细算迪拜房产投资回报收益,看一看你到底可以赚多少?

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  迪拜房产的高租售比一直以来就是投资客青睐的焦点,高租金回报率是稳定收回投资成本的重要来源。在迪拜投资一套房产需要多长时间可以回本呢?来跟超人国际一起了解一下租金回报率。

  

  什么是租金回报率?

  房产投资的收益方式大体分为两种:出租回报和房产增值。

  租金回报率是指房屋月租获得租金同房价的比值用来衡量一个楼盘是否值得投资的一个重要指标。因为房屋售价可能有水分、有泡沫,但租金不会出现泡沫,将会反映市场的真实需求。

  

  租金回报率在多少才适合投资呢?

  租金回报率对比是按照国际上一般的租售比(房产每平米的平均月租金/每平米房产的售价)来衡量住房的投资价值。这个比例正常的范围在1:200到1:300之间。

  也就意味着,如果把房子按市场价出租,200--300个月内,即17--25年内租金收益达到初始购房款的额度,买房就是合算的。

  

  全球各大城市平均租金回报率数据来源:Global Property Guide)

  以最低值核算,年化租金回报率也应该在5%以上。也就是说租金回报率在5%以上的海外房产是比较有投资价值的。上海的租售比超1:500(租金回报率2--3%),相比之下迪拜的租售比为1:132(租金回报率高达8--9%)。

  

  全球房租最贵的城市在哪里?http://www.supermen.com.cn

  从Airbnb整理的全球各大城市的租金数据可以得知,租金最贵的城市,迈阿密第一,迪拜和波士顿排第二,与酒店价格相当,并且有上涨趋势。

  然而相比迈阿密,迪拜的房价根本不在全球前列,而且税收就更不用比较了。

  

  全球各大城市租金排名(数据来源:Global Property Guide)

  迪拜房产的租金回报率能在全世界33个可移民、可投资的国家和地区中排第一位。与欧美地产市场不同的是

  迪拜的房地产市场更加突出投资属性,明显投资优势是高租金,静态投资回收期短。

  

  在迪拜投资一套房子

  靠租金多久可以回本?

  这个问题的前提是:“成本”是多少?因为在迪拜部分地产项目可以贷款!利用银行杠杆,可以用50%的总房款撬动足额的投资回报,以总价值人民币150万、人民币240万的两套房产为例:

  房价约150万人民币户型为例

  

  室内面积47.4㎡,阳台面积5.1㎡,总面积52.5㎡约人民币2.9万元/平方米,根据楼层朝向

  购房贷款率:

  贷款50%,贷款25年,利率4.5%

  出租收益率:

  酒店式短租,保底收益率8%

  租金回报测算:

  总投资人民币75万元,年租金净收益人民币69975元,约10年左右可收回人民币75万元投资成本

  10年综合回报测算:

  若按照利率4.5%做10年周期贷款,本金75万元,贷款75万元,年收入租金约12万元,年还贷约9.3万元,年还贷净收入约2.7万元。

  在10年后租金不涨、房价不涨的最极端情况下(这几乎是不可能的),10年投资净收入人民币27万元,10年后房产净值增加人民币75万元,二者相加:

  总收益为人民币102万元

  综合年化投资回报率:13.6%

  房价约240万人民币户型为例

  

  室内面积72.8㎡,阳台面积8.9㎡,总面积81.7㎡约人民币2.9万元/平方米,根据楼层朝向

  购房贷款率:

  贷款50%,贷款25年,利率4.5%

  出租收益率:

  酒店式短租,保底收益率8%

  租金回报测算:

  总投资人民币120万元,年租金净收益人民币111960元,约10年左右可收回人民币120万元投资成本

  10年综合回报测算:

  若按照利率4.5%做10年周期贷款,本金120万元,贷款120万元,年收入租金约19.2万元,年还贷约14.9万元,年还贷净收入约4.3万元。

  在10年后租金不涨、房价不涨的最极端情况下(这几乎是不可能的),10年投资净收入人民币43万元,10年后房产净值增加人民币120万元,二者相加:

  总收益人民币163万元

  综合年化投资回报率:13.6%

  以租金和资本增值形式作为回归,世界一线城市中,迪拜的租金收益是欧美的2~3倍;北京的5.6倍;上海的4.6倍。

  随着对外贸易增长、基建升级、旅游繁荣等诸多利好消息,目前,迪拜房价就在底部,未来可期,逢低进入,目前就是最佳时机。总的来说:放眼全球主流城市,在迪拜买房的确拥有较高的租金回报率,是一个较为不错的投资项目。

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