央媒发文：住房供大于求，为什么不少城市房价还在上涨？

近期人民日报的一篇文章指出目前房产市场住房供大于求，甚至直接批评了某些城市只允许房价上涨不允许下跌的事实情况，引得了大家的一致称赞。但是根据国家统计局10月份的公布数据来看，二三线城市新房价格仍然保持了8%左右的增速，除去地方不愿意降价的原因外，房产市场供过于求并不是全部现象，尤其对于大城市来说这种情况并不明显。借此机会简单谈谈我的观察。

房产供过于求只是相对概念并不是绝对的，尤其是对于每年人口大量流入的二线及以上城市来说

央视

第一、二线及以上城市还是人口流入的主要场所，购房居住需求时刻存在，过剩只是相对概念。不可否认如今很多二线及以上城市过去很多年的房产建设很迅速，最多的一年房产销售面积达到数千万方，按照真正的流入人口来看也是供过于求。但是大家需要理解的是，因为房产本身的期房属性，销售面积并不能作为真正实际数据来计算，因为其根本就解决不了住房问题。一个最佳的数据就是每年的房屋交付面积才是实在的（房屋交付了才能真正解决住房问题），如果仅仅看每年的房屋交付面积与人口流入数量的话，我们会发现二线及以上城市的所谓房产供过于求的情况并不存在（或不明显）。以中部省会城市郑州为例，2018年房屋实际销售面积3712.1万平方米，实际竣工的只有1946.1万平方米（住宅1357.1万平方米）这就是数据差异。房企为什么不实行现房销售？资金链紧张的“借口”何时休？

房地产调控

第二、新房价格上涨是必然，与其他无关仅仅成本上升就决定了。看过我文章的朋友应该知道，一般来说一套房屋的成本集中在土地、人工材料和销售宣传费用这三大块，基本上土地成本是固定的占据了30%以上，人工和材料费用这几年毫无疑问因为各种原因开始上涨，仅仅以水泥为例，从去年到现在价格普遍上涨100-150元/吨（部分区域价格上涨更多），再加上这几年处于房地产行业的横盘期，房企的宣传力度和销售压力也很大。你说这个时候房价能降？稍微下降或许是为了跑量、求生存，如果是大跌那么可以告诉你房屋质量绝对是会出问题的。说句实话，2019年下半年开始因为房屋质量问题被曝光的情况太多了，哪怕是融创、绿地等这样的一线房企也不能幸免。

我们一直期待房产市场回归真正的市场，但是目前来看还是一厢情愿

第一、房地产行业的保护政策没有彻底放开，高层表态到最后实行需要一个过程。央媒敢发声是好事，但是很多法律问题不解决、政策不改变期待房价出现下跌或者不涨是不现实的。简单的一点，仅仅取消预售制度或者改革预售制度这条已经提出了不下5年，为何迟迟不敢实施？这中间的阻力之大，大家可想而知。就已经高速发展20多年的房地产行业来说，如果真的取消预售制度，估计80%的房企要玩完是必然的。

推动房价上涨

第二、理性看待房产市场，刚需选择合适的城市比什么都重要。经常遇到这样的提问，四五线城市的房产破万了，要不要买？我的回答很直接，就是除去事业真的舍不得，离不开的情况，赶紧“逃离”这样的城市没有什么不好。就拿河南省内人口最多的地市周口来说，郑州外来购房人群中周口人都占据了至少33%的比例。趋利避害没有什么不好，有时候家乡情节不一定能拯救你现实的物质需求。

综上，央媒的表态使得不少民众拍手叫好，但是大家需要理性对待。毕竟房地产这座巨轮彻底停下来不是我们想要的结果，已经看到的是经过1年多的密集调控（尤其是融资端的调控）不少城市的环比上涨幅度都在缩小，这就是好现象。