流拍、底价成交、楼面价下滑 四个一线城市土拍齐“遇冷”

安居者察于未萌

6地连拍，规模赶超5个月之前，5地连拍创下的“深圳之最”；深圳市首宗可售型人才住房用地出炉，深圳市人才安居集团“稳收囊中”……11月22日，深圳土地拍卖市场贡献了“史上最大规模的限价地连拍”的土拍盛宴，6宗宅地一宗流拍、5宗成交，吸金127.5亿元。

一连揽下多个“第一”的同时，热度却无可避免的“降了”。包括深圳“传统豪宅地块”——龙华民治地块在内的6宗宅地，无一达到最高限制地价，也未进入竞拍人才房阶段，甚至有一宗宅地惨遭“流拍”。成功出让的5宗地总成交价为127.51亿元，较5个月前5宅地连拍成交总价的224亿元，减少了约43%。

深圳土地凉了？南都记者梳理发现，土地热度出现降温势头的并不仅限于深圳，广州10月共有11宗商住地块出让，其中成功出让4宗，6宗中止出让，1宗延期，流拍或延期的宗地超过6成。上海10月土拍也同样“遇冷”，共出让的5宗地块中，仅有两宗宅地，其中一宗更是早先遭流拍后，起拍楼面价下降了近5000元/㎡再次挂牌，以底价成交。

有业内人士表示，在目前全国市场整体不佳的背景下，下半年针对房地产信托、境内外发债、ABS等加强监管，房地产企业资金状况不佳，从10月以来全国市场看，房企拿地热情显著下滑，流拍率增加，虽然深圳市场目前表现较好，但开发商对于拿地普遍都更为谨慎、更为理性。

但另一方面，转眼间2019年仅剩年末两月中，深圳土地市场却也迎来了本年度的“爆发期”。截至记者发稿，11月深圳除已挂牌出让的6宗地块和终止交易的1宗地块、流拍的1宗地块以外，还将有4宗土地挂牌出让，12月将有23宗地启动招拍挂，1宗地块公开出让租赁权。土地用途包含工业商业、医疗、文体，挂牌起始总价超227.85亿元。

不火

各家竞买人“堪称谨慎”

“宅地连拍，6块集中出让”，对于可开发土地不足20平方公里的深圳而言，11月22日，具备上述关键词的“深圳史上最大规模的限价地连拍”自公告挂出之日起，就备受各方关注。比起前次被誉为“史诗级土拍”的“五地连拍”，此次“六地连拍”，挂牌起始价更低，六宗地总建筑面积约77.2万平方米，挂牌起始总价约131.67亿元。

更低的挂牌起始价公布的同时，这6宗地在深圳当前土拍市场上常见的“单限双竞”的基础上再度加码——“限普通商品房销售均价”，这使得此次拍卖中部分地块周边项目当前均价已超过地块的最高销售均价，这对有意拿地的房企而言，无异于上了一道“紧箍咒”。依据公告，三宗坪山宅地商品房最高均价不超38750/平方米、龙华宅地商品房最高均价71400/平方米、光明宅地商品房最高均价47250/平方米、大鹏宅地人才住房销售均价不高于20520元/平方米，最高销售单价不高于23598元/平方米。

在土拍现场，各竞价企业举牌的“慢节奏”、6宗地一个半小时敲定的“神速”，也不出意外的让“联袂出演”土拍大戏的这6宗宅地陷入一丝“尴尬”。

除坪山坑梓G14313-8018地块最终因无人问津而流拍外，其余五宗成功出让的地块成交总价为127.51亿元，相比较深圳6月24日的“史诗级土拍”中各企业轮番举牌的激烈厮杀，此次土拍各家竞买人“堪称谨慎”，不仅没有到竞配建人才房的阶段，连最高限制地价也未触及，其中两宗地块更是以底价成交。

赢家

“清一色”央（国）企

由“单限”变为“双限”，竞拍规则的调控效果无比清晰的在此次土拍结果中显现，而清一色央（国）企成为此次深圳土拍赢家。

据好地研究院统计，有13家房企报名参与此次土拍：华发、华润、招商、中海、龙光、平安、金茂、金地、五矿、金融街、电建、天健、安居集团，其中仅龙光、金地非央（国）企。好地研究院表示，2015年至今，深圳公开市场成交的涉宅地，70%以上由央（国）企竞得，非央（国）企仅有3家，分别是龙光、泰禾、平安不动产，“5宗地块的得主清一色为央（国）企，这与近几年深圳土地市场的趋势相符合”。

值得注意的是，6月24日“史诗级土拍”中，中海以上限价54.08亿元、人才住房42330㎡竞得光明区观光路北侧、明政路南侧的A510-0151地块；此次土拍中，中海再次以50.2亿元一举斩获“当红炸子鸡”——龙华地块。2宗宅地总拿地额104.3亿元，据媒体梳理，中海也因此稳居2019年房企深圳公开市场拿地额（涉宅地）排行榜首位，其次是龙光（65.9亿）、越秀（59.1亿）、中建电建（46.5亿）。此外，中国电建2019年在深圳公开市场也斩获2宗宅地。

梳理

平均预期利润率下滑超三成

同样是宅地连拍，5个月前的深圳“史诗级土拍”上，5宗地共吸引了37家房企参与角逐，平均每宗地参与竞拍企业超15家，且5宗地块均达到“封顶价”，以竞配建人才房“决胜负”，平均溢价率达到了45%。5个月后，抛开“无人问津”的流拍地块，5宗成交地块共吸引了13家企业报名，平均每宗地参与竞拍企业仅5.2家，平均溢价率“跌至”19%。

进场角逐的房企数量减少，带来的是竞拍价格“回归”。对此，参与两次宅地连拍的龙华，最有“发言权”。6月24日“史诗级土拍”上，龙华区民治街道A817-0609地块以“封顶价”65.85亿+36700㎡配建人才住房被龙光收入囊中。据测算，该宗地楼面价为44403元/㎡，实际成交楼面价约64700元/㎡。

5个月后，同样登场“招拍挂”市场的龙华区民治街道A816-0068号地块则以50.2亿元的总价被中海斩获。该宗地推算而出的实际成交楼面价约为43109元/㎡，较5个月前下降了约33%。

除去实际成交楼面价跌幅明显，依据实际楼面价推算得出的项目保本房价，与目前周边在售新房的价格相对比而计算得出的平均预期销售利润率也有明显下滑。据好地研究院计算，剔除此次土拍中的人才房地块和流拍地块，剩余4宗成功出让的宅地平均预期销售利润率为9.8%；而在5个月前的“史诗级土拍”中，成交的5宗地块平均预期销售利润率达15%。

展望 深圳岁末还将再拍27宗地

土地市场降温了吗？南都记者梳理发现，与深圳相似情况也在其他一线城市上演。据中国指数研究院研究报告，10月，北上广深四城共推出土地67宗，推出土地面积280万平方米，整体供应量环比微增；共成交土地51宗，成交土地面积208万平方米，环比减少19%、同比减少35%；土地出让金417亿元，环比减少32%，同比减少32%；成交楼面均价为9071元/平方米，环比减少17%，同比增加5%。

在广州，挂牌的11宗商住地块中，仅有4宗成功出让，6宗中止出让、1宗延期，流拍或延期的宗地超过6成。在上海成功出让的宅地中，更有案例显示在早先遭流拍后，起拍楼面价下降近5000元/㎡再次挂牌，最终得以底价成交。

11月11日—17日这一周，四个一线城市整体供应量环比倍增，四城均有土地供应，共推出21宗地；成交方面量跌价涨，四个一线城市共成交土地9宗，仅北京有宅地成交。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示，在目前全国市场整体不佳的背景下，下半年针对房地产信托、境内外发债、ABS等加强监管，房地产企业资金状况不佳，从10月以来全国市场看，房企拿地热情显著下滑，流拍率增加，虽然深圳市场目前表现较好，但开发商对于拿地普遍都更为谨慎、更为理性。

值得注意的是，根据《深圳市2019年度城市建设与土地利用实施计划》，深圳在2019年将供应35万平米居住用地，截至目前已成功出让10宗居住用地，占地面积合计30.11万平米，2019年度居住用地供应计划尚未完成。截至记者发稿，深圳还有4宗地块将于11月挂牌出让，12月已经发布公告进入招拍挂的地块更是多达23宗，另有一宗前海地块启动公开出让租赁权，挂牌起始总价超227.85亿元。

采写：南都记者 孙雅茜