一周楼市: LPR下调不等于降息?年底土地市场再掀高潮

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  11月下半月,小林周围很多朋友突然想选择在这个时候买房,纷纷让小林做推荐,这些想买房的多数为刚需朋友,“认为现阶段为比较合理的购房时机的买房思维”正在影响着他们买房的速度。本周楼市热点也颇多,跟着小林一起来回顾。

  

  1、 市场成交:市场成交下滑 无热点楼盘开盘加推

  市场成交数据是反映楼市真实现状的重要参考,本周我们还是以易居河北研究院的数据为依据来分析市场的情况。上上周,也就是2019年第46周(11.11-11.17),石家庄市普通住宅新增供应面积6.92万㎡、504套,成交面积9.14万㎡、735套,供求规模齐降;全市成交均价15244元/㎡,涨幅明显。

  其中,石家庄普通住宅供应504套,面积6.92万㎡,成交735套,面积9.14万㎡,成交规模环比下降35%,成交价格15244元/㎡,环比上升20%;

  其次,石家庄公寓无新增供应,成交261套,成交面积1.48万㎡,成交规模环比上升31% ,成交价格10633元/㎡,环比上8%,公寓市场呈量价齐升态势,其中荣盛中心、金荷广场和紫晶悦和中心项目表现较为突出。

  从近期楼市的数据成交中小林发现,数据的成交规模与成交均价受市场的某一两个热点楼盘的供应量带动的关系非常大,这种楼盘在市场中均有特殊的产品号召力,比如融创城、万科正定文化村、林荫大院学舍等项目,一旦没有这类楼盘,尤其是市场成交量下滑非常明显。

  2、 金融政策:LPR下调0.05% 意味着房贷政策放松?

  2019年以来国家对房地产金融政策的调控一直处于收紧态势,10月份更是推出新的贷款市场报价利率的政策,在本周11月20日,中国人民银行公布了最新一期贷款市场报价利率(LPR)公告:1年期LPR为4.15%,5年期以上LPR为4.80%,其中上月中5年期贷款市场报价利率为4.85%,下调0.05%,为报价机制改革以来首次下行。

  那么,LPR下调是否代表意味着房贷政策放松吗?我们知道, LPR利率下调一方面有助于降低企业融资成本,另一方面也是货币政策逆周期调节的措施,有助于稳增长。

  东方金诚首席宏观分析师王青表示,本次LPR下调体现“宽货币”与“宽信用”同步推进,进一步释放强化逆周期调节信号。从11月开始,“宽货币”势头有望恢复。与此同时,主要针对企业贷款的1年期LPR走低,将带动企业贷款利率下行。这意味着“宽货币”与“宽信用”联动明显,货币政策传导效率显著增强。

  “这次调整明确了央行货币政策价格工具的传导机制,表明央行政策利率变动对LPR变动将产生更直接有效的影响。”中国民生银行首席研究员温彬表示,“下一阶段,法定存款准备金率和政策利率仍有下降的空间和必要,预计央行将继续深化利率市场化改革,更好地发挥货币政策价格工具在逆周期调节中的作用,推动贷款实际利率下行。”

  3、 土地市场:5宗地成交 融创旭辉润江等项目拿地

  本周土地市场动静比较大,一方面出让的地块较多,挂牌的地块也较多,但土地的“日常”流拍也成为今年年底的一大特征。本周主城区共计有9宗地块进行出让,只有5宗地成功出让,另外还有3宗地挂牌,其中[2019]084、栾城区[2019]045号将采用“限地价竞自持面积”方式确定竞得人。

  土地出让:

  11月18日,[2019]059号地块,宗地位于工农路以北,南长街以西,用地性质为城镇住宅用地,宗地面积为8643.94平方米(约合13亩),容积率>1.0,≤2.16,建筑密度≤20%,绿地率≥35%,出让年限为70年,由天津和际房地产信息咨询有限公司(旭辉)以16700万元竞得[2019]059号地块,亩单价1284万/亩,楼面价为8944.4元/㎡。地块为石家庄市一职专地块。

  [2019]060号地块,宗地位于中山路北,二环西街西,谈固东街东,用地性质为城镇住宅用地,宗地面积为16503.29平方米(约合24.8亩),容积率≤2.3,≥1.0,建筑密度≤20%,绿地率≥35%,出让年限为70年,最终石家庄润溶房地产开发有限公司(润江)以35400万元竞得,亩单价1427.42万/亩,楼面价为9326元/㎡。该地块为石家庄市三职专地块

  [2019]061号地块因无人报价而流拍。

  [2019]062号地块,宗地位于建华大街以东,石德铁路以南,南翟营回迁区西,用地性质为城镇住宅用地,宗地面积为25755.52平方米(约合38.63亩),容积率≤2.5,≥1.0,建筑密度≤20%,绿地率≥35%,出让年限为70年,最终由河北俊秀房地产开发有限公司(东胜)以57000万元竞得[2019]062号地块,亩单价约合1475.5万元/亩,楼面价8852.5元/㎡。

  11月22日:[2019]028号、[2019]029号、[2019]066号因无人报价而流拍,[2019]046号地块位于建华北大街东,北宋路南,中山东路北,宗地面积为12020.57平方米(约18亩),住宅容积率为计容建筑面积:48932平方米,土地用途为住宅、商服用地,出让年限分别为64年、34年,起始价为22000万元(1220.19万元/亩),该项目已列入2013年城市棚户区(危陋住宅区)改造计划,按政策免于配建保障性住房。最终由河北和发房地产开发有限公司以24200万元竞得,建华城市广场补证。

  [2019]048号地块位于方盛路南,体育大街东,宗地面积为184976.08平米(约277.4亩),容积率为≤2.7,土地用途为住宅、商服、教育用地,出让年限分别为70年、40年、50年,起始价为208500万元(751.46万元/亩),该地块回迁房建筑面积:住宅14780.05平方米(含地下1580.05平方米)。商业1859.26平方米,公建16.1平方米。最终由石家庄市巨邦房地产开发有限公司以221100万元竞得,亩单价797万元/亩,楼面价约4427元/平米。该项目为融创中心地块。

  土地挂牌:11月22日石家庄市公共资源交易中心发布了两则国有土地使用权挂牌出让公告,涉及1宗科研用地及2宗住宅用地。挂牌地块编号分别为[2019]083、[2019]084、栾城区[2019]045号,总面积为13447.543平方米(约合20.17亩),总起始价为6530万元。其中,[2019]084号地将于2019年12月13日14时35分开始限时竞价,[2019]083、栾城区[2019]045号将于2019年12月25日14时35分开始限时竞价。

  地块详情:

  [2019]083号地块,位于东至精英中学、西至封龙大街、南至学苑路、北至国有储备地,土地面积为7895.847平方米(约合11.84亩),用地性质为科研用地,容积率为1.5-4.3,出让年限为50年,起始价为1810万元。

  [2019]084号地块,位于东至燕山大街、西至盛景八方小区、南至仓盛东路、北至盛景八方小区,土地面积为2901.761平方米(约合4.35亩),用地性质为城镇住宅用地,容积率为1.0-2.27 ,出让年限为70年,起始价为2370万元。

  栾城区[2019]045号地块,位于东至封龙大街、西至盛禧房地产、南至仓宁东路、北至盛禧房地产,土地面积为2649.935平方米(约合3.97亩),用地性质为城镇住宅用地,容积率为1.0-2.27 ,出让年限为70年,起始价为2350万元。

  4、证件规划:3项目拿预售证 频繁征地所谓何?

  证件方面,本周共计三大项目斩获了预售证,其中有利航观棠府的11号住宅楼,中冶德闲华府的5号、11号住宅楼,以及锦融尚御名邸的22号、24号楼和商业5号楼。

  

  规划方面:

  本周北郡和肖家营城中村改造的会全区1#、2#楼建设方案审批批前公告发布了。

  另外本周碧桂园·星荟11号住宅楼、13号住宅楼,瑞祥华府项目2#住宅楼,华润万橡府项目A-08#住宅楼、B-03#住宅楼,石铜府住宅项目4号住宅楼,唐宫御府项目14#住宅楼、15#住宅楼,雅居乐御宾府项目4#住宅楼、16#综合楼,中国电子华北总部项目(一期)项目2#办公楼通过装配式建筑设计阶段专家评审。

  征地公告:本周征地通知也非常多,藁城有5则征地公告,鹿泉一则,桥西一则。那征地是什么呢,跟大家普及下,土地征收是指国家为了公共利益需要,依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地,并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。也就是在土地出让之前的土地国有化程序。

  藁城:11月18日,石家庄市藁城区自然资源和规划局发布了一则征地公告。公告显示,拟征收石家庄经济技术开发区南席村(1号地块位于村东,2号地块位于村西)的土地,面积约7.5268公顷(约合112.902亩)(1号地块东临南席村地、南临南席村地、南席村、西临南席村、北临南席村、南席村地;2号地块东临南席村、南临南席村、西临南席村地、北临南席村地)。依照城镇规划,1、2号地开发用途为住宅用地。拟征收土地位于藁城区第二区片,区片标准价为每公顷189万元。安置途径为货币安置。

  11月19日,石家庄市藁城区自然资源和规划局发布了三则征地公告,一共涉及约600亩地块的征收内容,公共管理与公共服务用地:包括行政办公用地、 文化设施用地 、教育科研用地 、体育用地 、医疗卫生用地 、社会福利设施用地 、文物古迹用地 、外事用地 、宗教设施用地。公告1显示,拟征收张家庄镇蔡家岗村位于村南(东至蔡家岗村地、北白皮村地,南至蔡家岗村地、北白皮村地、黄庄村地、西至蔡家岗村地,北至蔡家岗村地)的土地,面积约37.4398公顷(约合561.597亩);公告2显示,拟征收九门乡北白皮村村位于村南(东至蔡家岗村地、北白皮村地,南至蔡家岗村地、北白皮村地、黄庄村地、西至蔡家岗村地,北至蔡家岗村地)的土地,面积约1.3507公顷(约合20.2605亩)。公告3显示,拟征收九门乡黄庄村位于村北(东至蔡家岗村地、北白皮村地,南至蔡家岗村地、北白皮村地、黄庄村地、西至蔡家岗村地,北至蔡家岗村地)的土地,面积约1.2471公顷(约合18.7065亩)。

  11月24日,石家庄市自然资源和规划局发布了一则征地告知书,涉及廉州镇东刘村219.29亩地。具体来看,拟征收廉州镇东刘村位于村东的土地(东至东刘村地、孟村地、南至东刘村地、孟村地、西至昌盛街、东刘村地、北至东刘村地),面积约219.29亩地。依照城镇规划,开发用途为住宅用地。

  桥西:11月20日,石家庄发布了两则征地公告,拟征收桥西57亩地建住宅及商业,公告显示,拟征收留营街道办事处石桥村位于铁路线以东,石桥润泽园以西,新华路以北,旧村委会以南的土地,面积约3.5979公顷(约合53.9685亩)。依照城镇规划,开发用途为住宅、商业、公交场站、规划道路、防护绿地。拟征收土地位于石家庄市桥西区第2区片,区片价标准为每公顷450万元,安置途径为货币安置和社保安置。

  鹿泉:11月19日,网易房产获悉,石家庄市鹿泉区自然资源和规划局发布了两则征地公告,拟征收99亩地建设交通,公示显示,为了杏苑路(山前大道至西部长青滑雪场)新建工程项目建设,拟征收鹿泉区获鹿镇大李庄村位于村西南的部分土地,面积约2.5603公顷(约合38.4045亩)和村西南的部分土地,面积约4.0661公顷(约合60.9915亩)。

  另外,11月21日,鹿泉公告显示,拟征收鹿泉区获鹿镇一街村村东北(四至为:东至一街村地,南至一街村地,西至鹿泉区公路管理处,北至一街村地,石家庄鹿光衡器有限公司)的部分土地,面积约2.8077公顷(约合42.12亩)。依照城镇规划,开发用途为商服用地。

  5、 城市规划:石家庄地铁负荷度全国排名16

  ① 公园规划:11月18日石家庄铁路文化公园建成开园,铁路文化公园项目位于谈固北大街与石德铁路交口的东北角,公园面积约3.68公顷,南临石德铁路,西至谈固北大街,北侧紫晶悦城二期,东侧是金石街。

  ② 地铁负荷:近日,《中国城市地下空间发展蓝皮书2019》正式公布。地铁负荷强度排名一项,石家庄在中国大陆地区32个开通城市轨道交通的城市中,排名第16位。单个城市的地铁负荷强度是通过综合计算通车里程、日均客流、地铁密度等数据得出的;一般来说,通车里程越少而日均客流越高的话,地铁负荷强度越大。石家庄能够在全国排至16。发展城市轨道交通,亦将显著提升站域沿线土地价值,带来大规模人流、物流、商品流、信息流,并带动基础设施、生活服务、商务办公的集聚开发。未来,地铁对城市的重要性还将进一步凸显。

  

  年底了,不少项目还在不遗余力的打出优惠牌,其中龙湖天宸原著钜惠97折活动格外醒目,这也印证了小林此前的推论,年底之前还将有更多项目继续打“价格战”,选择在年底出手的朋友抓紧了。

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