域价格支撑不足。

脆弱的新川急需补短？

新川属于高新区，在规划上又有较高的起点，按理来说，二手房不会被大源甩开5000元/㎡以上的差价。

目前，新川之心公园、幼儿园、小学、中学等公建配套已全部竣工。

但是，落到配套的细节上，新川片区的短板则非常明显。

在商业配套上，区域内几十个住宅项目，几十万人以上的消费群体，却没有一个成型的商业综合体。

在新川版块内，部分商业用地和商兼住用地上，本以为会有大量的商业中心项目落地，但最终个别楼盘却呈现了商业别墅、商业公寓、街区商业等偏居住和底商功能的商业产品。真正的大型购物中心，还没有苗头。

在交通方面，地铁6号线暂未通车，只能乘坐1号线换乘公交才能进入新川片区。但是，区域内公交线路较少，班次少，通达性不高。

另外，综合医院配套，暂时也没有。

所以，对于置业新川片区的人群来说，能切实提升生活便捷度的配套，还不够完善。

编后语

北大资源紫境府3号地全部的高层推出后，新川片区内，20000元/㎡以内的产品，除了中建天府公馆，以及紫境府1/2号地块剩余3栋高层外，应该也要全面迈入万元地供应为主的商品房市场。

未来的几个新项目，不出意外，预售价会在2万元/㎡以上。

除了在克服区域在配套水平不高，呈现度不佳的因素外，片区内二手房市场信心不足，对这些新盘上市的考验无疑也是巨大的。

但是，新川作为政府重点打造的区域，产业落地速度还算快，新盘供应量大，当然，还有高新区潜在的购买力人群。只是这一切的兑现，还需要较长的时间周期。