央企国企成深圳年终宅地土拍最大赢家 但过程特别谨慎

11月22日土拍现场 陈博 | 摄

经济观察网 记者 陈博 11月22日，深圳一口气出让了6宗居住用地，但前来“围猎”的房企只有10多家，即便是最受关注的龙华民治宗地，也仅9家房企报名，位于坪山区坑梓街道的一宗甚至流拍。

这和5个月前的土拍现场形成了鲜明对比。6月24日，5宗采用“单限双竞”的居住用地，一天之内吸引了全国37家房企。最热门的光明宗地成为19家房企的竞拍焦点，其余4宗宅地的参与房企也分别超过12家。

相比而言，11月22日的这场拍卖最大的不同是，“双限双竞”的竞拍方式重出江湖——限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

其中，大鹏坝光宗地直接建设成可售人才住房，不仅后期这些人才住房销售均价被限定在2.05万元/平方米，最高销售单价也被要求不得高于2.36万元/平方米。

这也成为毫无悬念的一宗地块，土拍尚未正式开始，已经被深圳市人才安居集团有限公司以4.89亿元底价收入囊中。

其余5宗地的挂牌起始价从20.42亿元到40.79亿元不等，最高限制地价介于29.6亿元至59.14亿元之间。从竞拍结果来看，此次地块无一达到最高限价，除去流拍地块，一宗底价成交，另外三宗的溢价率均徘徊在21%-28%之间。

也正因此，竞拍现场直接按价高者得，均未进入竞人才住房面积阶段。成交的各宗地无偿移交、只租不售的人才住房面积只需维持初始配建面积，从1万-1.31万平方米不等。

根据出让公告的最高销售均价，位于深圳龙华民治的地块限制后期售价在7.14万元/平方米以内；位于深圳市坪山区的几个地块均价，要求在3.04万元/平方米-3.88万元/平方米之间；深圳光明新湖地块的均价则界定在4.73万元/平方米。

上述限价全部逼近地块所在区域目前一二手房均价水平。

此外，诸如商品房3年限售、销售时不得强制搭售其他服务和产品，不得捆绑精装修、遵循90/70政策之类严格的附加门槛，也依然被设置在这些地块的出让条件中。

“深圳的土地，只要有钱都可以拿。但我们公司这次没参与，因为没钱。”在这场土拍开启之前，一名上市民营房企深圳区域投拓人员告诉经济观察网，主要是国企央企发力了。

最终，五矿盛世广业（北京）有限公司（以下简称“五矿盛世”），深圳坪山招商房地产有限公司、深圳市润投咨询有限公司，中海企业发展集团有限公司（以下简称“中海地产”），南国置业股份有限公司（以下简称“南国置业”）等4组房企从这场土地争夺战中“突围”，清一色是国企或央企性质。他们为这一次土拍付出了共计122.62亿元的总地价，以及约9.57万平方米的人才房。

央企与市属国企相争，是这场土拍的关键词。首先亮相的深圳坪山马峦地块，就一下子引来了央企五矿盛世、华润置地，深圳市属国企华发、天健等6家房企的追逐。

竞拍在21.02亿元的挂牌起始价中拉开序幕，起初竞价幅度为1亿元，但仅85号五矿盛世率先举牌。5分钟过去，依然没人应价，主持人将竞价幅度调整为5000万元，现场还是一片静默。

当竞价幅度再次下降至1000万元之后，各路房企终于开始行动，五矿盛世与天健在随后10多分钟时间里轮番举牌。但当竞价距离封顶价尚有4.87亿元差距时，天健偃旗息鼓，五矿盛世以25.6亿元、约1.11万人才住房初始配建面积胜出，溢价率为21.8%。这是五矿盛世首次进入深圳，此前，五矿盛世在临深城市惠州开发有五矿哈施塔特项目。

从区位上来看，这一地块距离此前坪山地王项目信达泰禾金尊府仅500米左右。2015年底，信达曾以30.3亿元总价拿下坪山单价地王，溢价率高达219.6%，楼面价达到2.5万元/平方米。

公告显示，上述地块的建筑面积12.92万平方米，折合可售楼面地价为1.98万元/平方米，限定的入市最高均价约3.88万元/平方米。按照深圳中原地产研究中心提供的数据，目前地块周边一二手房价格维持在3.4万元/平方米左右。

天健随后又在深圳光明新湖地块中与南国置业“狭路相逢”。南国置业的控股股东为央企中国电建地产集团有限公司，持股22.43%。

报价谨慎，是土拍现场的又一关键词。虽然天健与南国置业都看似对光明新湖宗地势在必得，但举牌速度颇为缓慢，尤其是天健的投拓团队，一人举牌，一人边马不停蹄在纸上写写算算，边转头与举牌的人窃窃私语。当价格从20.7亿元的底价定格到26.4亿元时，天健再次按下“终止”键。

南国置业的投拓人员在结束时不由自主摆出了喜悦的姿势，被他们收入囊中的光明地块，建筑面积约10.65万平方米，需配建1万平方米人才住房，折合可售楼面价约2.48万元/平方米。后期的销售价格不得高于4.73万元/平方米。

“我们看好深圳市场。这次出让的几宗地我们都研判过了，最后觉得光明这块地比较划算。”竞拍现场，一名南国置业人士告诉经济观察网，觉得现在这个拿地价格还可以，“后期肯定有利润”。

整场土拍的焦点聚集在深圳龙华民治宗地。与6月24日那一场相似，位于龙华民治的地块向来是土拍中总价之最。此次出让的这宗地块，挂牌起始价达40.79亿元，最高限价59.14亿元。

但整个举牌过程已经褪去6月24日的白热化，报价环节甚至一度冷清。不过，6月24日力战12家房企，刚刚在深圳光明斩获新地的中海地产这一次依然颇为进取，与厦门国企建发相互“厮杀”。

对战70多轮之后，中海地产终于得偿所愿，50.2亿元的拿地总价相比最高限价仍有将近9亿元差距，折合可售楼面价约3.74万元/平方米，与7.14万元/平方米的入市最高均价对比，也存在一定的利润空间。一名中海地产的人士第一时间在一个深圳地产群中发红包表示“同喜同乐”。

这家起步于深圳但在深圳土储告急的央企，两次“奋勇搏斗”都充分表达了补充大本营土储的决心。

招商华润联合体以20.42亿元的底价拿到了坪山G11325-8023宗地，11月23日，华润置地华南大区助理总经理王渊在公开论坛上表示，他们这次所拿到的地块，出让公告规定三年之内商品房不能销售，也就是说又不能高价销售，买房的人还必须是刚需，不能是投资客。政府设置这么严厉的条件，他们只能脚踏实地，降低成本，让这个项目更有投资回报的空间。所以，相对于土拍项目，城市更新还是有更大的空间。

“从10月以来全国市场看，房企拿地热情显著下滑，流拍率增加。虽然目前深圳市场表现较好，但开发商对拿地普遍更谨慎、更理性。”深圳中原董事总经理郑叔伦指出。

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陈博经济观察报记者

不动产开发报道部资深记者
关注华南房地产，政策及地产相关上下游产业。