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卖地段的前海,是否会输给卖情怀的龙华?

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宇宙中心第一豪宅龙华金茂府,昨天晚上(24日)7点突击开盘!

据透露,昨晚开盘放出的房源共260多套,单价区间在9-14.4万元/平米,而前海的2个楼盘也都拿到了预售,预计下周开盘,招商领玺精装8.6万/㎡起!颐湾府毛坯8万/㎡起!

值得关注的是,前海在价格上是否输给了龙华?与此同时,金茂府的开盘成交量也成了最大疑云

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金茂府开盘24小时,成交量成争议?

开盘成交量和开盘去化率两个指标,可以说是楼盘的两个重要“质检标准”。

成交,就代表着市场的认可,你的产品多么多么好,装修多么多么高端,开发商自己说没有,雇佣的媒体枪手说没用,只有市场上的购房者愿意掏钱买才有用。

有趣的是,金茂府刚刚开盘的这24小时中,关于成交量和去化率的问题,网络上呈现出截然不同的两种声音。

一方是告诉我们,龙华金茂府卖得相当火爆

根据昨天深圳买房计划的跟踪报道,金茂府的开盘现场十分火爆,有近200人排队领号入场,停车位一度很紧张,豪车在开盘现场很普遍……

图片来源:深圳买房计划

在现场看到的购房者,40岁以上居多。也有刚毕业样子的年轻人,还有一些年轻的夫妇……

楼市爆料称,据开发商消息,金茂府21号正式启动认筹,三天收筹200多个,昨晚突击内部解筹,根据现场情况,到访183组,成交161套,首批解筹率88%。

另一方则告诉我们,龙华金茂府开盘遇冷,去化仅2成

据淘房在线报道,昨晚,龙华网红盘金茂府突击开盘,开盘数据显示,昨晚主推35套125㎡,160套左右155㎡,以及少量185㎡户型,共计约200套,当晚到访约130批,当晚成交约42套,去化率约21%……

龙华金茂府开盘,到底是遇冷还是火爆?是21%还是88%?那些年轻的购房者,是开发商请来充门面营造氛围的,还是深圳特有的年轻富豪?目前我们还无从得知,这个问题已经成为了金茂府最大的争议。

但不管是火爆还是遇冷,已经不重要,我们应该思考的问题是,龙华金茂府10.3万的均价,是否值得投资。

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再好的钢筋水泥也难撑起天价的情怀

网上曾出现过这样一个问题:房价为什么这么贵?就水泥混泥土钢筋之类的框架而已,值那么多钱么?凭什么?

其实有这样观点的人,说的对,也说的不对。

“水泥混泥土钢筋之类的框架”确实不值钱,一位中建的朋友说,他所在的三线城市,包括钢筋水泥、木模、红砖、水电材等主材、辅材及所有人工费,一套住宅的建筑成本基本在两千元每平米左右。

但贵的不是钢筋,不是水泥,而是“地”,相比于地价,钢筋水泥可以说是九牛一毛。

归根结底,我们买房买的就是一个地段,地段的价值决定了商品房的价格

那么龙华金茂府所在的地段值多少钱?这个地段上面盖的房子又值多少钱?

金茂府,位于龙华的上塘片区,同片区的商品房,如中海锦城,目前均价8.5万/平米;鸿荣源尚峻7.4万/平米;长城里程家园5.4万/平米……

图片来源:链家网

据链家网上显示,目前龙华上塘片区二手房均价也仅仅是6.8万,这样看来,金茂府10.3万的均价,加上额外1万元/平米的装修费,确实有些令人难以接受。

纵观整个龙华片区,二手房价格超过10万的也不是没有,如金亨利、汇龙湾、水榭5期、6期,但以上小区都有深高北名校学区的加持,在深圳同一片区内,有名校的会比没有名校的小区单价高出1-2万/平米。

而金茂府引进的华东师范大学附属龙华学校,能否成长为名校还是一个未知数。

在金茂府的宣传广告中,给人的感觉是高端大气上档次,关键词有:非洲运来的红木府匾、汉白玉石凳、15年以上经验的老匠人手工打磨旋转楼梯、十二大绿金科技、六大智慧系统……满满的都是情怀。

如果你心动了,我现在用一巴掌就能打醒你,前海2个楼盘都已拿到预售,预计下周开盘,招商领玺精装8.6万/㎡起!颐湾府毛坯8万/㎡起!选上塘还是选前海,这是一个浅显易懂的问题。

目前前海片区,除了前海时代外,没有住宅可买,前海时代的二手房价格最高达到12万/平米,而月亮湾大道以东的老前海片区,二手房价格已经接近9万/平米,不看规划,单从二手房的价格和住宅稀缺程度上看,前海的价值要高于上塘。

无论你多么有情怀,再奢华的装修都会随着时间流逝而贬值,而地段则会随着时间流逝而升值

网络上一些网友的评论更是一针见血:

@皮小姐

买房买的是地段,龙华配不上这个价,外部再装饰,无非也就是业主花钱,那地段,那交通,比只会种树的华侨城好在哪里?

@海山道人

1400万,我去大鹏买个别墅,装修比你豪几倍,那才是富人住的地方

@斜影无殇

看看深业中城,人家13万跟金茂的13万,含金量差的不是一点,人家中城根本不用宣传,满大街都是买到就挣到了,买金茂博什么呢?周边大把比它便宜的,同地段,同区域,同配套,难道装修镀金的?

3

当面粉降价了,面包还会涨价吗?

11月22日,深圳6块住宅用地集中出让,可谓今年规模最大的土拍,但最终却以冷淡的结局收场。

6宗地无一宗触及地价上限、无一宗转入竞配人才住房阶段。其中,有2宗以底价成交、有1宗意外流拍,有3宗以21%-27%的低溢价率成交。

向来“饥渴”的深圳土地市场为什么会遭遇“寒流”,其实问题的关键就在于“双限双竟”的出让方式

我们回到今年6月24日那场土拍盛宴,在“单限双竟”的出让方式下,“地王专业户”龙光65.85亿拿下深圳龙华新地王,单价6.7万!

所谓的“单限双竟”,就是限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积;而11月22日的“双限双竟”,则是在单限双竟的基础上,增加了限制普通商品住房价格

而11月22日,龙华出让的地块,位于上塘地铁站旁,地段和金茂府不相上下,商品房限价7.14万元/平方米。

11月22日龙华出让地块位置

我们可以想象一下,2年之后,上塘这块地上建起了商品房,限价7.14万元/平米,到那时,6.7万的地王该卖多少钱?金茂府的二手房又会升值到多少钱?

当面粉降价了,面包还会涨价吗?

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