细算迪拜房产投资回报收益，看一看你到底可以赚多少？

迪拜房产的高租售比一直以来就是投资客青睐的焦点，高租金回报率是稳定收回投资成本的重要来源。在迪拜投资一套房产需要多长时间可以回本呢？来跟超人国际一起了解一下租金回报率。

什么是租金回报率？

房产投资的收益方式大体分为两种：出租回报和房产增值。

租金回报率是指房屋月租获得租金同房价的比值，用来衡量一个楼盘是否值得投资的一个重要指标。因为房屋售价可能有水分、有泡沫，但租金不会出现泡沫，将会反映市场的真实需求。

租金回报率在多少才适合投资呢？

租金回报率对比是按照国际上一般的租售比（房产每平米的平均月租金/每平米房产的售价）来衡量住房的投资价值。这个比例正常的范围在1：200到1：300之间。

也就意味着，如果把房子按市场价出租，200--300个月内，即17--25年内租金收益达到初始购房款的额度，买房就是合算的。

全球各大城市平均租金回报率（数据来源：Global Property Guide）

以最低值核算，年化租金回报率也应该在5%以上。也就是说租金回报率在5%以上的海外房产是比较有投资价值的。上海的租售比超1：500（租金回报率2--3%），相比之下迪拜的租售比为1：132（租金回报率高达8--9%）。

全球房租最贵的城市在哪里？http://www.supermen.com.cn

从Airbnb整理的全球各大城市的租金数据可以得知，租金最贵的城市，迈阿密第一，迪拜和波士顿排第二，与酒店价格相当，并且有上涨趋势。

然而相比迈阿密，迪拜的房价根本不在全球前列，而且税收就更不用比较了。

全球各大城市租金排名（数据来源：Global Property Guide）

迪拜房产的租金回报率能在全世界33个可移民、可投资的国家和地区中排第一位。与欧美地产市场不同的是

迪拜的房地产市场更加突出投资属性，明显投资优势是高租金，静态投资回收期短。

在迪拜投资一套房子

靠租金多久可以回本？

这个问题的前提是：“成本”是多少？因为在迪拜部分地产项目可以贷款！利用银行杠杆，可以用50%的总房款撬动足额的投资回报，以总价值人民币150万、人民币240万的两套房产为例：

房价约150万人民币户型为例

室内面积47.4㎡，阳台面积5.1㎡，总面积52.5㎡约人民币2.9万元/平方米，根据楼层朝向

购房贷款率：

贷款50%，贷款25年，利率4.5%

出租收益率：

酒店式短租，保底收益率8%

租金回报测算：

总投资人民币75万元，年租金净收益人民币69975元，约10年左右可收回人民币75万元投资成本。

10年综合回报测算：

若按照利率4.5%做10年周期贷款，本金75万元，贷款75万元，年收入租金约12万元，年还贷约9.3万元，年还贷净收入约2.7万元。

在10年后租金不涨、房价不涨的最极端情况下（这几乎是不可能的），10年投资净收入人民币27万元，10年后房产净值增加人民币75万元，二者相加：

总收益为人民币102万元

综合年化投资回报率：13.6%

房价约240万人民币户型为例

室内面积72.8㎡，阳台面积8.9㎡，总面积81.7㎡约人民币2.9万元/平方米，根据楼层朝向

购房贷款率：

贷款50%，贷款25年，利率4.5%

出租收益率：

酒店式短租，保底收益率8%

租金回报测算：

总投资人民币120万元，年租金净收益人民币111960元，约10年左右可收回人民币120万元投资成本。

10年综合回报测算：

若按照利率4.5%做10年周期贷款，本金120万元，贷款120万元，年收入租金约19.2万元，年还贷约14.9万元，年还贷净收入约4.3万元。

在10年后租金不涨、房价不涨的最极端情况下（这几乎是不可能的），10年投资净收入人民币43万元，10年后房产净值增加人民币120万元，二者相加：

总收益人民币163万元

综合年化投资回报率：13.6%

以租金和资本增值形式作为回归，世界一线城市中，迪拜的租金收益是欧美的2~3倍；北京的5.6倍；上海的4.6倍。

随着对外贸易增长、基建升级、旅游繁荣等诸多利好消息，目前，迪拜房价就在底部，未来可期，逢低进入，目前就是最佳时机。总的来说：放眼全球主流城市，在迪拜买房的确拥有较高的租金回报率，是一个较为不错的投资项目。