2020年，该“咬牙买房”还是“尽快卖房”？马云、王健林观点一致

　　最近收到网友的咨询，有一部分人问我2020年快到了，到底该不该买房？还有一部分是问我，2020年房价是否会下跌，该不该尽快把手上多余的房子卖掉？

　　对于这些问题，我相信也是大多数人关心问题，尤其是在今年楼市惨淡的情况下，每个人对于楼市的态度都是比较悲观的。买房的担心自己是高位接盘，卖房的担心自己不卖是为国接盘。其实，不仅是大家，连一些之前看多楼市的房产专家，都开始迷茫起来了，甚至让人别买房子。

　　比如，地产大佬冯仑就说过这样一句话，“以后要担心的不是房价过高还是过低的问题，而是要担心卖得出去还是卖不出去的问题了。”

　　还有中泰证券研究所宏观首席分析师梁中华也表示过，如果房价不涨或者涨幅比较有限，持有房产就等于财富亏损，很多中小城市的流动性比较差，变现是个问题。

　　说明楼市确实不景气，连专家都不敢站台背书了。那么在这种环境下，2020年我们到底该“咬牙买房”还是“尽快卖房”呢？

　　马云提出看法，与王健林观点一致。

　　马云做为国内的电商王，其过人的智慧和对未来的判断无人能及。他就曾在一次大会上表示过：未来中国最便宜的就是房子，房价会和葱一样便宜。就跟车子一样，你拼命的生产，总有一天会产能过剩。那么房子也是一样，拼命建房，那么未来一个年轻人可能要管理5套房子。

　　就跟90年代一样，那时候彩电，汽车都是部分家庭才能拥有的东西，但现在呢？基本每个家庭都能有。所以，按照房子这样生产下去，未来大家根本不用愁没房子住，房价自然回落。

　　对此观点，王健林两年前也公开表达过类似观点：我国的城市化目前已经达到60%了，说明房价上涨已经到顶了，未来没有多大的上涨空间了。

　　可见，马云和王健林对中国未来房地产走向有其共性判断，那么两位的看法有道理吗？下面我们就来结合当前的楼市情况，分析一下。

　　影响房价的三大因素。

　　一、开征房地产税。

　　关于房地产税，在今年4月份国家已经说过了，一定会开征，只不过目前还在走立法流程。大概3-5年后，就能出台。那么将会改变目前楼市的结构，对于有多套房的人一定是个沉重的打击，赠加他们的持有成本。

　　当然，还有更重要的一个点，就是减少当地政府对于土地财政的依赖。过去，因为地方政府过度依赖土地收入，这加剧了土地的价格，导致房价不断上涨。

　　只要开征房地产税的话，这些多套房的持有者，将为国家和政府带来比较稳定的税收收入，降低其对土地财政的依赖。那么地价自然降低，房价也会逐步下落。如果多套房的持有者为了逃税，把房子大量抛弃的话，也能改变目前楼市的供需关系，以达到分流房价的效果。

　　所以说，房地产税的出台，对于扼制房价，能起到重要的作用。

　　二、地产商的不断撤退。

　　一直以来，地产商做为楼市政策的第一环，他们对于政策的敏感程度是很高的。用一句话来形容就是“春江水暖鸭先知”，只要楼市稍微有点变天，他们一定是首个知道的。

　　所以，从最近地产商大佬的一些举动，我们大概可以了解到楼市一些情况，虽然可能不全面，但也是一种信号。

　　首先，是潘石屹全面撤出国内房地产，变卖旗下所有的物业。还有李嘉诚，最近他把辽宁省大连市一个八年还未完工的项目以40亿的价格卖掉。依靠房地产发家的前首富王健林也宣布要完全放弃所有的房地产开发，彻底转型为商业运营。

　　其次，今年倒闭了400多家房地产，虽然对外称是资产重组，但如果真是资产重组的话，有必要倒闭那么多吗？往年重组也没看倒闭那么多家啊。还有，以前的新楼盘都是开盘大家都去挣抢，而现在的新楼盘，如果不依靠中介渠道的话，基本卖不动。要清盘的话，最少得4年时间。

　　因此，可以得知，房地产能赚大钱的日子不多了，地产商的处境越发艰难。

　　三、房贷利率上涨。

　　今年10月份，国家改革房贷利率，推出LPR计算方式。这一操作模式，直接导致多地房贷利率上涨。虽然说这两天有所回调，但那幅度，还不如不调，100万的贷款，减少了31块钱。

　　不过这不是重点，重要的在于这次改革，可以看出政府打算从金融端来控制房价的涨跌。毕竟房贷利率和成交量呈正相关联系：房贷利率上涨，成交量下跌，房价下跌。房贷利率下跌，成交量上涨，房价上涨。

　　过去房贷利率是按照基准利率来计算，全国通用，还可以打折，并且很久才上调，下调一次。但目前的LPR，是按照因城施政，并且首套不能低于LPR，多套不能低于LPR+40%，这相当于锁死了利率下调空间，增加多套房的持有成本。

　　因此，结合以上三点，可以得出：房地产暴富的日子一起不复返了。未来的楼市，会出现供过于求的现象。马云和王健林的看法，确实有一定的道理。

　　所以，在当前的环境下，我给大家几个建议。

　　打算在2020年买房的，可以“择机而动，择优而换”，选择正确的城市，比如重点考虑热点新一线城市和二线城市，以及8大城市群（长三角、粤港澳、京津冀、成渝、长江中游、中原、山东半岛、关中）内的三线城市。然后等待正确的时机点，抄底上车。

　　而打算在2020年卖房的，如果你手头上有大于2套房的，那么就卖掉吧。特别是那种在旅游城市或郊区有房的，尽快出手。否则，在不涨、微跌的环境下，只会增加你们的持有成本。并且后续国家出台空置税，或者集体土地入市的话，很容易出现亏本的现象。