据说,北京要调整非普住宅标准了?

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  最近深圳调整豪宅线的事情引起了极大的轰动:

  

2019年11月11日开始,对于建筑面积144平米以下,小区容积率高于1.0的住宅,满两年免征增值税。

  
深圳税务局上午刚刚官宣,下午业主们就集体涨价。再叠加上前段时间的利好,相关人士普遍认为:深圳很有可能要开启一轮普涨。其实,要论起对“豪宅”的定义标准,北京和深圳比起来,真是有过之而无不及。凡是在北京买过房的朋友们都知道,现在北京市场上很难找到普通住宅了。下面,我们再来普及一下什么是普通住宅,什么是非普住宅。北京市住建委发布的非普住宅标准是:

  

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);
2、单套建筑面积在140平方米以上;
3、实际成交价格高于该区市场指导价;

  注意,以上3个标准,只要满足其中任意一个,即被认定为非普住宅。关于第三点的指导价,这里再解释一下:2014年9月底,官方对北京5环内、5-6环、6环外,都有一个统一的市场指导价。

  

  ▲图片来源:大伟看楼市大家只要稍微看一下这个价格,就会发现,这是十分不合理的。五环内单价不超39600元/㎡,抱歉,这样的房子笔者实在是找不到。反倒是总价不超468万这一项,南三环、东三环等一些区域的老破小反而满足。同理,5-6环、6环外也是这样的情况:要论单价,符合标准的很少(除了个别限竞房和共有产权房),若论总价,可能一些老小区小面积的1-2居能满足。很多人都好奇这指导价为什么定的这么低,上文中我们已经提到过了,这是2014年9月底的标准,一直沿用至今。众所周知,北京房价在2016-2017年初历经了一轮暴涨,涨幅在100-130%之间,虽然如今经历了快三年的阴跌,可降幅也只有15-30%而已。这也就是说,从2014年到现在,北京大部分区域的涨幅,都在70%以上。以现在的价格标准来看,很显然,当初的指导价已经十分不合理了。

  既然如此,有没有改动的可能性呢?2

  就在今年7月份,有媒体还专门为这事儿咨询过北京住建委,而住建委给出的回复如下:

  

  

您好,来信收悉,感谢您对我们工作的支持。现就您所提问题回复如下:相关政策咨询问题,您也可以登录我委网站:www.bjjs.gov.cn查询,我们愿竭诚为您提供方便、快捷的服务。
您的来信对北京普通住宅标准调整提出了很好的意见建议,我们高度重视, 已同财政、税务等部门进行了认真研究,下一步,将按照房子是用来住的、不是用来炒的定位要求,认真做好相关工作。感谢您对北京住房工作的关心。

  
从字面来看,全是官话,但可以肯定的是,住建委和财政部、税务等部门进行了研究,至于最后的答案是怎样的、调还是不调,现在没有人能说得清,也许,住建委自己也尚未有明确的答案。毕竟,非普住宅线的调整,对市场的影响将会是巨大的。
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第一,调整非普标准,意味着调整首付比例;众所周知,在北京房地产市场中,普通住宅和非普住宅的首付比例是有区别的:

  

  从表格中我们能看出:对于首套来说,5%的差别并不大,但对于二套来说就不同了,有20%的差距呢。所以,在北京,大部分二套房的买家,普遍都选择全款,因为实在是贷不了几个钱。

  而限制首付比例,是“限贷”调控政策中最重要的一环,这是调控的底线,即使有一天限购放松了,它也很难松动。

  再加上11月5日的降息,外界普遍预测最新一期的房贷利率也会随之下调。如果11月20日,5年期LPR利率真的下调了,那么,在这个关键的时间节点,再松动首付比例,后果是不堪设想的。即使11月20日房贷利率不下调,那么下个月呢?下下个月呢?明年呢?笔者认为,在货币政策的宽松周期,房贷利率大概率会结构性松动。也就是说,对首套刚需松动。鉴于此,笔者猜测:如今这个非常不合理的非普住宅标准,也许会调整,但由于房贷利率等因素的制约,可调整空间十分逼仄,大家不要报太大的希望。

  第二,调整非普标准,意味着调整房产再交易中的税费;

  在房产交易中,普通住宅和非普住宅的缴税标准是不同的,具体如下:

  

  ▲图片来源:大伟看楼市虽然和首付比例比起来,税费的影响要相对小很多,但两者叠加上一起,影响力不容小觑。也就是说,如果你买普通住宅,和非普住宅相比,不但能少付首付,还能少交税。

  所以,如果非普住宅线大幅调整,对市场造成的影响,将是不可预估的,这也有违“房住不炒”的定调。4

  从以上的分析中,我们能看出两点问题:第一,北京市场上的房源目前80%以上都被“豪宅”化,包括一些共有产权房和限竞房,这无疑大大增加了刚需买房的难度,明显是极其不合理的。第二,以目前的形势来看,由于种种因素的制约,可调整空间又十分受限。所以笔者个人认为:

  调整非普住宅标准,也并非完全没有可能,但肯定不会大力度的调整,微幅抬高指导价、或者拿限竞房试水,概率相对大一些。

  如果将来有一天,这个不合理的标准真的调整了,不管力度多么微小,对整个北京楼市来说,都是实实在在的利好,但至于房价会怎么走,还要看后续政策的持续走向。

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