SOHO中国潜在资产处置影响巨大 潘石屹销售转自持战略或宣告终结

财联社（北京，记者 李洁）讯，SOHO中国（00410.HK）出售核心资产的消息不断发酵之际，该公司董事长潘石屹与CEO张欣日前一起亮相，为正式开业的丽泽SOHO站台。

据此前彭博报道，SOHO中国考虑出售中国内地的大部分投资房地产组合，包括在北京及上海的8个办公大楼，总价值约80亿美元，而刚刚开业的丽泽SOHO亦在意向出售列表之中。

在开业活动现场，面对出售核心资产的传闻，潘石屹回应称，“一切以公告为准。”

而SOHO中国在对外声明中称，在投资物业组合的日常经营管理中，集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。但截至目前，公司不知悉任何为避免公司证券出现虚假市场而须公布的与集团资产出售相关的资料。

“从声明中可以看出，SOHO中国的管理层并不否认其核心资产的处置，这意味着其建设并持有发展战略的改变，SOHO中国现在已经愿意出售核心资产。在经济放缓之际，出售上述项目可以获得至少40%的现金资产出售收益，这将超过其净债务状况，SOHO可能会宣布支付特别股息。”银河联昌证券一位分析师表示。

潜在资产处置比例高达93%

事实上，针对出售旗下物业，潘石屹曾多次“变卦”。

2014年-2017年，潘石屹陆续将部分资产出售，但从2017年初其宣布放缓出售物业、年中时又称会陆续出售非核心资产、2018年初宣布不再出售资产，再到2019年曝出此次处置核心物业风波。

“从SOHO中国以及潘石屹的反应来看，出售核心物业是一个大概率事件。”一位房地产行业的研究人员告诉财联社。

据报道，SOHO中国本次计划出售的8个物业，将以分批打包的方式寻求出售，计划所有交易在未来两年内完成。

第一批出售的物业包括三个项目，分别为光华路SOHO、望京SOHO塔3以及SOHO复兴广场，这三处物业的总估值约220亿元人民币。此外，SOHO中国还有5个意向在售项目，分别是为古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO、前门项目以及丽泽SOHO。

截至今年6月底，SOHO中国共持有9处核心资产，可出租面积为82.7万平方米，资产总价值约86亿美元（约合人民币611亿元）。而计划出售的8个项目总价值约80亿美元，占SOHO中国资产总价值的93%。

“这笔潜在的资产处置带来的财务影响是巨大的，会为SOHO中国实现巨大资本收益，我们从与SOHO中国的管理层的讨论中了解到，如果资产处置完成，其将更愿意重新投资新项目或偿还债务。”上述联昌证券分析师表示。

根据首次出售的资产价值来看，第一轮资产出售的预期收益将至少比SOHO中国2019年上半年的净债务155亿人民币高出40%。

不过，上述联昌证券分析师称，SOHO中国不太可能再大规模投资新写字楼项目，因为在经济放缓的背景下，写字楼租金增长缓慢，北京以及上海的空置率不断上升。

而对于是否会投资新的项目，潘石屹向财联社记者表示，“我们是上市公司，我们任何投资都会公告的，不能提前说投资什么。”

对于出售资金的用途，业内普遍认为SOHO中国在偿还债务外，还将为股东进行特别派息。

“我们通过销售回流了大量的现金，同时公司因为没有物色到很好的投资的项目，就把公司盈利的现金跟股东分享了。”该公司高层曾在上次出售资产时表示。

“即使SOHO中国决定只支付第一批房产出售收益的5%-15%，其特别股息收益率也将达到8.8%-26.5%，远高于2018财年仅1.2%的收益率。”上述房地产行业研究人员表示。

联昌银河证券的研究报告指出，SOHO中国自2014年以来的几轮资产出售中，特别股息是在2015年-2017财年派发，每股股利在0.536-0.922元之间，在没有实质性资产处置或支付特别股息的情况下，较2012年-2014年平均0.25元的每股股利高出114%-269%。

据统计，而SOHO中国2014年至今给股东派息共计约133.3亿元。据潘石屹介绍，2015年-2017年三年给股东分了62%的派息回报率。

值得关注的是，在SOHO中国股权结构中，截至2019年6月30日，潘石屹和张欣夫妇共同持有63.93%股份，为第一大股东。

潘石屹的地产之路

“如果SOHO中国出售了上述8个物业，而不再投资新物业，说明其将彻底告别房地产行业。”一位熟悉SOHO中国的人士向财联社表示。

潘石屹与张欣于1995年共同创立SOHO中国有限公司，此后主要开发和收购位于北京和上海黄金地段的商业房地产项目。2007年SOHO中国在香港联交所主板上市，成为当时亚洲最大的商业地产企业IPO。

上市后业绩上涨最快的几年，“煤老板”是潘石屹的重要客户，曾有“煤老板”整层购买其在北京开发的项目。2010年，SOHO中国销售额达到最高峰238亿元。

2012年8月，潘石屹宣布SOHO中国告别散售，转为持有大城市优质地段的出租物业，“包租公”的称谓也随之而来。

从2012年宣布由销售型物业转为持有型物业后，SOHO中国糟糕的财务报表让其转型之路备受质疑。出于改变财务状况等原因，从2014年开始SOHO中国再次出售物业，当年以52.3亿元的价格出售上海SOHO海伦广场及静安广场、以30.5亿元出售凌空SOHO一半项目；2015年9月将外滩地王股权转让给复星集团，作价84.93亿元；2016年7月，出售SOHO世纪广场项目，成交总额为32.97亿元；2017年，SOHO中国分别以35.73亿元和 50.08 亿元整售位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。

此后其暂停了出售物业。对此潘石屹曾表示，“不销售资产，一方面是现在留下来的资产都是优质、不能够替代的资产，而这些资产具有升值潜力，现在账面的评估值比市场上价值要稳定；另一方面，不销售项目更大的是带来租金收入的提升，而租金收入是该公司传统业务。”

然而，在暂停出售后，SOHO中国近两年净利润一直处于下滑状态，2018年其净利润为19.25亿元，同比减少59.33%；2019年上半年净利润为5.56亿元，同比下降48.35%。

有股东甚至在2018年的股东大会上质疑，“SOHO中国用租金来还银行的贷款，很累、很慢、很长，又没有钱来给股东分红。”

随后在2019年9月30日，该公司宣布以7.61亿元出售位于北京9个项目的2583个停车位，预计其将从出售中获得2.53亿元的总利润。

据不完全统计，SOHO中国从2014年至今已出售至少8笔资产，合计233.6亿元，处置资产产生的现金流入超过200亿元。

“出售资产是从重资产模式向轻资产模式转，向平台化的共享经济模式转。”潘石屹此前曾表示。而这个平台化的共享经济模式就是潘石屹在2015年推出的共享办公空间SOHO3Q。

在潘石屹的原定的计划当中，SOHO3Q将在2019年分拆上市。截至2018年12月31日，SOHO3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业，在国内7个城市拥有31个中心，合计超过3万个工位。

在扩展规模的同时，SOHO3Q尚未明确的盈利模式引发关注，甚至有投资者要求SOHO3Q别烧太多的现金流以及利润。

“在2019年初SOHO3Q已经暂停了资本支出计划，SOHO中国在更严格的控制成本，以实现盈亏平衡。”一位接近SOHO中国的知情人士告诉财联社记者。

而在10月份有媒体报道称，SOHO3Q已经被SOHO中国出售，接盘方是筑梦之星。财联社记者从一家共享办公企业的高层处获悉，SOHO中国的北方区域确实转让了一部分SOHO3Q给筑梦之星，但后面还会不会继续出售尚不清楚。

不过，可以预见的是，曾被潘石屹看作转型力作的SOHO3Q，将成为“弃子”。