新川怎么了?二手房竟然如此没有底气

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  前天(11月19日),高新区新川片区品质楼盘北大资源紫境府拿了预售,精装预售均价20000元/㎡。

  这个价格对应其品质,在我看来算是比较合理的售价,但是很多购房者却吐槽其价格过高,不如买大源片区即将开盘的凯德世纪名邸。此前凯德世纪名邸对外宣称新一批次预售价在22000元/㎡(清水)。

  两者一对,北大资源紫境府的品质加成,精装加成,以及更低价格,我认为其优势是非常明显的。

  究其原因还是大源版块的地段成熟,新川的认可度不高。这一点,在二手房市场的表现上尤为明显。

  激进的大源&萎靡的新川

  高新区大源版块,从2005年崭露头角到今天完全成熟,已发展15年左右。目前,版块内的二手房均价“荣登”高新区第二梯队,仅次于金融城片区。

  数据来源:链家

  新川片区,从2012年正式开工,四川+新加坡联手打造,起点较高,断断续续也发展了7年。虽然新川片区核心还没有完成交付的楼盘,但其周边附属居住版块,如中德片区、远大片区也已经基本成熟。抛开紫荆、玉林这些老旧版块,新川周边二手房价在高新区却属于垫底水平。

  如果细化到二手房的成交价上,凯德世纪名邸的购(jian)买(dao)逻(cha)辑就非常清晰了。

  下图是凯德世纪名邸近期成交的二手房:

  

  精装出售的二手套三户型,单价高达28510元/㎡,清水房的出售价格也在25000元/㎡以上。

  今年上半年,凯德世纪名邸清水的二手房的价格才21000元/㎡左右,刚过去半年,已经有4000元/㎡以上的涨幅。在如今限购政策的高压下,大部分二手房都在“挤泡沫”阶段,凯德世纪名邸这种涨幅确实让人非常意外。

  所以,结合它预计22000元/㎡的新盘预售价,是可以明显看到3000元/㎡以上的“剪刀差”。

  并且,凯德世纪名邸小区的成交量也非常恐怖。单10月,链家就成交了6套二手房,转手相对容易,也就意味着这个价格相对稳定。

  再来对比一下新川片区

  目前新川版块内暂无二手房,我就拿周边相对热门的楼盘作价格对比。

  1.中德英伦联邦

  英伦联邦算得上区域内的明星楼盘了,户型赠送大,单价也是最高的。产品线非常广,也是大部分购房者的在区域内首选盘之一。

  

  目前英伦联邦系列的二手房成交价已经下跌到17500-22000元/㎡,个别赠送高的户型能卖出21000元/㎡,赠送低的户型基本只能卖18000元/㎡上下。

  2.北大资源紫颐和翡翠府

  该楼盘是去年交房的次新盘,一个主打品质改善的楼盘。目前,颐和翡翠府二手房成交价在18000元/㎡左右。要知道,这个楼盘在2017年的清盘价格可是高达20000元/㎡。现在看来,提前2年买房,还踩在高点上,确实让人很难接受。

  

  3.嘉年华国际社区&远大都市风景

  这两个楼盘,看看下图两个小区的房源挂牌价14500-15500元/㎡,成交价或许会更低,很难相信新川片区居然还有单价如此低的次新二手房。

  

  新川二手房卖不起价是普遍现象。所以,区域内的新盘单价一旦高过2万元/㎡,不少购房者内心还是会有点打鼓。

  高价地成片的新川究竟怎么了?

  从2016年开始,新川的开发进入白热化阶段。数据统计,近3年时间,新川片区共计出让14宗土地,占整个高新区土地供应的70%以上,也就说未来高新区70%以上的新盘供应都要来自这个片区。

  从土地的成交价上,2016年早期,不少地块成交价还集中在6000-8000元/㎡左右。而后两年时间,新川土地价格飞涨,已有多宗地块成交价破万,甚至超过了大源片区的地价。目前新川片区最高地价13900元/㎡,并且包含16%的移交比例,实际地价成本接近17000元/㎡。当然,还有个别地块土地成本突破了2万元/㎡。

  

  但是,目前新川片区亮相以及开盘的项目来看,万元以上高价地楼盘除德商御璟天骄(均价25000元/㎡)面市外,其余项目均未上市。也就是说,新川片区目前供应的楼盘,还是以低价地项目为主。大部分楼盘预售价都在15000-20000元/㎡左右。

  高价地未上市,是导致区域内二手房价格没有底气的原因之一。但是,个别高价地拿地2年还不敢上市,同时也说明了区域价格支撑不足。

  脆弱的新川急需补短?

  新川属于高新区,在规划上又有较高的起点,按理来说,二手房不会被大源甩开5000元/㎡以上的差价。

  目前,新川之心公园、幼儿园、小学、中学等公建配套已全部竣工。

  

  但是,落到配套的细节上,新川片区的短板则非常明显。

  在商业配套上,区域内几十个住宅项目,几十万人以上的消费群体,却没有一个成型的商业综合体。

  在新川版块内,部分商业用地和商兼住用地上,本以为会有大量的商业中心项目落地,但最终个别楼盘却呈现了商业别墅、商业公寓、街区商业等偏居住和底商功能的商业产品。真正的大型购物中心,还没有苗头。

  在交通方面,地铁6号线暂未通车,只能乘坐1号线换乘公交才能进入新川片区。但是,区域内公交线路较少,班次少,通达性不高。

  另外,综合医院配套,暂时也没有。

  所以,对于置业新川片区的人群来说,能切实提升生活便捷度的配套,还不够完善。

  编后语

  北大资源紫境府3号地全部的高层推出后,新川片区内,20000元/㎡以内的产品,除了中建天府公馆,以及紫境府1/2号地块剩余3栋高层外,应该也要全面迈入万元地供应为主的商品房市场。

  未来的几个新项目,不出意外,预售价会在2万元/㎡以上。

  除了在克服区域在配套水平不高,呈现度不佳的因素外,片区内二手房市场信心不足,对这些新盘上市的考验无疑也是巨大的。

  但是,新川作为政府重点打造的区域,产业落地速度还算快,新盘供应量大,当然,还有高新区潜在的购买力人群。只是这一切的兑现,还需要较长的时间周期。

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