今年充满戏剧性的土拍，将如何影响我们的买房决策？

前几天和某开发商的营销口人员闲聊时，他透露了一个“内幕”：

“XX（消音）板块卖地之前，几家开发商就已经坐下来谈好了，‘你拿这块地、我拿那块地’，目的就是不想抬高地价。”

开发商为什么不想抬价，答案不言而喻。

复盘今年1-11月的土拍情况，“过山车般跌宕起伏”都不足以形容其戏剧性的变化。

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土地市场的热度会传导给商品房市场，同理，商品房市场的寒冷也会影响土地市场。

大概是从10月，准确的说，国庆节后，业内对“市场下行”这一现象有了越来越清晰的认知。也是从那时开始，开发商在土地市场的热情持续走低。

九耀数据显示，截至11月26日，今年1-11月，重庆主城区一共成交130宗地，剔除3月、5月、6月三个土地成交超过20宗的月份，其余月份月均成交6.5宗土地。

（数据来源于九耀，截至2019年11月26日）

单看月度土地成交数量，10月和11月的量不算少，属于中等偏上的量级。但是，如果看一看成交方式和溢价率，则会发现，这两个月的土拍实在是有点冷。两个月一共成交17宗地，挂牌7宗、拍卖8宗，基本对半分。8宗“拍卖地”中，5宗以0.5%、0.6%、0.9%等低溢价率成交，仅3宗核心区地块以超过25%的较高溢价率成交。

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与之形成鲜明对比的，是高溢价土地、破“万”地频出的上半年。

根据统计，截至目前，今年溢价率超过30%的土地有32宗，上半年占29个；成交楼面地价破“万”的土地有16宗，上半年占11个。

（数据来源于九耀，截至2019年11月26日）

（数据来源于九耀，截至2019年11月26日）比鲜明对比更加戏剧化的，是同一板块的土地拍出了截然不同的“命运”。

九龙坡滩子口。

（数据来源于九耀）

荣安和融信各自在滩子口拿下的地，地理位置上是“邻居”、拿地时间前后间隔3个月，结果却完全不同。一个刷新以50.5%的高溢价率刷新了重庆土地成交楼面地价的天花板，一个以0.9%的地溢价率贴着底价成交。据一位当时在现场的业内人士回忆，拍卖员都震惊了，问还没有加价的，然后全场安静，“感觉最后敲锤子的时候都不情愿。”

大渡口老城区。

（数据来源于九耀）

这四块地都在大渡口老城区的大滨路上，5月5日成交的一宗土地，溢价率约86.0%、成交楼面地价约9301元/㎡；11月18日成交的三宗土地，溢价率不超过1%、成交楼面地价不超过5700元/㎡。

所谓市场无常，不外如是。

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戏剧化背后，更让人好奇的，是这些与周边价差甚大的“高价地”的怎么办？

今年的高价地中，最快入市销售的，是融信4月10日在回兴以11149元/㎡拿下的地块，已经于11月10日首次开盘11#、12#和13#洋房，套内约63-98㎡、均价约2.39-3.49万/㎡。

（信息来源于融信海月平湖楼盘详情页）

我们查询了融信海月平湖的网签数据，距离首次开盘已经过去16天，目前只网签了1套。

（数据截至2019年11月26日）

一业内人士表示，像这种地价很高的项目，虽然政府规定了开工时间，但一般还是没有规定交房时间，“慢慢修，反正也不着急卖，你看弘阳那个项目，按理说早就该封顶，现在都只修了一半。”

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最后一点，也是所有购房者最关心的，面粉贵了、面包怎么涨？换句话说，土拍对买房的影响。个人观点。如果这次市场下行带来的“寒冬”持续到明年，那么，谁的面粉贵了、谁的面包就贵。即：这种“贵”有特定性且小范围，而且可能也不能算是真正的“贵”。首先，基于地价高且占了大头成本，贵是迫不得已的保本价。其次，对比周边显得贵，比如石坪桥、滩子口、回兴这几块在区域核心区的地块，周边可售新房都非常少，多为二手房。

最后，对房价或会有局部拉升的作用，但因此抬高整个市场的房价，可能性很小。而在拉高局部房价这一点上，需要特别注意中央公园。

（数据来源于九耀）

截至目前，中央公园一共成交了10宗纯住宅用地，楼面地价破“8”有1宗、破“9”有2宗、破“万”有7宗，可以说是今年主城区高价地最密集的板块。

拉通了算，这10宗土地的成交楼面均价约10335元/㎡，而九耀最新数据显示，10月，中央公园板块商品住宅的成交建面均价约14800元/㎡。

还有一点也值得注意，这些地块的容积率集中在1.5左右，等它们变成楼盘入市销售后，中央公园的改善类产品市场大概率会迎来一场新的、更激烈的竞争，也有可能会带来一波房价局部上涨。

对于购房者而言，尤其是想要在中央公园入手刚需刚改型高层的人来说，未来的中央公园，在新房市场，留给他们的机会将越来越少。

写今天这篇文章的间隙，我问了5个十分资深的业内人士同一个问题：

你们觉得今年年底是买房的好时机吗？

全部都是同一个回答：是。

不同的是，有位大咖建议，“投资就不要出手了。”

还有位大咖建议，“非核心区域现在买，比如悦来；核心区域不可能降价。”