446家破产 房企怎么办 买房人又怎么办？

本轮金融整顿，监管收紧，准入门槛提高，非银金融机构被打压取缔，我就已经预测提醒过，首当其冲的是房地产企业。一个基本判断是房地产企业对负债性资金依赖太大了。从公司成立那天起就已经开始整个“空手套白狼”的征程。买地征地依靠的是政府权力，只要搞定政府土地招拍挂就能几乎是不费吹灰之力拿到土地。过去不到10%的买地首付款，开发商都是银行贷款。自己不掏一分钱轻松搞定土地。然后将土地作为招牌，招摇过市大肆宣扬推介，吸收购房者大量预付款，开发商又拿着购房人预付款开始建设。开发商拿着银行贷款买地，拿着购房人预付款盖房，而预付款又是银行按揭贷款，归根结底开发商是拿着银行资金在买地盖房，这个就是空手套白狼。更有甚者开发商经过几年历练后，具备所谓的实力，可以从银行贷款进行更大规模的扩张，包括囤地、囤房待涨，推高房价。

后来银行贷款收紧后，互联网金融、民间高息借贷等非银行民间金融机构较多，成为开发商另一条融资渠道。这也给开发商融资一条活路，虽然利率高甚至是高利贷，不过这些成本都弄到房价里，开发商是只管赚钱的二道贩子，最终都由可怜的房奴买单。

宽松的融资环境促使开发商开发房地产的快速疯狂扩张，开发规模疯狂扩大。接踵而至的是开发商负债率急剧增长，空手套白狼继续快速膨胀。在这种情况下，只要两个前提条件一直存在，开发商就会继续疯狂扩张下去，负债就会继续膨胀下去：一是购房需求继续挤破头，炒房暴利愈演愈烈不停息，房价继续打着滚疯狂上涨；二是哪怕是互联网金融融资，还是民间高利贷融资，以及银行理财、保险通道、信托平台继续联手将资金倒腾给房地产继续演绎下去。然而，天有不测风云，人有旦夕祸福，想不到大祸竟然降临到开发商头上。

另一个“快”来得太快。金融整顿袭来，金融业态整个全面收紧、打压取缔、扼杀金融创新。在银行房地产贷款基本给开发商断粮的基础上，互联网金融基本全面被彻底封杀，网贷、众筹平台全部被取缔，民间借贷融资高压打击，银行保险信托联手给房地产输血渠道被扒塌。房地产融资渠道几乎全部被封死，存活一线希望也没有了。同时，从需求来看，投机投资需求被釜底抽薪，失去存活土壤，正常居住性需求也基本一房难求。

这“两快”决定了将房地产的“一高”即高负债风险全面引爆，资金链条彻底断裂，不倒闭就奇怪了。这段时间我一直在微博里提醒开发商资金链条断裂风险。唯一出路是降价（大幅度降价）促销，回收流动性，现金为王的时代扑面而来，再次品味去年万科提出的口号“活下去”的现实意义和含义。

这次446家房企申请法律意义的破产，大多为三四线城市的小房企，大房企也有，不过仍是少数。而当此前传闻武汉最高楼建设的开发商由于资金缺乏而即将停工，大房企连区区百万退款都拖几个月不能支付时，大房企走向困局破产还远吗？

风光无限的开发商表面背后有其极其脆弱性一面，就表现在几乎所有资本资金都压在变现极差的不动产上，而且是高负债成本压在上面，开发商能够自如调动的流动性非常有限。这类企业一旦有风吹草动，就会出现墙倒众人推效应。资金链条瞬间断裂。这就是重资产企业的软肋，而不像互联网高科技这类轻资产企业才是真正的有钱。

在最后给开发商和购房者说两句话：

开发商尽快降价促销，现均为王；

购房需求者可以再等等，因为房价下跌的市场预期已经形成，买涨不买跌的传统历史心理会起作用，房价继续下跌还有空间。