北京二手房连续降温,一套房降价几十万成常态

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  以往我们很多人都觉得一线城市的房价坚挺如高山,但根据最新数据统计,北京大部分二手房价已经有些扛不住了——除了西城区、东城区高贵的学区房,其它区域的价格或多或少都有下降。下面站长为大家详细分析。

  二手房成交量大幅降温

  我爱我家成交数据显示,2019年上半年,北京全市二手住宅网签总量为72603套,环比2018年下半年下降5.42%。从月网签量来看,2019年北京二手住宅成交自2019年3月后呈现明显的下滑趋势,3至6月份,网签量从1.6万套跌至1.2万套,连续降温趋势明显。

  而贝壳找房的数据显示,北京挂牌在售二手房房源数量最近明显增加,达到了9.7万套,但交易上却是量价齐跌,9月份二手房的网签量同比下降近1/4,市场处于低温状态。

  根据北京中原市场研究部统计,2019年1-10月,北京二手住宅网签11.86万套,同比下降9%。其中2019年10月北京二手住宅网签8844套,成交面积80万平米,主力成交面积段为60-90平米,三室户型仍为主力成交,套数环比下降28%。但120-150平米和150平米以上的改善性房屋成交环比上涨0.4%。

  单从10月份看,北京城六区二手住宅成交5125套,占全市二手住宅的59%。从城六区面积段来看,东城、西城60平米以下产品为成交主力,朝阳、海淀、丰台、石景山60-90平米产品为成交主力。具体各区域成交如下:

  东城区成交302套,环比下降38%,同比下降21%;60㎡以下产品为成交主力,占比为38%。

  西城区成交527套,环比下降41%,同比下降20%;60㎡以下产品为成交主力,占比45%。

  朝阳区成交2063套,环比下降29%,同比下降9%;60-90㎡产品为成交主力,占比37%。

  海淀区成交1070套,环比下降30%,同比下降15%;60-90㎡产品为成交主力,占比35%。

  丰台区成交873套,环比下降34%,同比下降6%;60-90㎡产品为成交主力,占比37%。

  石景山成交290套,环比下降29%,同比上涨9%;60-90㎡产品为成交主力,占总成交的49%。

  从二手房数据整体看,北京二手房市场进入7月时成交量曾止跌微升,3季度各月成交量基本持平,10月成交套数大幅下跌。北京10月二手房均价环比下降0.6%,跌幅居一线城市首位。

  

  站长从中原地产研究院的数据分析发现,丰台、石景山、顺义、昌平、大兴、房山、门头沟、延庆、平谷9个区域一二手住宅成交均价环比均下降。其中丰台区降幅最大,环比下降3.2%。而北京二手住宅成交量较多的11个区中,成交均价最高的是西城区,均价为109527元/平方米;成交均价最低的是房山区,均价为31412元/平方米。

  二手房成买方市场

  时至今日,市场话语权已经由卖方市场变成了买方市场。一位房产经纪人表示:“挂牌价是挂牌价,实际成交价都可以谈,一套房子谈下来二三十万都很正常。”

  为了吸引购房者看房,一些大型房产交易平台上,打着“急售”“业主诚心出售”“双节特惠特价房源”“低于市场价30万”等标签的二手房房源并不少见。业主降价的同时,房产经纪公司也着急,某房产交易平台则推出“全民挑房节”,部分房源的中介费还有一定力度的优惠。

  

  某平台上,朝阳区北四环以里某小区一套两居室的挂牌价降到了约5.3万元/平方米,明显低于该小区6.7万元/平方米的均价。负责该房源的经纪人表示,该房源位于一层,业主希望早点卖出去,报价就低了一些,“如果确定想要的话,可以帮客户和业主谈”。据站长了解,现在能全款购房的买家拥有绝对的话语权,可以大刀阔斧地砍价,但看房者依然不多。

  而家住石景山的购房者小芳打开房产中介APP发现,首钢园区正对面的广宁村社区目前一套50多平米的老公房报价在235万,这比她年初看到的价格便宜了近20万,于是给中介打了电话,中介告诉小芳,这个价格还可以再商量。该中介还透露,自己手里还有三套同样户型的房源待售,基本都挂了3个月左右,无人问津。

  不仅在石景山,繁华地段同样交易遇冷。比如三元桥板块的火星园、和泰园、丰和园及太阳公元等多个小区二手房挂牌价走低,成交量寥寥无几。

  

  近期在北京二手房市场上,打着“捡漏房”“降价房”“甩卖房”“打折房”标签的二手房源比比皆是,整体市场价格降幅很大。从北京二手房供需走势也可以看出,二手房难卖不是单一现象。

  二手房价为什么跌

  北京是首都,具有特殊意义。“房子不是用来炒的,是用来住的”这一政策深深影响着北京的楼市。而北京在购房资格标准设定上,其信贷政策是全国最严格的。

  而限竞房供应量的持续增加,也对二手房的交易产生了影响。卖房的多,买房的少,买得起的人更少,降价也成了必然。从市场角度分析,二手房市场对应的客流就是中低收入的刚需,但是从2018年下半年开始多方位住房供应后,二手房市场的需求端就被价格比较亲民的共有产权房、保障性住房大量分流,二手房的市场竞争力变少了,接盘侠也变少了。

  从心理上分析,很多人都有追涨杀跌的习惯。看见房价天天涨,买房人普遍会害怕购房成本抬高,有的人甚至到处借钱,勉强凑够首付款也要买房。但是房子跌下来了,比如原来600万的房价,跌到550万,便宜了50万。很多购房者就会担心自己买贵了,盼着房子能跌到500万,再省些钱,于是就处于观望状态了。

  总体看,坚持“房住不炒”的一系列稳地价、稳房价政策效果正在进一步显现,未来北京房地产市场将是“稳”字当头。2020年初市场可能有一定的回温,单月量价也可能有一定的上下波动,但整体和长期的趋势仍将保持平稳,北京楼市总体会呈现利好刚需的态势。

  经常有用户问我们,现在买房行不行。其实,何时置业得看自己的需求。如果着急居住或结婚,现在就可以选择几个楼盘去实地探访和咨询,年底前就可以出手。不是着急用的话,可以观望到明年底,看看房产税是否会出台,争取以更实惠的价格入手。

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