负债千亿、维权频发 中骏的千亿征途安全吗?

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  在面临一线失守、债务猛增、频繁维权等风险的情况下,这家曾经“掉队”的闽系房企,三天内斥资67亿元拿地,让业界对其充满了期待和担忧。

  撰文/ 卢泳志

  编辑/ 缪凌云

  11月21日,广州中骏置业有限公司以7.8亿元夺下位于佛山西樵镇的商住用地,折合楼面价7305元/平方米,溢价17.1%。

  在此之前,中骏刚刚以59.4亿元的总价拿下厦门湖里2019P01地块,成交楼面价4.51万元/平方米,溢价率超过30%。该地块刷新了厦门土地市场,成为厦门总价“地王”。

  中指院数据显示,1-10月,中骏拿地金额为275亿元,排在第27位。据此计算,中骏前10月拿地金额占其销售金额超过45%,这一金额也超过其2019年250亿元的拿地预算。

  在房地产市场下行、房企资金普遍趋紧的情况下,中骏在半年报中指出,现在的时间点进入土地市场可以获得更大的盈利空间。

  在土地市场高歌猛进的同时,负债也随之上升。截至6月30日,中骏的负债总额超过千亿,达到1044.44亿元,较年初的793.51亿元增加250.93亿元,增幅为31.62%。

  01

  “掉队者”冲刺千亿

  近年来,在规模的驱使下,闽系房企冲出了众多黑马,泰禾、正荣、阳光城等房企纷纷实现千亿规模。同为闽系房企,中骏在规模上成为了“掉队者”。

  2013年,中骏进入百亿梯队后,销售额出现持续增长,但速度并不快。2014-2018年,其销售金额分别为119.08亿元、145.11亿元、235.24亿元、332.47亿元、513.58亿元。

  2017年,中骏集团董事局主席黄朝阳提出了“2018年500亿,2019年800亿,2020年过千亿”的目标。2018年,中骏完成了500亿的年度目标。

  不过,在2018年业绩发布会上,中骏将2019年的销售目标调整为700亿元,但2020年冲击千亿的目标没有改变。

  中骏10月份业绩公告显示,今年1-10月,公司累计实现合同销售金额607.51亿元,同比增长54.89%。前十个月完成全年销售目标的86.79%,实现700亿元成为大概率事件。

  为冲击千亿,中骏在土地市场大展拳脚。半年报数据显示,今年上半年,中骏新增27个项目,土地成本约为240.34亿元,总可建面积约527万平方米。

  截至2019年6月,该集团及其合营公司及联营公司拥有总规划建筑面积合共约2901万平方米的土地储备,这些土地资源足够其未来三至四年的发展。

  克而瑞数据显示,2019年1-10月,中骏新增土地货值1096亿元,位列TOP24位。同期,中骏全口径销售600亿,位列TOP44位。新增土地货值排名高于销售排名,显示出中骏加码扩张的意图。

  近年来,房地产调控对整个行业以及企业的拿地节奏产生较大影响。由于近两年快速销售去化,中骏账面的土地储备并不充足,因此一直保持较强的拿地节奏。

  02

  一线城市“失守”

  目前,中骏的土地储备主要聚集在一二线城市,占比近80%,其中一线、二线城市占比分别为12%、66%。

  不过从2018年的销售数据来看,中骏在一线城市的签约销售金额却出现下滑趋势,在二、三及四线城市的签约销售金额呈现增长趋势。

  年报显示,2018年中骏在北京、上海两地签约金额占比合计仅为14%。其中,在北京签约金额为36.85亿元,较2017年的65.62亿元下滑43.84%;在上海签约金额为34.94亿元,较2017年的70.76亿元下滑50.62%。

  从今年上半年来看,中骏在北京签约金额为40.65亿元,较去年同期有所回升,增幅为25.93%。但并未公布上海的签约金额,由于中骏集团在广州没有可售项目,根据其在一线城市的签约金额64.53亿元可以计算出上半年中骏在上海的签约金额约为5.18亿元,较去年同期下滑16.72%。

  对于为何重点布局的一线城市在冲击千亿的关键节点突然失守,中骏表示,一线城市推出多项抑制楼价升势政策导致减慢一线城市楼盘的推售节奏。

  值得注意的是,近年来中骏一线城市签约销售金额占比持续下滑。其中,2017年上半年为48.36%、2018年上半年为18.60%、今年上半年则为17.43%。

  除了成交额下滑,中骏在一线城市的新增项目也不断减少。今年上半年,中骏在北京新增天峰项目,拿地成本为16亿元,占总拿地成本的6.66%,拿地面积为13.34万平方米,占总拿地面积的2.53%;而在上海没有土地收入囊中。

  业内人士分析指出,随着在一线城市的成交额大幅缩水,对中骏千亿销售目标的实现预期可能会产生意想不到的冲击。

  03

  中期偿债压力增加

  出于对规模的追逐,中骏在2017年开始加大拿地的力度。在2017-2019年上半年,中骏的土地储备分别为1557万平方米、2406万平方米和2901万平方米。

  在企业规模增长的同时,中骏的负债也随之上升。截至6月30日,中骏的负债总额超过千亿,达到1044.44亿元,较上年末增长31.62%。其中,流动负债总额为696.97亿元,非流动负债为347.47亿元。

  截至2019年6月底,中骏的净负债比率为66.2%,较上年末的60.37%增长5.8个百分点。值得注意的是,中骏的净负债率在2016年达到顶峰(80.15%)之后出现下滑,2019年,中骏的净负债率再次出现增长。

  据风云地产界了解,2018年,由于频繁通过合营公司及联营公司开发项目,中骏的非控股权益大幅增长,使得企业净负债率出现下滑。这样虽然增加了报表的可看性,但其潜在风险却不断增加。

  另外,为了储备更多的资金,中骏上半年连续发了三笔美元债,共计13.5亿美元。当中,1月发行本金额5亿美元,票息率8.75%;4月,发行本金额3.5亿美元,票息率7.375%;7月,发行本金额5亿美元,票息率7.25%。

  显然,此“借新还旧”之举只能延长中骏的债务期限,并且加大了中期偿债压力。

  截至6月末,中骏的有息负债为403.55亿元,较年初增长21.05%。其中,第二年需要偿还的有息负债为192.97亿元,包括第二年需要偿还的银行及其他贷款为60.62亿元和第二年需要偿还的优先票据及境内债券为132.35亿元。

  半年后,第二年到期债务就增加了105.28亿元,中骏在第二年的偿债压力非常大。随着时间的推移,尽管销售规模迅速增长,但中期偿债压力日益加大将会影响中骏的千亿征途。

  04

  高周转屡现维权风波

  在2017年提出3年迈入千亿级房企的目标后,中骏加快了周转速度,项目开发周期缩短到6-7个月,甚至创造了从拿地到上市销售周期不到5个月的纪录。随着高周转的推行,项目开始出现各种质量问题。

  2019年8月1日,位于南昌东新乡汇仁大道以南的中骏雍景湾项目5#楼与10#楼之间地下室车库顶板局部塌陷。地下室车库顶板土方回填施工期间,塌陷区域面积约500平米,无人员伤亡。

  对于事故原因,有建筑从业人员表示,该事故很有可能是在土方回填过程中荷载过大,导致塌陷。也有建筑工程师认为,这或许是一起高周转造成的事故。

  除了此次坍塌事故外,中骏旗下各地项目频繁遭遇业主投诉维权。风云地产界统计如下:

  南昌,中骏雍景湾项目曾被业主投诉存在捆绑人防车位销售的行为。南昌县人防办曾多次约谈该项目关于违规操作人防车位的问题,禁止其长期租赁人防车位,对中骏处以不超过三万元的罚款。

  天津,中骏柏景湾存在重大设计缺陷,比如厨房、主卫没有上水。随后,西青区回复称:关于“厨房无上水”问题,开发商已同意统一安装上水管。

  深圳,中骏云景府项目业主反映,所谓的精装质量太次,已经全部自己重新弄了;还有业主通过图文形式发文,称所买的房子存在木地板铺设不好、木门脱皮、厨房等设计不合理等情形。

  上海,中骏天誉多位业主反映,开发商在售楼时将赠送面积作为卖点,交付后却发现,这些赠送面积被监管部门认定为违法建筑,无法办理产权证。此外,该项目有的厨房是由阳台改造而成,有的户型甚至连主卧、次卧、卫生间都是违法建筑。

  北京,中骏四季家园的业主投诉项目存在草皮与楼体之间有明显缝隙,窗户松动、墙面开裂等问题。

  有业内人士认为,提高周转率可以加快回收资金,缓解现金流问题,提高利润,但也会随之带来房屋质量问题,因为赶工期造成了房屋品质降低,所以高周转需要把握均衡点。

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