烟台龙湖置业:在售别墅涉嫌违规 建设用地长期闲置

“秦岭违建别墅拆除”一度成为社会热点。烟台龙湖置业的别墅销售仍在继续。前者占的是山，后者占的是海。8000亩海域浩瀚一片，如今已是别墅、洋房和荒芜的杂草。前者已经定性为违法建设、破坏生态环境。而后者将如何定性，公众在期待……

中国联合商报 深度报道组 烟台报道 让地产商不建别墅到底有多难。在重重禁令的高压态势下，龙湖置业哪来的底气高调建设、销售别墅类低密度住宅项目。

房地产去库存、稳房价是各级政府的工作重点之一。而别墅类低密度住宅的稀缺性注定了其在市场上占尽先机。因此，为抢占商品房市场份额，违规建设、销售别墅类地产项目的现象屡禁不止。

围海造地8500亩？

龙湖置业销售中心工作人员声称：“现在烟台的开发商只有我们能出别墅和小高层洋房类产品，因为我们是10年前拿的地，与现在拿地的地价没有可比性。”一语道破天机，此话释放出大量信息。

龙湖置业全称是烟台龙湖置业有限公司（以下简称“龙湖置业”），由龙湖集团控股有限公司投资设立。龙湖置业营销中心工作人员称，2010年公司取得养马岛地块8500亩国有土地使用权。共分为A岛B岛C岛三个部分，A岛和B岛各占地2000亩，C岛占地4500亩。

烟台龙湖置业总经理王勇曾公开表示，2010年9月烟台龙湖置业有限公司正式注册，龙湖在烟台的建设所需用地有近8000亩的广袤滩涂，为了克服技术难题还请了专家、现场勘探。

有知情人告诉《中国联合商报》深度报道组，该地块确实是围海造地而成。但是，该围海造地行为涉嫌违反《中华人民共和国海域使用管理法》有关规定。该法明确规定填海50公顷（750亩）以上、围海100公顷（1500亩）以上、不改变海域自然属性的用海700公顷以上的项目用海的审核需上报国家海洋局，并由国务院批准，才能获得海域使用权。严格控制围填海活动。同时，《山东省海域使用管理条例》也规定，同一用海项目使用相同类型海域的，应当依据总体设计整体提出申请，不得化整为零，分散报批。按照规定，海域使用权人应当自填海项目竣工3个月内，凭海域使用权证书向县级以上土地主管部门提出土地登记申请，换发土地使用权证书。

龙湖置业受让地块远远超过50公顷（750亩），是如何取得国务院批复的。烟台市海洋与渔业局调研员柳卓君对这一疑问的解释是，龙湖项目占用的是滩涂，滩涂不归海洋局管理，海洋局只负责管理海域，2005年烟台市政府已经把滩涂转换为建设用地，应该有合法手续。

北京中银律师事务所行政法学博士、律师石彪告诉《中国联合商报》深度报道组，关于海涂纳入《土地法》范畴调整，2004年国务院曾经发过一个复函（2004）281号。当然，土地法关于建设用地的转用计划、指标以及招拍挂出让等相关规定更趋严格。

牟平区自然资源和规划局11月22日向本报复函称：“该区域原为牟平宁海虾场、莒城盐场等单位使用的存量建设用地、盐田及国有滩涂。2005年，烟台市人民政府已经批准收储，作为城市发展用地”；“根据城市规划部门出具的规划用途和条件，国土部门以招拍挂方式公开出让，竞买人依法取得”。

石彪律师表示，每个区县每年的建设用地指标都极其有限，8000多亩国有土地使用权出让给一家房地产企业的现象不多见，整个招拍挂过程是否严格执行相关规定，有无串标、围标或底价出让等违法违规情形都值得关注。

《中国联合商报》深度报道组查询烟台市自然资源和规划局官网，仅查询到2012年第一季度建设用地出让结果，龙湖置业在烟台市牟平区共受让9宗土地，总共面积为656851.2平方米，约985.28亩土地。对于未见其他受让地块出让信息的疑问，该局赵副局长未作回应。

大部分土地长期闲置

在通往养马岛跨海大桥的东侧，一处占地2000亩（B岛）的土地至今闲置。《中国联合商报》深度报道组在现场发现，一眼望不到边的土地上杂草丛生。据营销人员介绍，这是2010年龙湖置业拿的地，这块土地从拿地一直闲置至今未开发。

《中华人民共和国土地管理法》第三十七条：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地，一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

《闲置土地处置办法》第十四条：未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。

前叙复函称：“因国家政策调整，剩余未开发建设区域暂时不能开发利用，属于历史遗留问题。待国家政策允许后，督促企业尽快开发利用”。

石彪律师认为，如确属国家政策调整或其他历史遗留问题导致已经依法依规出让的建设用地闲置，应该有法定的停止用地情形或政府有关文件作为依据。反之，所有口头说辞或可能是逃避监管的借口。

违反国家禁令建别墅

禁供别墅用地，并非新政，国家曾发布多重禁令。2003年起，国家相继出台停止审批别墅类用地的一系列政策，但作为知名地产企业，龙湖置业投资开发的龙湖滟澜海岸项目明目张胆地违反有关规定。占地8000多亩，部分用于别墅和小高层洋房类低密度住宅产品建设，甚至在A岛还建有高尔夫球场和跑马场。

项目位于烟台市牟平区滨海东路，与养马岛隔海相望。其对外宣称目标是将养马岛地块打造为“中国北方国家海岸”。建设成人文宜居、风情度假、滨海旅游、海上娱乐、总部基地、文化创意训练基地。

《中国联合商报》深度报道组在C岛看到，近200套别墅已经建成，多层洋房正在施工。

销售中心工作人员告诉《中国联合商报》深度报道组，C岛部分地块2011年开始建设，前期建设的全部是独栋别墅共有191栋，随后公司做了战略调整，把精力全部投入到了A岛。A岛现在配套各方面都已成型，其中，别墅（联排、双拼、独栋）占地占A岛总面积（2000亩）一半以上，A岛的别墅已售罄，现在只有高层有房源。这才又开始重新开发C岛，目前正在建设的都是多层洋房。营销工作人员称，要想买别墅可以到C岛，那里有独栋别墅，面积在130-300多平方米，300多平方米的独栋别墅赠送地下室，地下室面积也是300多平方米，大户型一栋价位是550万元，不过，C岛也只剩下6栋了。营销人员再三强调，龙湖置业是中国知名房企，以开发别墅类产品为主，绝对不会有任何闪失，让记者放心购买。

早在2003年国土资源部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，强调“停止别墅类用地”供应；2006年，国土资源部、国家发改委两部委制定《禁止用地项目目录（2006本）》，“别墅类房地产开发项目”名列其中，且“一律不得办理相关手续”；2012年初，国家强调“不得以任何形式安排别墅类用地、高尔夫球场和跑马场”等规定。国务院相关部门多次下达一道道禁令：停止别墅类用地的土地供应及各地禁止规划建造或变相建设别墅。

采访过程中，《中国联合商报》深度报道组就龙湖置业建设、销售别墅行为的合法性向牟平区自然资源和规划局、住房和城乡建设局提出质疑，并希望查阅相关批准文件。

11月20日，牟平区住房和城乡建设局向本报复函称，上述两项目均已办理《商品房预售许可证》，未发现无证违规销售情况。

11月22日，自然资源局赵副局长表示，关于建设、规划等许可手续不归我们负责。

耐人寻味的是，在重重禁令的高压态势下，这些别墅类低密度住宅何以能一路绿灯获取政府各职能部门的许可手续。对此，本报将继续关注。