1834年3月，五阿哥永琪之孙奕绘与有“词后”之称的侧福晋顾太清一起来到了房山大南峪天台寺。
天台寺背靠西山山脉，在这幽静的山林路上，奕绘相中此地，便决定在此修建别墅。虽为皇亲贵胄，但是俸禄有限，奕绘特从户部借了十年俸银27000两，分期20年扣还建造。
同年7月，别墅开建，共历时5年，完工于1839年。
如今这别墅已经风雨飘摇180年，依然留存于山林之中，只是这里现在已被称为房山青龙湖镇大南峪。
撰文/ 小白龙
编辑/ 卢泳志
01
改名开发，进程缓慢
位于北京西南的青龙湖，很多人并不陌生。今年以来，青龙湖备受关注，铺天盖地的宣传文章，预热效果显著。对于青龙湖，风云地产界也特地探究了一番。
青龙湖之前叫崇青水库，开建于1957年，历时三年，于1960年完工，库容2900万m，水面面积300万㎡，主要用于防洪灌溉。
30多年后，崇青水库被赋予了新的使命。该区域于1995年开始对其进行旅游开发，便改名为青龙湖。
青龙湖公园
从青龙湖公园，到水上乐园、青龙湖汽车露营地，还有青龙湖森林公园。在这山水之间，一个个旅游设施和项目拔地而起，吸引着游客前来。
早在2003年，青龙湖便开始了规划国际文化会都的构想，2009年青龙湖郊野休闲区被更名为青龙湖国际会都项目。
对于聚焦于旅游和会议等规划的青龙湖来讲，历时10余年开发的会都也还未完全成型，虽然在2014年曾举办过世界种子大会，不过发展依旧缓慢，地理位置也较为偏远。
地处北京西南方位的青龙湖距离故宫约有30公里、丽泽商务区约20公里、房山新城约10公里，主要靠自驾出行，错开高峰期从丰台丽泽商务区驱车到青龙湖公园，也大概需要40分钟左右。
青龙湖区域内道路交通也不够便利，尤其是房山青龙湖区域道路建设还较为落后，不过目前已有道路规划。据悉，房山京良路西延至青龙湖大街道路已提上日程，预审获批批准。
除了加快完善区域内的道路设施外，青龙湖区域也规划有丰台河西T2线有轨电车，接驳于轨道14号线，不过至今还未落地。
目前青龙湖东北岸已经建成了人大附丰台分校、民族大学、美高美酒店、金辉高尔夫球场等设施，不过对于北京来讲，青龙湖区域整体开发建设缓慢。
今年6月，青龙湖确定引进乐高主题乐园。重大的旅游项目入驻，也会给区域内的交通道路、休闲配套等方面进行巨大提升。
据了解，乐高主题乐园最终选址于房山区青龙湖镇坨里组团西侧，总用地约为1457.85亩，项目共分为三期建设，一期用地面积约为817.35亩，预计2022年开园，也处在北京冬奥会的时间节点。
02
联合拿地，集体看好？
青龙湖的规划建设虽然已进行20多年，却迟迟没有品牌开发商入驻。2016年，随着北京其它各区域都已建设开发，不少开发商把目标投向了青龙湖区域。
政府将青龙湖区域内地块挂牌出售后，在这一片背山傍水的地方，两年时间就迎来了六大品牌开发商。
2017年4月，国开联合万科拉开了青龙湖拿地序幕，通过20轮的竞价，以58.5亿拿下丰台区王佐镇青龙湖地区FT00-0503-0053等地块，溢价率17%，楼面价2.34万/㎡。
同年6月，国开、万科、首开、龙湖四家联合一起又以37轮竞价56.1亿拿下青龙湖镇东部局部FS16-0201-0012等地块，溢价率50%，自持面积达到12%。
2018年下半年，青龙湖再一次拉开土拍大战，不过这次有点高开低走的味道。
2018年7月，金地以7轮竞价17.5亿拿下房山区青龙湖镇FS16-0201-0013地块，溢价率41.13%，楼面价22857.89/㎡。
同年9月，首开以底价11.5亿拿下房山区青龙湖镇FS16-0201-0005地块，楼面价13640.14元/㎡。
2018年10月，青龙湖迎来一个新的开发商，中铁以底价9.25亿成交摘得青龙湖镇中心区01-0010等地块。
值得注意的是，这五块地都是限竞房地块，经过2017年和2018年土拍局面后，青龙湖已经涌入了六大开发商，5个限竞房项目。
不过青龙湖的土拍还未结束，今年2月国开再次和万科组成联合体，以13轮竞价43亿拿下丰台区王佐镇魏各庄 FT00-0503-0092等地块，溢价率6.17%，楼面价23354.46元/㎡。
从土拍结果来看，青龙湖地块的土拍走势疲软明显，不知联合拿地的开发商们是集体看好青龙湖，都想分一杯羹，还是前途未卜，多一个合作伙伴分担风险呢？
青龙湖地块详情
随着今年2月的青龙湖地块土拍结束，青龙湖区域已经汇集了6个限竞房项目，均是低容积率地块。在受到70/90政策要求下，之前成交的5个限竞房地块，预计有6000余套新房放量，青龙湖区域楼市也将直接进入竞争的白热化阶段。
03
生不逢时，误入限竞房时代
180余年前，清朝的皇亲贵胄就选择在此修建别墅。青龙湖东北处就在千灵山和北宫、云岗、鹰山三大森林公园的围绕下形成了燕西别墅区。
距离青龙湖公园1公里左右的亿城燕西华府便是燕西别墅区的代表项目。
青龙湖作为燕西别墅区的西进傍水区域，六次土拍均是限竞房地块，且受70/90限制，让人实属意外。虽然地块容积率较低，不过在户型限制下，扎堆的刚需小户与区域的静谧、幽静有些格格不入。
在宜居生态区搞起了刚需产品，对于开发商来讲，去化压力无疑是巨大的。虽然可以通过高低配方式推出一部分别墅级的产品，缓解压力。不过在六大限竞房项目集中入市，多方竞争下，形势也不容乐观。
从区域项目来看，六大项目分别位于青龙湖水库南部和东部，地缘位置和价格有一定差别。
目前青龙湖限竞房已经有5个项目确认案名，受70/90政策限制，均采取高低配的开发方式创造盈利空间，区域产品同质化严重。
作为最早拿地的国开+万科打造的翡翠西湖，已于2018年末首期开盘。当时的认购金额达到12亿，给青龙湖区域项目取得一个开门红，二期项目也于今年3月开盘。
随着目前入市项目增多，区域竞争压力大，今年开盘的青龙湖楼盘没能像翡翠西湖那么幸运。尤其是龙湖熙湖悦著、首开熙悦观湖和金地大湖风华这三个紧挨着的项目更是如此。
今年6月13日，率先打响背靠背三兄弟鏖战的龙湖熙湖悦著首次开盘就不尽人意。熙湖悦著首期开盘共推出了9栋洋房，256套，包含有73㎡的两居、83㎡的三居和353㎡的下叠户型。其中83㎡的标准层三居主力户型宣传价281万，开盘价仅有270万。
成交价格发生微妙变化，在去化上，毛坯交付的熙湖悦著最终认购也仅有40套，整体去化率15.6%，极其惨淡。
金地大湖风华项目紧随其后开启排卡留号、锁定房源的流程。一次性推出了洋房的标准层、顶跃、下跃和叠拼多种住宅产品，初次去化为39%。在推出的洋房标准层89㎡三居户型中，装修总价也在280-290万之间，与熙湖悦著竞争明显。
风云地产界了解到，当时进行排卡拿号的金地大湖风华风华还未拿到预售证，之前的选房流程只是一次锁定用户的活动。
直到2019年7月7日才拿到预售证，经过前期排卡拿号的金地大湖风华，在7月24日的开盘售房中，交出了160套，6亿的答卷，成功称霸青龙湖。
从房天下了解到，首开熙悦观湖也于7月完成首次开盘，共推出了466套房源，主力户型有89㎡的洋房、143㎡的上跃、169㎡的下跃户型。其中89㎡的三居洋房户型总价在280-300万之间。
对于北京刚需用户来讲，3居洋房售价280-300万/套是极具诱惑力的，首付100万左右就能拿下一个低密度品牌开发商打造的三居小户，在北京其它地方难以想象，青龙湖目前已经成为了不可多得的“总价洼地”。
可是对于投资和刚需用户来讲，限竞房至少7年的持有时间，以及对于区域匮乏的交通、商业、医疗和教育配套，需要大量时间等待基础设施的成长。面对这些现实问题，又有多少刚需置业者愿意选择这生态宜居的青龙湖？
2019年，以国开、万科率先进入的青龙湖，在首开、龙湖、金地和中国中铁的后续跟进中，已经吹响了六大限竞房项目鏖战的号角。
未来还会有哪些生力军加入，让我们拭目以待。
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