楼市转向信号？这个一线城市90%的二手房降价！

　　据贝壳研究院数据，2019年10月，北京二手房业主降价比重高达91.6%，为“317新政”以来的最高值。所谓“317新政”，是指2017年3月北京出台的“限购限售”楼市调控政策。也就是说，目前北京楼市正在从卖方市场变成买方市场，楼市转向信号越来越明显！

　　北上广深，有人欢喜有人愁

　　11月15日，国家统计局发布的70城房价数据显示，四大一线城市新建商品住宅销售价格环比仅上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3%，其中北京环比下跌0.2%，为四大一线城市中跌幅最大；二手住宅销售价格环比下跌0.6%，为四大一线城市倒数第一。

　　此外中原地产数据显示，2019年1-10月，北京二手住宅成交量创2015年以来同期最低值，二手房成交占比全市房屋总成交量下降至71%，为近五年最低值。

　　而与北京形成鲜明对比的是，上海和广州二手住宅销售价格环比上涨0.1%，其中上海和广州分别下降0.2%和0.1%，深圳上涨1.0%。

　　一系列的数据只告诉了我们一个事实，北京已经把全国帝都至尊高房价的宝座让给深圳，北京楼市正在从卖方市场变成买方市场。

　　不仅仅只是房价问题

　　各大中心城市的“都市圈”大战已相继打响，恒大研究院研报称，目前全国有24个千万级的大都市圈，而这24个大都市圈以全国6.7%的土地集聚约33%的常住人口，创造约54%的GDP。

　　然而在各大城市都在抢人才的时候，北京却显得有些“格格不入”。据北京统计局数据显示，2018年北京人口减少16.5万，而同期深圳和广州人口增长超过40万，西安和杭州人口增长超过30万，成都、重庆、郑州、佛山和长沙人口增长超过20万。

　　显然，刚需的流出正在逐渐抽掉北京房价最后的支撑，而楼市一旦没有了需求，价格迎来拐点也只是时间问题。

　　90%的房子降价，说明了什么？

　　1、城市格局开始“遍地开花”。今年年初，发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，将现代化都市圈发展正式提上议程。显然，无论是发展都市圈，还是城市群，目的只有一个，那就是将人口、资源从中心城市扩散开来。

　　随着北京、上海等一线城市发展趋于饱和，产业结构也逐渐优化，那些被淘汰的产业就必须要有人来承接，谁呢？都市圈、城市群中心城市以外的其他城市。北京作为第一个“吃螃蟹”的城市，二手房降价比例超过90%，也意味着北京开始让部分资源向其他地区分散，而所谓的优质资源不仅包括买房刚需，也包括配套、人才等等。

　　2、新一线和二线的崛起。今年10月，新一线城市研究所发布了《2019城市商业魅力排行榜》，将成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京等15座城市列为新一线城市。

　　何为新一线？即一线城市的今天，就是新一线城市的明天。而所谓的崛起，也并不仅仅指的是经济的崛起，而是文化、产业、房价、人口等全方位的崛起。以杭州为例，G20会议后杭州房价开始补涨，目前的均价已超过3万，而杭州也是全国唯一一个不主要依靠第二产业跻身万亿俱乐部的城市。目前，杭州上市公司数量紧随京沪深之后，在互联网方面领跑全国。

　　3、逆城市化。目前城镇化在我们依然进行的如火如荼，但2018年我国常住人口城镇化率仅为59.58%，与发达经济体75%以上差距仍然很大。不过，国内一线城市的城镇化率已基本达到发达国家水平，而在一线城市人口聚集过程中，典型的现象便是农村人口向城市转移。

　　“城市化”的必然结果就是马太效应，而马太效应会让一座城市趋近极限，患上各种“城市病”，北京便是国内“犯病”最严重的一线城市：交通拥堵、环境污染、缺水等等都开始严重阻碍着北京的可持续发展。因此，北京二手房降价往小了说是刚需的流失，往大了说则是一场逆城市化的前兆。

　　资料显示，“逆城市化”概念最先由美国地理学家波恩在1976年提出，指的是发达国家在城市化进程后期，城市人口开始往中小城镇或者农村迁移的奇特现象。

　　所以，当北京的城市发展到了一定极限时，就必须得调整和优化城市的功能、产业、人口等，将北京的经济中心、枢纽中心向中小城镇及乡村分散，比如雄安新区，以及刚建成不久的大兴机场等重要基础设施。

　　工业革命发源地英国，是世界上最早诞生“逆城市化”的国家，英国在上世纪60-90年代城市化逐渐趋于饱和后，便开始了逆城市化进程。如今不少英国大企业总部落户小城镇已成趋势。比如2011年英国国家广播公司（BBC）将其5个部门从伦敦大都会区以及曼彻斯特北方总部搬迁至曼彻斯特索尔福德码头，建立了新的总部基地“媒体城市”（MediaCity），同时带动了产业链上的其他100多家公司一起落户，并为当地创造出1万多个就业岗位。

　　而北京也正在将其工业中心、经济中心和科技中心向周边区域或其他城市剥离。放眼全球，发达经济体不少城市也都扮演着不同的角色，发挥着不同的功能。

　　结语

　　未来都市圈的马太效应会越来越强烈，没错！不过这种马太效应在一线城市身上反而会越来越弱，因为未来城市发展的趋势是百花齐放，而不是孤芳自赏。