千亿负债下的弯道加速，中骏的“狂想曲”！

　　近期，房地产行业可谓十分亢奋，原因大概是明年的房贷利率有望下降一些。

　　于房地产行业而言，2019年无疑是艰难的一年。一些中型房企却开始“躁动”，为什么？大概是因为“不做大，自己就会没命”。

　　如中骏集团，这家“小而美”的闽系房企，发展一向稳健。

　　在地产宏观政策持续收紧的大背景下，行业性的马太效应也日益显现出来，“小而美”的地产商生存现状并不乐观。

　　1987年，黄朝阳21岁，这一年，他在福建创立了中骏，10年后打出中骏置业的旗号，成为闽系房企早期开拓者之一。

　　早期的黄朝阳不同于大多数闽系地产老板的激进，他旗下的中骏集团向来以保守、稳健的风格发展，以海西为根据地，稳步推进全国战略。

　　然而，后期的黄朝阳似乎却悄然间有了些许变化。在扩张的道路上似乎有了些许激进，在顶着千亿负债的处境之下，断然高价拿地。

　　或许，黄朝阳可能是在赌一把。

　　说到闽系房企，很多人会想到一点，那就是其倚靠高杠杆快速扩张的路数。

　　众所周知，相比其他派系房企，闽系房企一向相对较为激进，有的甚至因为冲得太过猛，而险些“丧命”，比如阳光城及泰和等。

　　比如，中骏看似一切如常的表象下，实则危机四伏。

　　销售增幅迅猛，一线城市销售额却下滑

　　近年来，中骏在销售规模上提升较快。特别是自2013年跻身销售百亿梯队起，其销售额持续呈增长状。

　　2014－2018年，中骏集团这五年的签约销售金额分别为119.08亿元、145.11亿元、235.24亿元、332.47亿元、513.58亿元，与此相对应的同比增速分别为10.06%、21.86%、62.11%、41.33%、54.47%。

　　2018年，中骏集团总营收为177.83亿元，同比增长10.4%；年内溢利36.77亿元，同比增长6.62%；毛利为61.47亿元，同比增长12.06%。毛利率及核心溢利率分别为34.6%、13.2%。

　　在销售数据上，中骏在去年达到了513.58亿元，超越了2018年定下的500亿年度目标。

　　此前，中骏集团董事局主席兼首席执行官黄朝阳曾提出一个“三年千亿”的目标，“2018年500亿，2019年700亿，2020年1000亿”。如此看来，中骏已成功迈出了冲刺千亿的第一步。

　　近日，中骏集团公布了2019年10月的业绩数据。数据显示，中骏集团连同其合营公司及联营公司，在1-10月累计实现合同销售金额607.51亿元，同比增长54.89%；累计实现合同销售面积495.53万平方米，同比增长59.71%。

　　按黄朝阳的计划，2019年中骏的销售目标是700亿元，截止10月底，其已经完了2019年度目标的86.79%。

　　此外，业内认为，中骏集团的土地储备并不十分充足，其一直保持较强的拿地强度也跟这一点有一定的关系。

　　此前，中骏集团发布的10月通讯：截至2019年10月31日止十个月，中骏连同其合营公司及联营公司，实现累计合同销售金额约人民币607.51亿元，累计合同销售面积约496万平米，同比分别增长55%和60%。

　　毋庸置疑，在今年这样的行业大背景之下，这个增速绝非一般水平。

　　值得注意的是，中骏在2019年10月的平均销售价格为每平米人民币10818元，而截至2019年10月31日止，十个月的平均销售价格为每平方米人民币12260元。

　　没错，10月的平均销售价格低于10月之前。

　　那么，原因是什么？不排除与一线城市的成交额大幅缩水有关。

　　2018年，中骏集团在一线城市的签约销售金额不升反降，降幅高达46.18%。年报显示，2018年中骏集团在北京签约金额为36.85亿元，相比2017年的65.62亿元，下滑43.84%；在上海签约金额为34.94亿元，相比2017年的70.76亿元，下滑50.62%。

　　与此同时，中骏在一线城市的新增项目也持续减少。今年上半年，中骏在上海并未有收入囊中的土地。根据其在一线城市的签约金额64.53亿元，可以计算出，上半年中骏集团在上海的签约金额约为5.18亿元，较去年同期下滑16.72%。而在广州，中骏集团则没有可售项目。

　　中骏集团的半年报数据显示，2019年上半年，一线城市的销售面积占比为4.68%左右，2018全年的一线城市销售面积占比为5.33%。

　　对此，中骏集团表示，由于一线城市多项抑制楼价升势政策的推出，致使一线城市楼盘的推售节奏有所减缓。业内认为，中骏在一线城市成交额的大幅缩水，或将影响到中骏集团千亿销售目标的实现。

　　此外，中骏集团半年报还显示，今年上半年，中骏在二线城市、三、四线城市的销售额增速分别高达98.1%、65.4%。

　　不得不说，一向稳健发展的中骏，如今激进了一把。

　　毕竟，一线城市卖不动，销售主要集中在二三四线城市，这样的失衡对中骏目前的处境来说，可真是一点儿都不乐观。

　　实际上，中骏如此狂奔的同时，并非没有后顾之忧。

　　疯狂拿地背后，净负债率上升

　　此前，在厦门土地拍卖市场上，中骏以59.4亿元的总价拿下厦门湖里2019P01地块，成交楼面价4.51万元/平方米，溢价率超过30%。

　　无论是单价还是总价，均刷新了厦门土地市场的新高度，成为厦门总价“地王”。

　　实际上，在当下的房地产行业大环境下，有相当一部分的房企在拿地时都较为谨慎、保守。

　　正因为如此，一向稳健的中骏此次的高价拿地之举，已然出乎业内的意料。

　　将厦门这宗高价地块收入囊中后，中骏今年的土地投资额度便已超过了今年年初的预算。

　　中骏财务总监兼公司秘书李少波，在今年年初的业绩会上称，“2019年我们拿地预算是250亿人民币。”

　　2019年8月21日晚间，中骏集团公布了2019年上半年财务报告。

　　数据显示，中骏集团截止2019年1-10月拿地金额已达275亿元，在房企中排名为27。据此计算，中骏集团于前十月拿地金额占其销售金额45%以上。

　　然而，中骏大张旗鼓拿地的背后，随之而来的是其负债的升高。

　　截止今年6月30日，中骏的负债总额约1044.45亿元，较年初的793.51亿元，增加了250.93亿元，增幅为31.62%。其中，流动负债为696.98亿元，非流动负债为347.47亿元。

　　而现金及银行存款结余则为234.97亿元，其中，短期债务占总债务22.7%，占现金及银行存款结余39.0%。

　　看到这儿，也许有人会说房企的债务尤相比其他企业有所不同，毕竟房企债务中中包括了未交房的房子。可问题是，如果一个企业的房交不出去，或直接烂尾，亦或资金链出现问题，那这些债务无疑会成为坏账。

　　此外，中骏有息负债为403.55亿元，较2018年末增长21.05%。其中，第二年需要偿还的有息负债为192.97亿元，较2018年末87.69亿元增幅达120.06%。
这可真不是小数目。

　　截止报告期末，中骏集团资产总计1299.21亿元，资产负债率为80.39%。

　　今年上半年，中骏营业收入达104.23亿元，同比增长10.7%；期内溢利为21.94亿元，同比增长6.0%；母公司拥有人应占溢利为19.17亿元，同比减少5.12%；母公司拥有人应占核心溢利15.44亿元，同比增长28.9%。

　　回顾中骏2017年之前的债务总额，跟如今有明显的差异。不得不说，大概这就是发展的代价。

　　实际上，中骏在这样一个负债过重的情况下，依然激进地高价拿地，或许会加重其未来发展的不确定性，不免令人为之感到担忧。

　　高周转之下的质量问题

　　中骏自从2107年提出了3年迈入千亿级房企的目标后，便加快了周转速度，项目开发周期随之变短，缩短至6-7个月已是常态，有的项目甚至达到了5个月以内便完成从拿地到上市的过程。

　　如此一来，房屋质量问题无疑是难以保证的。

　　据中国江西网消息，2019年8月1日，江西南昌的中骏雍景湾项目，5楼与10楼之间地下室车库顶板局部塌陷，塌陷区域面积约500平米。

　　据江西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会通报，中骏雍景湾施工单位未严格按专项方案施工，该项目地下室顶板为无梁楼盖，未设置暗梁。

　　据中国网报道，中骏旗下项目近来频繁被业主投诉维权。有业主在投诉称，天津市西青区精武镇中骏柏景湾存在重大设计缺陷，比如厨房、主卫没有上水；有业主在深圳中骏云景府项目的业主论坛上表示，所谓的精装质量太次，已经全部自己重新弄了；还有业主通过图文形式发文，称所买的房子存在木地板铺设不好、木门脱皮、厨房等设计不合理等情形。

　　据中国经济周刊报道，有购房者投诉称，位于上海普陀区的中骏天誉家苑所谓的赠送面积系“违法建筑”。有业主表示，中骏前员工曾向他们透露，中骏的多个项目都有违建情况。今年6月，业主获赔全款，违建开始拆除。

　　有业内人士认为，高周转率可加速资金回笼，以缓解现金流紧张的问题，最终利润实现增长。然而，房屋质量问题却也会随之而来，为赶工期而造成的房屋品质下降。

　　所以说，高周转应把握好平衡点。

　　时代在变，市场更是瞬息万变，实际上，在如今的行业大环境之下，房企并非只要像过去那样倚靠高周转、高杠杆、疯狂扩张，就能立于不败之地。更何况房企普遍存在高负债的特点，这无疑是险上加险，一旦资金链断链，只怕是极易倒下。

　　不过话又说回来，有如每一家大步扩张的公司一般，管理的漏洞、制度建设方面等问题，或许会成为这家房企发展过程中的新烦恼。

　　毕竟，房企一旦大规模扩张，似乎都难以避免随之而来的风险，或多或少会出点事儿。

　　在几十年甚至较长时间内，你很难确定一个市场或某个企业会完美地不断上行着。

　　可见，一家企业的大起大落，其实或直接或间接地有投资人赌性太重的问题存在。

　　总之，希望一向稳健的中骏在冲刺规模之际，对各方面风险的平衡也能有所兼顾。最重要的是，能顺利熬过去。