新盘测评 | 广州金融城首次出现10万+楼盘!

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  近期,雁姐在金融城东区踩盘的时候发现,那里的珠光·金融城壹号吹风价去到了10万!

  前两天,正好也有粉丝问我,珠光·金融城壹号这个盘如何。

  不得不说,我们广州PLUS的粉丝都是又有米又勤快的,市场上有什么新盘,他们就先知道了。正好,雁姐也去楼盘看了一下,今天就给大家奉上这篇测评稿。

  01概况:位于金融城东区,与鱼珠接壤

  项目规划面积53万平方米,共有14栋建筑,包含写字楼、公寓,叠墅和复式,目前是金融城最大的商业综合体。

  

  这个项目在美林LIVE与地铁5号线三溪站的南面,地铁和商业配套都有了。

  从大的片区来说,它其实位于金融城东区的最东边,与黄埔鱼珠港接壤。

  

  目前,金融城东区还没有住宅项目推出,此前合景地产拿下的临江地块一半是商业一半是住宅,但还没有入市的消息。

  

  从项目向西边望去,整个金融城东区都是一片工地。

  02户型

  话不多说,先说一下平层户型。它的面积段在135-251m,属于改善型偏高端的定位。

  

  135m有两间房存在西晒的问题。145m的户型每个卧室都朝南。165m的卧室朝向东北南都有。251m的房间一半向西一半向南。

  从这个角度来说,雁姐比较喜欢145m的户型。

  

  它虽然是公寓,但有大阳台和通燃气,江景也不错。

  再看叠墅户型。

  

  一层有庭院,中西厨设置,但没有长者房;二楼是一个套房加两个单间;三楼一层都是主套。从这个设置来说,其实是不太利于有老人的家庭,会客功能更强一些。

  

  这是外面的小庭院,外立面采用大幅的玻璃幕墙,又有金属质感,看起来比较时尚。

  

  这是内部客厅的情况,开窗率大,采光好。

  

  三楼一整层是主卧,有衣帽间和书房,也都采用了大落地窗的设计,采光好。

  至于复式户型,据说是董事长目前自用的,所以我也就不上图,也不分析了。

  03丨测评

  产品测评分为10项,分别是:地段、交通、生活配套、教育、环境、户型、装修、产品综合、价格和不利因素。每项满分为10分,总分为100分。

  地段:以珠江新城为10分,天河越秀海珠其他区域9分,项目在天河与黄埔交界,得8分。

  交通:自驾从珠江新城西部出发,非高峰期经黄埔大道到达项目约22分钟,得7分,项目临近5号线三溪站,+2分,共得9分。

  生活配套:附近已有美林LIVE综合体、宜家、沃尔玛山姆会员店,9分。

  教育:项目是商业性质,且无教育配套。0分。

  环境:环境较好,有临江绿化带,一线江景。9分。

  户型:平层135-251平方米,叠墅200方,属于改善型偏高端的定位,设计比较新潮,部分户型朝向不理想,面积基本无浪费。得7分。

  装修:装修风格简洁现代。得9分。

  产品:点状排布,面宽大,采光较好。虽为公寓,但有阳台和燃气,得9分。

  价格:平层公寓5-6万,叠墅10万+。这个价格较高。5分

  不利因素:整体为商业性质,东边为前进村安置房。得6分。

  综合得分:71分

  04市场分析

  根据雁姐了解到的情况,目前项目放出来的价格是平层5-6万,叠墅的价格是200方的2000万起,也就是铁铁的10万+了。

  而根据我们粉丝现场了解到的情况来看,5楼的平层公寓,折后价格在4.3-4.48万左右,高层的价格应该会更高一些。

  

  这个价格是什么水平呢?

  金融城东区目前没有其它在售盘,我们可以看看附近楼盘的情况。

  

  目前金融城在售最贵的楼盘就是江源半岛花园,大概8万左右;其次就佳兆业壹号,价格近7万,但赠送多,总价不过千万。而且它们都是住宅!

  

  二手盘,最靠近珠光·金融城壹号的大盘是美林湖畔花园,均价去到5万以上。位置更好的骏景花园,有的房源单价去到7万左右了。

  从目前的市场行情来看,雁姐觉得,珠光金融城·壹号价格偏高。理由如下:

  1、目前广州市场处于下行阶段,以东部为代表的一手楼盘价格下调较多,二手价格已经持续下跌超过三个季度,跌幅高达15%~20%。

  2、金融城开发不利,起步区因为未解决限高的问题,迟迟开发不起来,不止一家开发商被坑了,整个片区发展前景存在不确定性。

  3、珠光·金融城壹号是商业地块,虽然不限购,但持有成本高,增值缓慢,交易难度大过住宅。说白了,它就是这个片区的CEO盘。要买的话先掂量一下自己有几斤几两。

  

  踩盘结束以后,正好是下班高峰期,向西的路非常堵,于是雁姐去对面美林LIVE里逛了一下,打算吃完饭错开这个高峰再走,到里面发现其实人不多,个别餐厅要等位。

  周边的人说,这里有了宜家以后,黄埔大道堵车厉害了很多。

  05珠光·金融城壹号卖多少钱合适?

  在做产品测评时,雁姐按项目的口径:平层5-6万,叠墅10万+,给出了5分的评分。也就是说,这个价格是偏贵的。

  结合目前同一片区一手和二手项目的情况,在雁姐看来,平层均价在4.5万左右还有戏,但叠墅价格已经超过位置更好的住宅平层的价格,总价在2000万以上,这个就……了。你们自己脑补。

  最后说一句,咨询我关于珠光·金融城壹号值不值得买的这位粉丝,本身就是一位CEO级的人物,虽然看中了项目本身的区位、产品设计,但他还是补了一句,学位就更好了!所以你们懂的。

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