房产市场下行,中介行业众生相

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作者:威海新楼市 编辑发布于公号:威海新楼市
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  房产中介,这个让威海置业者又爱又恨(外地人“爱恨的程度”的可能都多一些)的称号,在很多人眼中,他们的形象是扁平而单一化的:他们每天穿着整齐划一的白衬衫黑西装,当然也有很多连这些都没有,素装上班,随缘“卖房”。不管是一直被误解,还是真坑人,在相对缺少大型正规的中介公司的威海,房地产中介的名声也是每况愈下。不仅经常被人说是黑中介,还要承受市场的压力,几乎很少人会承认他们的辛苦与付出。在房产市场进入淡季后,迎来了成交的低迷期。

  威海房地产入秋以后,市场渐冷,虽然有几个大开发商的热门楼盘逆市入市,但只是相对而言,比其他中小开发商聚拢了人气,整体市场不景气的大环境下,这些品牌项目的去库存能力也打上了一个问号。

  其实,早在2018年底,威海楼市已经出现短暂的“降温”时期,在住建局在2018年年底已经有部分中介公司关闭。在经历2019年春季和夏季的小回暖之后,威海楼市逐渐进入寒冰期,各个售楼处基本都是宾客稀少,往日看房团比肩接踵,售楼处人头攒动的火热光景已不复存在。预计还会持续很长一段时间,至少到明年三四月份,市场很难再大幅回暖。

  不管对未来的预期是否准确,就眼下的状况,房产中介可谓最先体会到楼市的冷暖。在此之前,17~18年的上扬行情下,二手房中介机构纷纷“招兵买马”,加速扩张版图,地产业内对后市持续看好。往日一条商业街上,大大小小的房产中介门店不会低于十几个,是门市房租户的主力军。随着时间的推移,“房住不炒”调控力度的显现,市场发生了变化,部分门店“门庭若市”的闹腾场面已经消停。二手房市场也和新房市场一样渐渐回归到正常淡季的水平。原来比如竹岛、长峰、高区东发现代城附近的房产中介门店,已经开始纷纷凋敝、关门。业务冷淡的同时,这些门店也在遭遇人员流失、规模萎缩。

  

  而中介人员也纷纷转型工作:无非也就是其他类型的代理销售,比如:装修建材销售,家电销售,汽车销售,中介劳务,亦或者直接在朋友圈做起了微商。外地在威海的年轻人,缺少了现金流,也大都撑不住回家了。这也反映了房产从业者的一个现状:学历低,能力面窄,同时受市场影响波动大。

  那么市场到底发生了什么变化:

  01新房成交冷淡

  2019 年三季度:住宅总成交 4061 套,成交均价 10230 元/㎡,总成交面积约 47.3 万㎡,

  成交金额约 48.4 亿元。成交金额环比 2019 年二季度(42.2 亿)上涨 15%;成交面积环比 2019 年二季度(41.6 万㎡)上涨 14%;成交套数环比 2019 年二季度(3593 套)上涨 13%;成交均价环比 2019 年二季度(10159 元/㎡)上涨 1%(71 元/㎡);成交金额同比 2018 年三季度(78.8 亿)下跌 39%;成交面积同比 2018 年三季度(75.2 万㎡)下跌 37%;成交套数同比 2018 年三季度(6640 套)下跌 39%;成交均价同比 2018 年三季度(10469 元/㎡)下跌 2%(239 元/㎡)。(来源:艾克数据科技)

  新房成交惨淡,使很多售楼处的售楼员也被迫转型,很多案场人员也转型做代理、中介等。新房销售低迷的另外一个表现就是打折和促销活动明显增多:一些项目不时地推出一些优惠特价房、经纪人带看奖励等活动,这其实本身就在反应市场的情况:客群急剧下滑,售楼处任务难以达标。中介/经纪人对此也是有心无力,望着久久不上客的端口,手里有再多的房源仍旧是无济于事,只能在一声声叹息中度过一天的工作。

  02二手房成交量价齐跌

  最能反映市场真实情况的二手市场也同样随着新房进入了淡季:随着旅游旺季的过去,外地客群急剧减少,使得二手房源的头部——市区一线海景房失去了接盘市场,成交量的低迷也使得本地市场观望情绪加重,加上二手房源的业主心理预期较高,新房打折促销,共同使得整个二手市场失去了性价比,这样使得主要依靠中介费吃饭的房产中介降低了大半收入。原来依托二手房和中介圈子来买房的房产中介在入秋以后也都败下阵来,新房不会卖,二手难成交,使得他们的日子更加难过。

  在当前的市场情况下,房地产交易量明显下降,对于中介以及开发商都带来影响,对于中介机构来说,应该积极主动地调整。传统的营销模式存在很多风险,也已经不适合当前市场发展的需求,当前很多中介机构通过模式创新,不断进行轻资产运作以及外部合作,以减轻近期市场降温所带来的冲击。

  而对于买房和卖房的朋友来说,在当前的市场情况下,要尽可能的避免掉入一些“坑”里面,这里小编为大家科普一篇小知识,避免你买房或卖房时有更多的麻烦。让我们来细数一下那些卖房过程中中介的种种套路。

  

  1.首先,你要把你的房子状态调整好,房间不要有太多的杂物,拍出来一套挂在网上和挂在58上的图,一周之内就会有很多的中介主动联系你。

  2.可能刚挂出去,就会有中介来问情况,贷款情况,是否满二,在几栋几单元几楼,有客户想买,可不可以去看。此时,你是否应该答应中介让他看?答案是不应该,因为实际上是没有“客户”。

  

  3.永远让中介重复打两次电话。第一次打电话就说他说要带客户要看房子,大多数情况实际上是没有客户,可以拒绝让他看。如果确定不了,你只需要问“这个客户多少岁”,看中介的反应,中介立马说是一个“年轻人”“老人”,则靠谱,可以让他带看。如果不能马上回答,则没有“客户”,那么久拒绝带看,等他下次真正有客户,再让他带看。

  4.中介如果说,100万太贵了,我这里有一个客户很精准,只能出80万,那么你就不要理睬。这是因为他根本没有“精准客户”,他这样做想降低你的心理预期,提前砍你的房屋价格,让他的交易变得简单。

  5.如果中介说,200万需要贷款,不过我这里有一个客户,想要全款购买,他问你190万可不可以成交?此时,中介是在试探你的底价,此时你的回答应该是“不可以”(一般情况下)。因为“全款客户”根本不存在。

  

  6. 中介说带“客户”过来看房,注意观察客户的反映,很多中介第一次带“客户”过来看房,实际上是为了实地查看你的房子情况,了解你的房子布局等,甚至是来专门拍照的,而“客户”呢,实际上是中介的同事,另一个中介。本来就忙的没时间,还要为了他整理卫生,得不偿失。

  所以在没有见到真客户之前,拒绝和中介见面,并且一定要拒绝谈价格,拒绝中介的一切不合理的要求。

  

  7.如果中介带着真的客户来看了,不要有任何表态,千万不要谈价格。一般看过之后,中介向你反馈客户意见,这时候再选择性的交流一下情况。

  8. 只有看过两次及以上的客户,你才真正地去跟客户真诚的交流,交流房子的情况等等,为何卖房等,去针对性地回答客户的问题,价格可以在底价之上谈。但是绝对不说出底价。包括中介,因为很多中介只要听到你说一次底价,那么你的房子在各大平台上的价格马上变成底价,来吸引上客,这会让你处于极其被动的谈判境地。谈判的时候可以按照一定的策略和谈判技巧,透露底价,但要注意时机,不能过早透露底价,使得谈判陷入被动。

  中介做的一切的本质是“促成快速成交并拿到中介费”,所以对于卖房者来讲,中介所有的话的目的是为了让你降价,从而更快成交。所以,千万不要在中介那里降价。

  9.卖房任何事情都要注意,中介的话千万不要全信,中介所有的承诺要求白纸黑字写出来。如中介说“这个客户资质非常好,贷款完全没问题,有问题我们负责”,可以,一定要写到合同里。

  因此最重要的对自己的房子有合理的估值和定位,充分了解行情和目前的趋势,定出一个尚能商量的价格,以应对中介的话术,做到有进有退。

  房产市场下行,对于经纪人的要求一定是越来越高的。希望新型经纪人千万不要再靠忽悠去过日子了,消费者越来越希望被一个理性的经纪人服务,威海的房产经纪行业,需要一个置业顾问,需要一个好的服务者。

  

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