千亿负债下的弯道加速,中骏的“狂想曲”!

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  近期,房地产行业可谓十分亢奋,原因大概是明年的房贷利率有望下降一些。

  于房地产行业而言,2019年无疑是艰难的一年。一些中型房企却开始“躁动”,为什么?大概是因为“不做大,自己就会没命”。

  如中骏集团,这家“小而美”的闽系房企,发展一向稳健。

  在地产宏观政策持续收紧的大背景下,行业性的马太效应也日益显现出来,“小而美”的地产商生存现状并不乐观。

  1987年,黄朝阳21岁,这一年,他在福建创立了中骏,10年后打出中骏置业的旗号,成为闽系房企早期开拓者之一。

  早期的黄朝阳不同于大多数闽系地产老板的激进,他旗下的中骏集团向来以保守、稳健的风格发展,以海西为根据地,稳步推进全国战略。

  然而,后期的黄朝阳似乎却悄然间有了些许变化。在扩张的道路上似乎有了些许激进,在顶着千亿负债的处境之下,断然高价拿地。

  或许,黄朝阳可能是在赌一把。

  

  说到闽系房企,很多人会想到一点,那就是其倚靠高杠杆快速扩张的路数。

  众所周知,相比其他派系房企,闽系房企一向相对较为激进,有的甚至因为冲得太过猛,而险些“丧命”,比如阳光城及泰和等。

  比如,中骏看似一切如常的表象下,实则危机四伏。

  销售增幅迅猛,一线城市销售额却下滑

  近年来,中骏在销售规模上提升较快。特别是自2013年跻身销售百亿梯队起,其销售额持续呈增长状。

  2014-2018年,中骏集团这五年的签约销售金额分别为119.08亿元、145.11亿元、235.24亿元、332.47亿元、513.58亿元,与此相对应的同比增速分别为10.06%、21.86%、62.11%、41.33%、54.47%。

  2018年,中骏集团总营收为177.83亿元,同比增长10.4%;年内溢利36.77亿元,同比增长6.62%;毛利为61.47亿元,同比增长12.06%。毛利率及核心溢利率分别为34.6%、13.2%。

  在销售数据上,中骏在去年达到了513.58亿元,超越了2018年定下的500亿年度目标。

  此前,中骏集团董事局主席兼首席执行官黄朝阳曾提出一个“三年千亿”的目标,“2018年500亿,2019年700亿,2020年1000亿”。如此看来,中骏已成功迈出了冲刺千亿的第一步。

  近日,中骏集团公布了2019年10月的业绩数据。数据显示,中骏集团连同其合营公司及联营公司,在1-10月累计实现合同销售金额607.51亿元,同比增长54.89%;累计实现合同销售面积495.53万平方米,同比增长59.71%。

  按黄朝阳的计划,2019年中骏的销售目标是700亿元,截止10月底,其已经完了2019年度目标的86.79%。

  

  此外,业内认为,中骏集团的土地储备并不十分充足,其一直保持较强的拿地强度也跟这一点有一定的关系。

  此前,中骏集团发布的10月通讯:截至2019年10月31日止十个月,中骏连同其合营公司及联营公司,实现累计合同销售金额约人民币607.51亿元,累计合同销售面积约496万平米,同比分别增长55%和60%。

  毋庸置疑,在今年这样的行业大背景之下,这个增速绝非一般水平。

  

  值得注意的是,中骏在2019年10月的平均销售价格为每平米人民币10818元,而截至2019年10月31日止,十个月的平均销售价格为每平方米人民币12260元。

  没错,10月的平均销售价格低于10月之前。

  那么,原因是什么?不排除与一线城市的成交额大幅缩水有关。

  2018年,中骏集团在一线城市的签约销售金额不升反降,降幅高达46.18%。年报显示,2018年中骏集团在北京签约金额为36.85亿元,相比2017年的65.62亿元,下滑43.84%;在上海签约金额为34.94亿元,相比2017年的70.76亿元,下滑50.62%。

  

  与此同时,中骏在一线城市的新增项目也持续减少。今年上半年,中骏在上海并未有收入囊中的土地。根据其在一线城市的签约金额64.53亿元,可以计算出,上半年中骏集团在上海的签约金额约为5.18亿元,较去年同期下滑16.72%。而在广州,中骏集团则没有可售项目。

  中骏集团的半年报数据显示,2019年上半年,一线城市的销售面积占比为4.68%左右,2018全年的一线城市销售面积占比为5.33%。

  

  对此,中骏集团表示,由于一线城市多项抑制楼价升势政策的推出,致使一线城市楼盘的推售节奏有所减缓。业内认为,中骏在一线城市成交额的大幅缩水,或将影响到中骏集团千亿销售目标的实现。

  此外,中骏集团半年报还显示,今年上半年,中骏在二线城市、三、四线城市的销售额增速分别高达98.1%、65.4%。

  不得不说,一向稳健发展的中骏,如今激进了一把。

  毕竟,一线城市卖不动,销售主要集中在二三四线城市,这样的失衡对中骏目前的处境来说,可真是一点儿都不乐观。

  实际上,中骏如此狂奔的同时,并非没有后顾之忧。

  疯狂拿地背后,净负债率上升

  此前,在厦门土地拍卖市场上,中骏以59.4亿元的总价拿下厦门湖里2019P01地块,成交楼面价4.51万元/平方米,溢价率超过30%。

  无论是单价还是总价,均刷新了厦门土地市场的新高度,成为厦门总价“地王”。

  实际上,在当下的房地产行业大环境下,有相当一部分的房企在拿地时都较为谨慎、保守。

  正因为如此,一向稳健的中骏此次的高价拿地之举,已然出乎业内的意料。

  将厦门这宗高价地块收入囊中后,中骏今年的土地投资额度便已超过了今年年初的预算。

  中骏财务总监兼公司秘书李少波,在今年年初的业绩会上称,“2019年我们拿地预算是250亿人民币。”

  2019年8月21日晚间,中骏集团公布了2019年上半年财务报告。

  数据显示,中骏集团截止2019年1-10月拿地金额已达275亿元,在房企中排名为27。据此计算,中骏集团于前十月拿地金额占其销售金额45%以上。

  然而,中骏大张旗鼓拿地的背后,随之而来的是其负债的升高

  截止今年6月30日,中骏的负债总额约1044.45亿元,较年初的793.51亿元,增加了250.93亿元,增幅为31.62%。其中,流动负债为696.98亿元,非流动负债为347.47亿元。

  而现金及银行存款结余则为234.97亿元,其中,短期债务占总债务22.7%,占现金及银行存款结余39.0%。

  

  看到这儿,也许有人会说房企的债务尤相比其他企业有所不同,毕竟房企债务中中包括了未交房的房子。可问题是,如果一个企业的房交不出去,或直接烂尾,亦或资金链出现问题,那这些债务无疑会成为坏账。

  此外,中骏有息负债为403.55亿元,较2018年末增长21.05%。其中,第二年需要偿还的有息负债为192.97亿元,较2018年末87.69亿元增幅达120.06%。
这可真不是小数目。

  

  截止报告期末,中骏集团资产总计1299.21亿元,资产负债率为80.39%。

  今年上半年,中骏营业收入达104.23亿元,同比增长10.7%;期内溢利为21.94亿元,同比增长6.0%;母公司拥有人应占溢利为19.17亿元,同比减少5.12%;母公司拥有人应占核心溢利15.44亿元,同比增长28.9%。

  

  回顾中骏2017年之前的债务总额,跟如今有明显的差异。不得不说,大概这就是发展的代价。

  实际上,中骏在这样一个负债过重的情况下,依然激进地高价拿地,或许会加重其未来发展的不确定性,不免令人为之感到担忧。

  高周转之下的质量问题

  中骏自从2107年提出了3年迈入千亿级房企的目标后,便加快了周转速度,项目开发周期随之变短,缩短至6-7个月已是常态,有的项目甚至达到了5个月以内便完成从拿地到上市的过程。

  如此一来,房屋质量问题无疑是难以保证的。

  据中国江西网消息,2019年8月1日,江西南昌的中骏雍景湾项目,5楼与10楼之间地下室车库顶板局部塌陷,塌陷区域面积约500平米。

  

  

  据江西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会通报,中骏雍景湾施工单位未严格按专项方案施工,该项目地下室顶板为无梁楼盖,未设置暗梁。

  据中国网报道,中骏旗下项目近来频繁被业主投诉维权。有业主在投诉称,天津市西青区精武镇中骏柏景湾存在重大设计缺陷,比如厨房、主卫没有上水;有业主在深圳中骏云景府项目的业主论坛上表示,所谓的精装质量太次,已经全部自己重新弄了;还有业主通过图文形式发文,称所买的房子存在木地板铺设不好、木门脱皮、厨房等设计不合理等情形。

  

  据中国经济周刊报道,有购房者投诉称,位于上海普陀区的中骏天誉家苑所谓的赠送面积系“违法建筑”。有业主表示,中骏前员工曾向他们透露,中骏的多个项目都有违建情况。今年6月,业主获赔全款,违建开始拆除。

  有业内人士认为,高周转率可加速资金回笼,以缓解现金流紧张的问题,最终利润实现增长。然而,房屋质量问题却也会随之而来,为赶工期而造成的房屋品质下降。

  所以说,高周转应把握好平衡点

  时代在变,市场更是瞬息万变,实际上,在如今的行业大环境之下,房企并非只要像过去那样倚靠高周转、高杠杆、疯狂扩张,就能立于不败之地。更何况房企普遍存在高负债的特点,这无疑是险上加险,一旦资金链断链,只怕是极易倒下。

  不过话又说回来,有如每一家大步扩张的公司一般,管理的漏洞、制度建设方面等问题,或许会成为这家房企发展过程中的新烦恼。

  毕竟,房企一旦大规模扩张,似乎都难以避免随之而来的风险,或多或少会出点事儿。

  在几十年甚至较长时间内,你很难确定一个市场或某个企业会完美地不断上行着。

  可见,一家企业的大起大落,其实或直接或间接地有投资人赌性太重的问题存在。

  总之,希望一向稳健的中骏在冲刺规模之际,对各方面风险的平衡也能有所兼顾。最重要的是,能顺利熬过去。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 0 参与 0
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

包不同

超越精神世界广深高速

头像

包不同

超越精神世界广深高速

860

篇文章

1563

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码